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1 案情简介 Brief description of the case 2010年2月21日，李某（买受人）与张某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李某购买张某所有的位于北京市朝阳区的一套房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为55平方米，成交价90万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。 上述《买卖合同》签订后，双方于2010年3月30日完成房屋产权过户手续，李某于4月9日支付完全部购房款。但案涉房屋内户口一直未迁出，李某多次催促张某履行合同义务（分别于2011年7月、2012年7月、2014年8月、2016年5月通过电话、短信、挂号信等方式沟通），张某均拒绝并拖延，至起诉时涉案房屋内仍存在未迁出户口。 李某认为，如果张某提前告知案涉房屋内户口不能迁出，当时就不会以90万价格成交，案涉房屋内存在未迁出户口已影响到再次出售该房屋，且售价因此低于市场价格20%以上，严重损害了其合法权益。于是李某在2016年6月向一审法院提起民事诉讼，请求人民法院判令：（1）张某履行《北京市存量房屋买卖合同》约定义务，将原有户口迁出涉案房屋；（2）张某支付逾期办理户口迁出违约金99.39万元（2010年4月10日至2016年6月16日，违约日期已超2259天）、律师费2万元。 张某辩称,根据合同约定，其承担违约责任的前提必须是“出卖人的自身原因”导致户口未迁出的情况。但是，案涉房屋中户口未能迁出是由于国家相关政策原因，买卖合同签订后，自己积极主动履行合同义务，先后多次向居住地（购买小产权房所在村）派出所申请户籍迁入，但均被拒绝，也多次拨打市长热线并向公安户籍部门求助，得到答复均为“无法迁入，你也无须迁出”，案涉房屋中户口未迁出并未给李某造成经济损失。 2 争议焦点 Issues 因户籍管理政策等原因导致户口无法迁出的，房屋出卖人是否构成违约？ 3 裁判观点/裁判要旨 Judges' views 一审法院认为：第一，《买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某未按时迁出户口已经构成违约，应当承担相应的违约责任；第二，李某要求张某将户口迁出涉案房屋的请求，不属于法院受理范围，故法院无法支持。 二审法院认为：张某与李某所签订合同对户口迁出时间及违约责任有明确约定，张某的现住房不符合户籍迁入条件属于订立合同条款时应当提前了解的内容，由于其没有尽到注意义务导致无法履行涉案合同，应当承担不履行合同义务的法律后果。 4 律师评析 Lawyers' Commentaries 1、因合同签订前的户籍政策原因导致户口无法迁出的，售房人仍应承担违约责任。根据我国《民法典》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，在房屋买卖合同中对户口迁出义务有明确约定的情况下，出卖人应依法履行该合同义务是毫无争议的。实践中，出卖人有时会因户籍政策原因导致其无法迁出户口。此时，出卖人往往会认为其并没有怠于履行或不履行合同义务，户口无法迁出不是由于其自身原因而是由于户籍政策这一外部因素所导致的，并在诉讼中以此为由进行抗辩。但这一抗辩理由一般无法得到人民法院的支持，因为在订立房屋买卖合同并约定户口迁出条款时，出卖人有义务了解相关户口政策和案涉房屋内户口能否按时迁出的情况，在不存在户籍政策突然变化而构成不可抗力的情形下，其应当履行合同约定的户口迁出义务，不履行该义务或履行不符合合同约定时，就构成违约，应当承担违约责任。但需要注意的是，出卖人未将户口迁出一般不构成根本违约，买受人据此主张解除合同的，法院一般不会支持。 2、户口迁移事项属于公安机关管辖，买受人直接请求出卖人继续履行户口迁出义务的，人民法院将不予受理或驳回。在我国的户籍管理制度中，户口迁移涉及行政机关审批事项，不属于民事案件受理范围。因此，即使在房屋买卖合同中明确约定了出卖人有迁出户口的义务，买受人起诉要求出卖人履行迁出户口义务的，也难以得到法院支持。但这并不影响买受人依据合同约定要求出卖人承担相应的违约责任。 随着我国户籍制度的改革和完善，部分地区已经出台了相关政策，尝试通过行政管理手段解决二手房屋交易中因迁户问题而产生的矛盾和纠纷。如2021年6月1日起执行的《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》中规定,因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的，可以迁入户籍派出所设立的非农业“公共户”。《上海市常住户口管理规定》（2018年5月1日起施行）第三十二条中规定：“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”在房屋买受人无法通过诉讼途径实现迁户目的的情形下，这些政策的实施为买受人提供了解决路径，能够有效缓解上述社会矛盾。 5 律师建议 Lawyers' Advices 在二手房交易中，为避免因户口迁出造成纠纷，买卖双方应注意以下几点： 1、出卖人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。实践中，由于户口仍是影响入学、就业、社保等方面的重要因素，相当一部分购房人基于落户上学等需求，对交易房屋所在地户籍比较看重，部分地区学位学籍也成为影响房屋价值的重要因素。因此，在二手房买卖合同一般会对交易房屋内原有户口的迁出做出明确约定。对于该约定，出卖人应全面认真履行，出卖人不履行迁户义务或履行不符合约定的，要承担相应的违约责任。 2、出卖人在签订房屋买卖合同时，应谨慎约定户口迁出条款，避免因未尽到注意义务而承担违约责任。鉴于户口迁移属于行政管理事项，会受到当地户籍政策的影响和限制。在房屋买卖合同明确约定出卖人负有户口迁出义务的情形下，买受人在签订合同之前，应充分了解当地的户籍管理政策，并根据案涉房屋内户口情况，核实能否履行户口迁出义务。户口迁出存在困难的，要主动及时与对方沟通，协商修改合同条款，并保留相应证据，避免因无法履行迁户义务而承担过高赔偿费用。 3、买受人对户口有特殊需求的，应在合同中明确具体约定户口迁出条款，以避免因合同约定不明而无法主张违约责任。二手房交易实践中，房屋买受人往往对户籍有特殊需要，例如学区房等。此时，买受人应当在合同中对户口迁出条款进行详细约定，包括户口迁出的范围、时限以及户口未能迁出时的违约责任等内容。必要时还可以在合同中明确购房目的，并约定出卖人不履行迁户义务的，买受人可以解除合同。 参考案例： 北京市第二中级人民法院民事判决书(2022)京02民终6175号；北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终12161号;北京市海淀区人民法院民事判决书(2020)京0108民初19438号 |
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