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街道物业办指导意见书 
南京市江宁区颐和南园业主委员会，就颐和南园小区物业管理服务项目进行业主大会公开选聘，欢迎符合条件的物业服务企业前来竞聘。1、物业名称：颐和南园小区 ， 物业类型：住宅、别墅；南京市江宁区颐和南园小区因现物业服务企业上海某物业管理有限公司物业服务合同到期，小区业主大会决议不再续聘，为规范小区物业服务工作，按《民法典》、省、市物业管理条例和小区《议事规则》要求，业主委员会、选聘小组会议讨论决定，就选聘物业服务企业方式召开业主大会会议进行表决。颐和南园小区2022年第一次临时业主大会会议决议本小区采取业主大会公开选聘的方式选聘物业服务企业。根据省、市物业管理条例等相关法律法规要求，按照《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》、《颐和南园业主大会议事规则》、《颐和南园管理规约管理规约》等要求开展新物业服务企业选聘工作，本次选聘工作“业主大会选聘新的物业服务企业”流程办法、合同要点如下（附件1、附件2）。1、具备行业主管部门颁发的2021年信用手册或其他信用证明，注册资金不低于500万元；3、拟任项目经理须具有大专及以上学历，具有别墅、高层、商业物业管理经验，有三年以上项目经理经历；4、企业应有良好的社会信誉，无违法、无不良信用记录；5、企业在南京市内在管住宅项目不低于两个，项目可供业委会随机选择现场考察；8、拟任项目经理须全程参与选聘的勘察、应聘文件制定及说明、应聘评审等环节，须在小区任职至少十二个月以上；1、报名时间：自南京市住房保障和房产局官网实际发布选聘公告之日起7天（需电话提前联系）① 物业管理项目竞聘报名表（按照附件4提供的表格形式制表填写）；② 物业服务企业营业执照（三证合一）复印件；法定代表人身份证复印件，代理人身份证复印件及授权委托书原件，代理人电话联系、邮箱；④ 提供本企业统一社会信用证书或近两年南京市物业服务行业信用信息手册；以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件须带原件核对并加盖物业服务企业公章，上述资料有任何一项缺漏，均无法通过资格预审。本次选聘会务保证金为10万元，该保证金后期转为选聘辅导费，本次选聘工作聘请第三方公司全程参与辅导、征集选票工作。本次顾问服务合同，包含项目辅导费用，投票采集费用，大会共计需要召开2次，共计约85000；总金额（辅导费和投票采集费）为：人民币捌万伍仟圆整(￥:85000元)。辅导征集费由业主大会公开选聘中选的物业服务企业支付，中选企业将竞聘保证金自动转为本次选聘物业服务企业的辅导服务费。因故（非辅导原因）出现业主会议未选聘产生小区物业服务企业的结果，由“多选二”进入的两家物业服务企业各承担肆万贰仟伍佰圆辅导费，由竞聘保证金中转入辅导公司账户。未中选企业没有违反竞聘文件相关规定的，保证金将在未中选结果确认后15个工作日内原路退还。提交报名材料后2日内会进行材料预审，材料不符合公告要求的报名企业有一次补正的机会，符合公告资质要求的报名企业会收到竞聘邀请函及选聘文件，参加竞聘物业服务企业收到选聘文件后7日内必须缴纳竞聘保证金10万元整，否则视为放弃本次竞聘。之后将对预审结果进行公示。（资格预审办法详见附件3）报名表见附件4。 1、选聘工作小组由业委会委员7人和8名热心公益、积极支持业委会工作的业主组成，共同承担本次选聘相关工作。选聘工作小组组长由业委会主任担任。将选聘物业服务企业的公告发布至南京市住房保障和房产局网络信息平台，接受物业服务企业报名参加选聘，对参加竞聘的物业服务企业评选过程拟采用审核报名材料、现场路演、管理项目考察等方式。选聘工作小组将根据物业服务企业的诚实信用、客户意识、持续改进、遵纪守法、管理流程、服务合同条款、沟通能力、组织架构和项目经理人面谈进行评价。