 一、定义不同 公寓房的特点就是宜商宜住，主要表现在户型设计，物业管理，配套设施上。大部分公寓的土地性质为商业用地，在建筑方面有较严格的要求和标准，比如不得设置阳台，规划间距等都要按照规定制定。 住宅指的是专供居住的房屋，包括别墅、住宅等。 二、产权年限不同 公寓和住宅最大的区别就是产权年限不一样。虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。 三、物业管理不同 通常情况下，公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相关的限制。 物业费用也不一样，像三线城市，住宅的物业费最贵才１.４元/平，而商业公寓要３－４元/平。 四、水电收费标准不同 公寓和住宅的税点收费标准也是不一样的。我们都知道，住宅的水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远看来，住宅的水电费支出至少会比公寓的水电支出省下一半都不止。 五、落户规定不同 由于公寓是在商业用地上建起来的房子，所以公寓是属于商业性质的，所以公寓房是不能落户的。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。 六、后期交易税费不同 公寓和住宅要需要交纳的税费也是不一样的。通常情况下，公寓会比住宅要交纳的税费更多一些。比如说个税，如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。比如一套满五唯一的小户型住宅，只用交一个１%的契税，而二手的商业公寓交易所缴纳的税费要在１０%以上了。 七、教育资源不同 商业公寓是不能落户的，所以也就不能上所在区域划片的学校。而住宅是可以的。所以很多想让孩子上划片好学校的家长都是通过买小户型学区房住宅入学。 八、贷款不同 商业公寓不能公积金贷款，只能商贷，并且首付最低需要５０%，最多只能贷十年，利率上浮10%以上，而住宅可以公积金贷款，也可以商贷，商贷首付２０%，最多可以贷三十年，一般是利率下浮，比商业公寓的商贷优惠多了。 九、天然气不同 商业公寓按规定一般是不能通天然气的，而住宅都是可以通天然气的。 十、建筑方面的不同 一般商业公寓：在建筑上通常为塔楼，“回”字型建筑。 塔楼建筑：  而一般住宅：在建筑上是板楼，一个平面的。  十一、公摊面积和居住舒适度的不同 从上两图可以看出，商业公寓一般都是3－4梯几十户，而住宅一般是２梯4－5户，商业公寓的公摊一般在25－35%,而一般住宅的公摊在17%－26%，商业公寓一般是买来投资出租的，居住的绝大部分是租户，鱼龙混杂，而住宅一般是在小区里边，居住的绝大部分是业主自购的，相对比较简单。所以商业公寓的密度高，居住舒适度想比住宅差远了。 十二、采光条件不同 据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。 十三、限购的不同 一般在一二线城市中，主城区里的住宅是限购的，比如必须要有城市户口或者两年以上本城市缴纳社保等等，但商业公寓是没有限购的。 |
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