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看房时没提出异议， （点击图片了解上期案例）
对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。 
案情简介 法官说法 二手房由于经过使用，不可避免存在一定的质量瑕疵，故二手房交易一般也约定按现状交付，对于房屋明显存在的质量瑕疵，如买受人在现场查验后未提出异议，应视为买受人接受该质量瑕疵。因此，二手房买受人在签订房屋买卖合同前，应当对房屋现状进行现场勘察查验，针对房屋明显存在的质量瑕疵，买受人应在订立合同前就该质量瑕疵是否需要修复或是否需要因此减少价款等与出卖人充分协商。如双方就该质量瑕疵无法协商一致，买受人应拒绝订立合同。买受人在订立合同后又主张房屋存在该质量瑕疵的，出卖人对此无须承担违约责任。 买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。
案情简介 法官说法 守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行。
案情简介 法官说法 本案系因合同履行过程中，双方均存在约定可以解除合同的违约行为而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人谢某明知买受人高某逾期办理房屋贷款已构成违约的情况下，仍配合买受人高某继续履行房屋买卖合同，而后买受人高某以出卖人谢某违约为由抗辩无需返还已付定金是否应予支持。 对此，法院应梳理合同履行中各方履约行为、通知解除的时间节点及解除通知送达对方的情况予以综合认定。因出卖人谢某在明知买受人高某违约情况下，未及时行使合同约定解除权，并积极配合买受人高某申请垫资，以期促成合同履行，此时不宜将买受人高某的违约行为与合同履行的变动过程割裂看待，机械认定买受人高某违约导致合同解除，而是应将出卖人谢某明知买受人高某违约后仍积极实施的协助行为视为接受履行，并认定合同继续履行。 就此类纠纷而言，房屋买卖合同的双方均应自行阅读并理解约定条款，就对方的违约行为及时行使合同约定解除权，以避免纠纷发生及损害扩大。 双方协商变更合同履行方式后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。
案情简介 欧某向游某、李某出售案涉房屋，约定游某、李某通过银行按揭方式支付剩余房价款，双方于2020年8月20日前按银行要求提供资料办理按揭贷款手续，并于2020年9月30日前双方共同办理过户。因游某、李某未能按约办理按揭贷款，2020年10月，双方达成一致办理转按揭手续，但对转按揭后各方的合同义务履行期间未作具体约定。2020年10月22日，游某向欧某邮寄《催促履行通知函》要求欧某于2020年10月30日到指定地点办理过户手续。2020年12月上旬，游某取得银行同贷书。2021年2月10日，游某、李某与欧某根据案涉房屋中介人员预约的过户时间完成房屋过户。其后，游某、李某向法院提起诉讼，请求欧某向其支付2020年10月31日至2021年2月9日期间的逾期过户违约金。 该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决欧某无需向游某、李某支付逾期过户违约金。 法官说法 本案系因二手房交易的买卖双方在合同履行过程中变更履行期限，且未对后续合同义务的履行作出具体约定而引发的纠纷。本案争议焦点在于，欧某是否存在逾期过户的违约行为。 在房屋买卖合同履行过程中，如双方协商变更某一合同义务的履行期间后，并未约定合同后续义务的履行期间，则应视为双方对后续合同义务的履行期间约定不明，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。本案中，出卖人欧某与买受人游某、李某协商一致变更贷款方式后，未约定涂销抵押及过户等合同义务的履行期间，应当认定游某、李某有权要求欧某随时履行，但要给欧某必要的履行时间。由于本案现有证据无法证明游某签订抵押贷款合同的具体时间，但能证明自游某取得同贷书至中介人员通知过户的期间内，欧某办理了案涉房屋涂销抵押手续，并在中介人员预约的过户日期顺利办理完毕过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。 出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。
案情简介 简某、李某向刘某出售案涉房屋，约定刘某办理银行按揭的同贷书审批通过后7天内，需把协助还款金额转账至简某、李某账户，简某、李某必须立即办理案涉房屋全额还款手续。并约定，如刘某逾期达30日视为刘某严重违约，简某、李某有权解除合同并追究李某违约责任。2019年7月13日，简某向刘某发送信息要求刘某在2019年7月20日前办好同贷书并付清购房款。2019年7月29日，刘某取得同贷书，但未将协助简某、李某还贷的款项支付至简某、李某的还款账户。2019年8月12日，简某、李某向刘某发出律师函，表示因刘某未能解决同贷书，简某、李某同意将宽限期延长至2019年7月30日，但因刘某仍未能办理同贷书及支付购房款，简某、李某要求解除房屋买卖合同。2020年1月3日，简某、李某将案涉房屋出卖予案外人并完成过户。遂刘某提起诉讼，主张解除合同，并要求简某、李某返还已付定金、承担违约责任。简某、李某抗辩称，房屋买卖合同系因刘某拖延办理同贷书而解除，刘某的行为构成违约，其无权要求简某、李某返还已付定金并承担违约责任。 该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决解除案涉房屋买卖合同，简某、李某向刘某返还定金并承担违约责任。 法官说法 本案系因房屋买受人未能及时支付房款，房屋出卖人在未解除合同的情况下将房屋出售他人引发的纠纷。本案争议焦点在于，如何认定导致合同解除的违约方。 就本案合同违约方的认定，法院应综合合同履行过程中双方行为确定，并厘清发出解除合同通知的一方在发出通知之时是否享有约定解除权。本案中，出卖人简某、李某在得知买受人刘某未能及时办理同贷书后，同意将买受人刘某提交同贷书、支付购房款的期限延长至2019年7月30日。结合买卖双方所签合同中关于买受人刘某逾期付款或办理相关手续达30日，出卖人简某、李某才有权解除合同的约定，出卖人简某、李某于2019年8月29日才可对买受人刘某的违约行为享有合同解除权。出卖人简某、李某于2019年8月12日通过律师函通知买受人刘某解除合同不发生合同解除的法律后果。在案涉合同尚未解除的情况下，出卖人简某、李某其后将案涉房屋另行出卖予他人，导致案涉房屋买卖合同实际无法履行，出卖人简某、李某构成违约，应向买受人刘某返还已付定金并承担违约责任。 |
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