2、选聘工作小组负责接受已报名企业参选材料、组织评选活动等工作。3、选聘工作小组根据本方案确定的选聘条件审核竞聘企业资质，并根据管理项目勘察情况和路演报价情况进行评审。为了保证上述原则的执行，本次选聘工作业委会聘请第三方公司进行选聘工作辅导和协助征集业主意见，费用由中选方承担。参加竞聘的物业服务企业在审慎确定意向后交付竞聘保证金10万元，中选后从竞聘保证金中向第三方辅导机构支付辅导费。未中选物业服务企业的竞聘保证金将全额退还。竞聘保证金交付将在报名结束之日起五个工作日截止（特殊原因需报备延期）。非业主大会程序原因导致选聘不成功，由进入业主大会会议表决的两家物业服务企业同比承担辅导费用。5、报名材料审核。在综合考察报名物业企业规模、综合实力、管理业绩和社会美誉度的基础上，根据同等条件下，同质比价、《年度南京市物业管理行业信用手册》和全国、省优秀物业企业名录者优先的原则。6、选聘工作小组对缴纳竞聘保证金的企业进行在管项目进行现场勘察和评审。7、选聘企业“多进二”评审答辩会，评审组将由选聘工作小组和通过公开征集的各湾热心业主代表（不超过10人，原则上每个湾区1人，如有湾区空缺，可由其他湾区业主补齐，如报名业主数目超过，则采用抽签方式决定最后人选）共同组成，对参加应聘的物业服务企业进行“多进二”评审答辩，对竞聘企业的物业服务方案进行评审。竞聘企业将竞聘文件装订成册，所有复印件须带原件核对并加盖物业服务企业公章；上述资料不全可能导致竞聘企业不能进入进一步评审环节。竞聘文件在评审现场当场拆封。由全程参加答辩的评审组现场评选、依据得票多少依次推荐两家物业企业进入业主大会投票表决环节。若不超过两家，将由评审组审核资质后提交业主大会表决。8、物业服务合同草案公示，两家候选物业服务企业的《物业服务合同》（草案）公布，征求业主意见。9、召开业主大会会议，对两家候选企业的《物业服务合同》（表决稿）进行表决，最终达到投票法定要求的物业服务企业入选。10、签订《小区物业服务合同》，业委会执行本次业主大会决议，与中选的物业服务企业签订《小区物业服务合同》。11、业委会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理物业服务合同的备案。1、（服务和收费标准条款）本次业主大会选聘物业服务企业的服务标准不低于《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》五级。物业服务企业人员配置，基础配置保安、保洁、绿化、设备维护、项目经理、客服和管家等总全职人数配置不低于80人。选聘小区物业服务费价格标准原则上沿袭现行标准（不含公共耗能费）：1)独栋别墅住宅3.40元/㎡·月，联排别墅住宅2.50元/㎡·月；高层/小高层住宅1.80元/㎡·月，多层洋房住宅2.00元/㎡·月；2)参与竞聘的物业服务企业原则上按照本小区物业费现行标准报价，不排除各家企业更加合理的报价方式。2、（停车收费标准条款）汽车停车位租赁费和车位服务费沿袭当前标准。3、（公共能耗收费条款）公共能耗：目前物业公共区域能耗由全体业主据实分摊，标准和缴纳方式均沿袭现行标准，服务期内不做调整。4、（业主公共收益条款）公共收益分配：本合同期限内，属于全体业主所有的公共部位、公共设施用于对外经营的公共收益项目（如广告、租金等），业委会委托物业服务企业签订经营合同，在签订后七个工作日内必须报业委会备查。公共收益的30%归属物业服务企业，70%归属全体业主所有，产生的成本和税金由归属物业服务企业的收益中支付。不排斥在以上分配基础上物业服务企业提出更加全面、利于操作的方案。5、（服务合同期限条款）物业合同期为三年。第一年服务期满前一个月，由业委会组织进行满意度调查，满意度超过60%，物业服务合同可以正常延续，否则，业委会将立即组织召开业主大会，就是否继续现有物业服务合同到后两年进行表决。