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【一】 自今年7月底中央政治局会议明确提出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的任务以后，包括郑州在内的全国很多城市和地区纷纷出台了一系列政策措施和行动方案，针对当地的房地产市场进行纾困和调控，甚至是抢救性干预，且很多地方的操作明显带有“痼疾用猛药，乱世行重典”的色彩。 其中，考虑到最近几年来全国舆论对郑州房地产市场一直存在较多的关注甚至是质疑，当郑州市在9月份推出了自己的保交楼专项行动实施方案后，更是引发了全国层面的广泛关注和热烈讨论。 综合郑州市印发的《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》以及后来公开的相关信息来看，郑州市在这次专项行动中，所涉及到的政策工具和事项类型，在全国恐怕都是最为丰富和多样的了：不仅在政府层面设立了专项的纾困基金，还直接购买了一些房源作为人才公寓，相当于直接向房地产市场投放了流动资金；不仅积极推动商业银行针对一些项目资质相对较好的企业增加了专项授信额度，还通过住房保障系统申请了国家专项借款，并成为全国获得国家专项借款最多的城市；不仅鼓励相关房地产企业通过变卖资产和股权等方式积极自筹资金以加大对问题楼盘的盘活进度，还加大了对房地产领域违法案件的受理和侦办力度，促成了一定规模的资金回笼，并将一些符合条件的项目公司导入破产重整程序。等等。
如果再算上其它参照国家有关规定在交易税费、贷款利率和放松限购等方面的政策执行，郑州这一轮针对房地产市场的纾困和调控组合拳可以说是十八般武艺全都用上了。而且，在时间卡点上更是直接体现出“速战速决”的决策逻辑和目标导向。 所以，我在和一些朋友私下讨论时开玩笑称：郑州这一轮操作，可以说是为很多城市提供了一个房地产纾困政策工具大全，所谓“因城施策”，相关城市只需要结合自己城市的问题特点和处理问题的轻重缓急，在郑州的工具包中直接挑选几件就行了！ 整体梳理一下，在我们看来，郑州这一轮保交楼、稳民生的一系列操作至少有四个特点值得关注： 其一，起步较早，力度较大，甚至在中央政治局会议之前就已经推出包括专项基金在内的调控政策，这虽然与郑州地产市场所面临的特殊压力有关，但也体现出当地决策者的政治敏感度和政策洞察力。 其二，手段综合，工具多元，通过市级层面的专项行动，充分调动了财政、税务、金融、司法、公安等各方面力量，客观上加快了相关问题的化解。 其三，央地互动，速战速决，这也是让外界感到有些吃惊的地方，尤其是在资金筹集和合作伙伴方面，显然不是郑州市自己在行动，而是获得了较多的省级甚至是国家层面资源的配置支持。
其四，民生为要，效果多元，既充分体现了在“保交楼”就是“稳民生”的内在一致性，而且，考虑到房地产在郑州的特殊性，还明显具有“保交楼”不仅是“稳民生”的客观效果。 【二】 非常之时行非常之举，以非常之举取非常之效。按照官方发布的消息，截止到10月6日，147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工。 而且，由此推算，经过这一轮的专项行动，如果能够圆满达成既定目标的话，至少可以在较大程度上缓解一到两年内郑州房地产市场由于此前的透支性发展所可能产生的风险外溢，在一定程度上达成防范区域系统性金融风险发生、保障所涉购房者基本权益、向市场传递更多信心等综合诉求，并通过这些项目的集中复工，客观上拉动当地的投资增长，进而拉动城市经济增长，为城市的整体转型赢得更多的机会窗口，争取更长的时间敞口。 不过，在我们看来，哪怕到11月底前可以实现官方所说的147个项目的全面复工，甚至到明年可以将所涉楼盘、项目、企业和购房者的问题全部化解掉，也不会是郑州重新思考、面对和调控其房地产市场的终点。 当然，郑州的情况并非个案（只不过郑州的形势更严峻一些，存量问题规模更大一些，转型的腾挪空间更局促一些），对于全国大多数城市而言，情况都差不多，存量问题楼盘的规模可能有所不同，“保交楼”的压力大小可能有所不同，产业机构的健康程度有所不同，但不管怎样，在新一轮的城市转型当中，都需要所涉城市的地方政府和相关企业基于地产市场的历史性退潮做出各自的因应之策。
在这一过程中，首要选择是彻底破除对房地产市场再次火爆的幻想，然后对存量问题、存量规模、增量转型做出统筹安排，在确保城市经济和金融安全底线不被击穿的前提下，尽可能在最短的时间内完成问题的纾解——在新的经济周期和城市发展周期中，之前为地方政府和城市决策者所依赖地产经济和土地财政，已经不可能再持续了，哪怕是针对存量的问题，希望通过房地产市场的短期反弹来进行“出清式化解”，也基本上是没有可能的，最后带来很可能是更大的负担和更复杂的问题。 无论是从国家的战略导向来看，还是从中国经济和全球市场的发展阶段来看，城市支付能力的提高、产业结构的优化、经济质量的提升和综合竞争力的培育，都需要向科技创新要红利、向产业发展要收入、向营商环境要突破、向综合治理要效益，虽然房地产和土地依然会是地方政府和大多数企业价值闭环的基础节点，但不再是新的价值闭环构建的核心节点。 所以，在我们看来，在接下来的城市转型发展中，郑州市依然迫切需要跳出地产看地产，超越纾困的逻辑看待和设定新一轮的房地产市场调控逻辑和目标——基于对中国房地产市场整体走势，以及未来三十年新一轮城市核心竞争力塑造的逻辑的整体研判和基本洞察，从民生、产业、金融、科创、治理等多个角度和多重维度综合看待房地产市场在郑州的发展可能走向，并对一些存量的问题做出及时的回应。 比如，存量写字楼和住宅租金相对较低的问题，个别片区空置率较高的问题，有些区县受房地产影响经济下行压力难解的问题，等等。
甚至要将存量的和增量的房地产供给与城市的科技创新、人才招引和产业结构调整进行直接的统筹考虑、整体谋划、协同推进，化劣势为优势，变被动为主动，只有如此才能从根本上破解此前城市经济发展对房地产依赖度过高，以及房地产客观上对其它产业发展形成资源挤压效应的问题。 另外，考虑到这几年国内舆论对郑州房地产市场以及整座城市所保有的较高关注度，建议有兴趣的读者和相关人士，可以对郑州房地产市场的后续调控继续保持关注，在我们看来，郑州很可能是体现这一轮中国房地产市场变革和城市治理转型的最终走向的最具代表性的样本城市之一。 编审：张梦欣丨编辑：徐丰超丨设计：孙月园 |
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