“感谢人民法官公正司法，感谢人民法院司法为民，这次判决让我实实在在感受到了公平正义就在身边！”前不久，王梅（化名）将一块“匡扶正义”的手书牌匾送到四川高院时说。
此前，她深陷一起商品房预售合同纠纷案，直到今年3月等来了四川高院的再审判决。据判决，某房地产公司应于判决生效后10日内向王梅交付案涉房产，并应在判决生效后3个月内协助王梅办理该处房产的不动产权变更登记手续。
“得知再审结果时，我忍不住放声大哭！”王梅说，这也意味着，等了近8年，她和家人终于有望住进新房了。
8年前，王梅还在某房地产公司工作。2014年6月27日，王梅通过内部价，购买了该房地产公司的一处房产，时值24万余元。签订购房框架协议书的当天，王梅支付了房款总金额50%的诚意金，半个月后又支付了余款。当年8月，涉案房屋所在楼盘便取得了商品房预售许可证。
然而，令王梅不曾想到的是，在接下来的许多年里，她始终未能和该房地产公司成功签订正式买卖合同，也没能办理房屋产权登记。
2019年7月17日，王梅与该房地产公司沟通，要求签订正式买卖合同。7月28日，该房地产公司员工用微信通知王梅到公司处理该定购房屋。7月31日，王梅回复称糖尿病复发，没有看手机，并询问该房地产公司处理意见。该房地产公司工作人员称微信上说不清楚，要王梅带齐资料到公司面谈。此后，王梅没有联系该房地产公司。
直到2021年初，王梅再次找到该房地产公司签订合同。同年1月20日，该房地产公司因王梅未与其签订《商品房买卖合同》，向王梅发函终止履行购房框架协议书。这一纸函书仿佛一根导火索，彻底激发了王梅与该房地产公司之间的矛盾。随后，王梅将该房地产公司起诉至法院。
王梅的诉求主要有二：一是希望法院判决某房地产公司发出的终止履行购房框架协议书的《通知函》无效，二是判决某房地产公司继续履行购房框架协议书，并向王梅交付涉案房产、办理产权登记。
庭审中，某房地产公司辩称，双方所签订的购房框架协议书是内部认购协议，不是正式合同。同时，内部认购协议中规定王梅应在接到该房地产公司通知7天内去签订正式购房合同，而王梅接到通知后并未前往，该房地产公司有权终止该协议，将房屋另行出售。
一审过程中，双方争议的焦点集中在所签订的内部认购协议究竟是不是正式合同上。记者在一审判决书中看到，法院经审理认为，王梅与该房地产公司签订的预约合同不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，比如交付、办证及相关期限，面积差异的处理办法，供水、供电等交付和权益等，存在合同部分条款缺失和不确定，造成法律和事实上的障碍，不能认定为本约合同。2021年6月4日，一审法院判决驳回了王梅的诉讼请求。
一审败诉后，王梅提起上诉请求。二审法院经审理认为，框架协议书约定“甲、乙双方在预售证取得之日起7日内到甲方办公场所与甲方签订《商品房买卖合同》并按约定的付款方式付清应付房款及相关费用”，即双方在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，该协议应认定为预约合同。双方还未签订正式的《商品房买卖合同》，还不具备法律上的商品房买卖合同法律关系，而交付房屋是建立在双方已建立本约性质基础上的，上诉人王梅要求继续履行购房合同、交付房屋并办理产权登记的请求于法无据，遂于2021年9月27日作出二审判决，驳回王梅的上诉，维持原判。
在得知二审结果后，王梅情绪低落。她说，这意味着全家期待多年的房产就此落空，还得额外再花当初两倍的价格来重新购置房屋。带着一丝不甘心，她又向四川高院递交了再审申请书。
收到王梅递交的再审申请书后，四川高院随即开展再审审查。审查过程中，王梅因疫情不便来蓉参加询问，为保障当事人合法诉权，合议庭灵活变通，通过电话多次耐心细致询问双方当事人。四川高院认为，王梅与某房地产公司签订的购房框架协议书是在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应确认为有效合同。
四川高院再审过程中查明的事实与一、二审查明的事实一致。经梳理，该案争议的焦点在于：1、涉案的购房框架协议书是否具有商品房买卖合同性质；2、某房地产公司应否交付涉案房屋，并办理不动产权变更登记手续；3、某房地产公司2021年1月18日发出的终止履行购房框架协议书的《通知函》应否予以支持。
按照正常的商品房购房流程，在买卖双方签订认购协议后，还应签订正式的商品房买卖合同，并办理网签备案，才符合商品房买卖合同相关的行政管理规定。据四川高院三级高级法官、该案再审承办人邓军介绍，本案双方发生纠纷后，在某房地产公司未与王梅签订正式购房合同的情况下，则应对框架协议书的合同性质进行区别判断。
首先，从当事人立约时的真实意愿方面分析。王梅欲购买涉案房屋且某房地产公司欲出售房屋，双方达成一致后签订了购房框架协议书，其后王梅全额支付了购房款，某房地产公司收受了房款并出具了收款收据，应当认定双方立约时的意思表示真实明确，均为购买及出售涉案房屋，而非为了确保将来签订商品房买卖合同。
其次，从合同是否存在法律或事实上的障碍方面分析。双方签订的购房框架协议书约定的内容包括：当事人名称、所购商品房的坐落位置、房号及面积、购房单价及总价款、付款方式等内容，应认定为本约合同。“本案涉案房屋已经建成，不存在法律或事实上的障碍，已具备了合同实际履行的条件，故应认定为商品房买卖合同。”邓军说。
最终，四川高院认为案涉购房框架协议书应认定为商品房买卖合同，双方成立商品房买卖合同关系。2022年3月28日，四川高院作出终审判决：撤销一审、二审判决，某房地产公司应于本判决生效后10日内向王梅交付案涉房屋，并于本判决生效3个月内协助王梅办理不动产权变更登记手续。
11月1日，记者联系到王梅，她说已经拿到了案涉房产的产权证，正和家人计划装修并入住新房。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”邓军表示，据此区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意愿以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失成不确定的情形。
《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式，价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间等共计13项内容。邓军说，为了确保对当事人双方的约束力，当事人一般在预约合同中仅约定如房屋坐落位置、总价款、付款方式等，通常不会包含全部13项内容，“如果以全部内容作为识别标准，不仅门槛太高，不符合实际情况，导致预约与本约无异，也容易引发故意规避的道德风险”。邓军认为，如预约合同对面积、位置、转让价款、支付方式等有明确约定，具备了合同的主要条款，此类预约合同的履行无需另行签订本约合同，则可认定为本约合同。
这起商品房预售合同纠纷案看似普通，但背后不仅承载着当事人王梅8年如一日对“家”的期待，更承载着王梅对司法公正的期盼。承办法官与合议庭以高度责任心和过硬业务能力认真对待当事人的合法诉求，严格依法公正审理案件，实实在在化解当事人的困境，不仅守护了人民群众对美好幸福生活的向往，也守护了人民群众对法院司法为民维护公平正义的信任。