如果表决通过，物业服务合同将正常履行，完成后两年的工作。如果表决未通过，则物业服务合同自行解除，由业委会组织进行新的物业服务企业选聘工作。如果满意度超过80%，物业企业可以提出服务费调整申请。6、（满意度调查条款）物业服务企业的满意度调查由业委会组织进行，调查的形式为抽样问卷调查（问卷形式见附件六），调查人群样本数量不低于20%的业主户数，开放现场2天时间公开邀请业主进行抽样调查问卷填写。7、（合同履约保障条款）履约保证金为40万元，选聘完成、签订物业服务合同前汇入业委会账户，服务期满后返还（不计利息）。8、（社区文化活动条款）除不可抗力以外，每年组织不低于8次社区文化活动，覆盖儿童、青年、中年、老年各类人群，丰富业主业余生活。9、（小区荣誉创建条款）物业服务企业需要在首年内创建一个区级或市级荣誉称号，如南京市园林示范小区或南京市治安安全小区。10、（特殊人员要求条款）选聘时确定的物业项目负责人应稳定任职，未经业委会的允准，不得随意更换物业项目负责人。11、（其他重点条款）小修材料费用、带资建设标准和其他优惠条件由各家物业服务企业自行决定。带资所进行的建设项目，预算和报价必须经过业委会组织的专门工作小组的审核，然后方可进行，服务期内物业服务企业承诺带资的总额未达到的，按违约处理，其承诺的剩余带资金额由物业服务企业支付到业委会账号。考虑到颐和南园的现状，在合同中，物业服务企业应明确提出对小区目前陈旧、残破的“痛点”项目、设施、问题的处理计划，同时列明这些项目的资金来源、筹措计划、工作时间、达成的目标质量等。这些项目的必须在业委会专门工作小组的监督下进行，所有工程预算、报价、目标质量必须经过业委会的核准方可进行。鉴于目前违反小区《管理公约》的情况非常严重，违建和圈占公共绿地、房屋乱出租、乱停车、违反消防规定等现象泛滥，报名的物业服务企业应提出明确的管理方法和控制手段，坚决贯彻执行《管理公约》。2、联系人的手机号码、邮箱地址等联系方式应当核实有效、可用，如因联系方式错误无法及时接收信息的，自行承担不利后果；4、关于报名及资格审查内容的问题应以书面形式进行提出；与选聘公告释明无关的问题一概不予解答；5、应当及时关注报名、资格审查的时间节点及相关通知信息；所有官方的信息发布及结果通知都将通过邮箱方式送达； 物业企业按照公告要求前往指定地点或通过邮寄方式提交报名材料，同步提交电子材料，第三方机构安排专人负责接收，并出具接收凭证，双方共同签字确认。因特殊原因通过邮箱方式接收的，应当保留相关凭证，并在事后补交原件。与公告要求无关的材料不予接收。 资格预审包括材料审核及保证金缴纳审核两个部分，由第三方机构负责执行，最终结果由选聘小组进行书面确认。资格预审期间为公告发布之日起15日内，报名材料提交或补正后2日内会收到资格预审结果通知。第一轮，对于不符合公告要求的，告知补正或调整材料；对于符合要求的，发送竞聘邀请函及选聘文件告知缴纳保证金；第二轮，对于提交资料仍然不全或者不符合资质要求的，直接通知未通过预审；对于提交材料齐全且符合资质要求的企业，发送竞聘邀请函及选聘文件告知缴纳保证金；资格预审截止日，对于提交材料不全或不符合资质要求或未缴纳保证金的企业告知未通过预审。2、存在提供虚假材料信息的，一经发现，直接取消竞聘资格。所有预审信息传达及结果的告知都将以书面方式进行，最终的预审结果经选聘小组确认后，告知各报名企业，并在小区进行公示。注：“在管项目”指企业仍在服务的所有全委托管理项目； “项目地点”列清项目所在具体坐落地址(包括所在区，若有外地项目还应列清城市名)； “物业类型”列清物管区域内涵盖的物业种类，如多层住宅、多层电梯住宅、高层住宅、商业、办公等，如在管项目是二手盘，请在备注栏中注明。
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