前段时间，一个朋友给我出了一个题目：为什么香港有“楼宇医生”的概念，国内却没有呢？这里的楼宇医生大家可以理解为给房子做“体检”的，保证其能安全，正常的使用。在国内我们有个职业叫“验房师”，本来我以为和香港的“楼宇医生”是差不多的意思。后来查找了一些资料以后发现：其实两者查验的内容还是相去甚远的。香港的房子多数年代久远，“楼宇医生”的作用是保证其安全性；而国内的验房师主要是针对一手房交付的外观查验。今天这篇文章是我对“验房师”这个行业的一些看法，以及对其未来发展的一些展望。香港之所以强推“楼宇医生”的业务，我觉得和其房地产发展阶段有关。香港人口密度大，楼宇的密度更大，很多房子建成使用都几十年了，和我们内陆的”老旧小区“概念差不多。如果不定期检查，维修，保养，可能就没法正常使用了。其实现在各地在开展的”老旧小区改造“就是查验和维修一体化了，只不过是批量化的开展，由政府主导。如果回到”散户市场”，目前国内验房师服务的那些内容，我认为必要性就不是很强了。查验的多数是外观尺寸，体感的内容。（如上图）一手房买卖在很多一线城市，“买到就是赚到”（一二手房价格倒挂），所以即使房子有些瑕疵，消费者还是会趋之若鹜的。这种验房服务对房子本身的价值不产生大的影响，所以是可有可无的，客单价在几百元/次，也就可以理解了。但是在二手房市场上，特别买卖的是老旧小区的房子，我觉得验房就尤其必要了。下家买一套房子要从“上位规划，区位、现状、小区环境，楼栋情况，房子套内情况...”等一系列的因素着手考虑。不客气地说，是干了一个浓缩版的“房地产开发项目”。如果没点专业知识，其实和盲选差不多。任何一个因素都会对买卖的房子（标的物）产生比较大的价格影响。在与上家价格博弈的过程中，也占据主导地位。我当时买的就是二手房，我是带着从设计院找到的整个小区的图纸去看的房子。这让我在和上家价格博弈时，还是占了不小的心理优势的。房价快速上涨和快速下跌的时候，人们的关注点都不会落在房子本身上，考虑更多的是价格。只有当房价相对平稳时，大家才真正关心起“房子到底好不好”这个问题，验房才会有必要。
前面说到了现在市场上流行的“验房服务”没有给客户带来太大的价值，那么到底什么是有价值的验房服务呢？原告小琳（化名）通过中介公司看中了房东小嘉（化名）、小蓓（化名）家的房子，当时小琳看到房屋阳台被改装过并安装了一个楼梯，房东也承认楼梯系后期搭建，但是买家、卖家和中介绝口不提违章搭建的事儿，彼此心照不宣并最终完成房屋交易。入住后，小琳才发现其精心挑选的房屋早在过户前就被政府部门认定了房屋存在违章建筑并要求限期拆除，而房东却向小琳隐瞒了这一情况。小琳欲对外出售该房屋，却被告知“因存在违章建筑，房屋被限制交易”，无奈只能委托装修公司将违章建筑拆除并支付16万元，包含了35,000元的拆除违章搭建费用和125,000元重新装修费用。小琳觉得吃了亏，一纸诉状向法院提起了诉讼，要求前手房东进行赔偿。在很多二手房交易中，违章搭建的情况非常普遍，特别是别墅区。很多买家虽然不专业，但是也能看出点“端倪”，就是贪图小便宜，最后吃了大亏。所以专业的验房，除了可以告诉你哪些是违章建筑，还能把“风险”在前期给你提醒了。就算下家很想买这个房子，最起码是在“知情”的前提下下的单，同时可以在合同里把这些风险约定清楚，才不至于出了问题，对薄公堂劳民伤财。去年9月，本市L女士将自己新装修的两室一厅房屋出售给G先生，双方签订了买卖合同。按合同约定，G先生支付了大部分房款后就入住了该房，一个月内办理房屋交易过户手续，余款待产权过户后结清。不料，当双方到房屋交易中心办理手续时，被告之因该房屋已损坏承重墙，区房地局限制其交易。L提出待恢复房屋承重结构后再行交易，但被G回绝，理由是他看中的就是这样的房屋格局。商谈不成，G先生诉请解除房屋买卖合同，并要求卖主承担违约责任和赔偿10万元。大多数的装修公司和小业主对什么是承重结构是“一知半解”的，所以有意无意中破坏了承重结构的情况时有发生。但是现在的政府监管越来越“高效”，一旦被发现，就有可能被限制交易。所以在买卖开始之前，对结构完整性进行一个“勘验”，保证房子可以顺利的过户，是非常有必要的。不然下家谈了半天最后买不了，不是谈了个“寂寞” 吗！如果买下了结构有破坏的房子，那更是亏大了。
往往，结构的问题不是普通人能搞得清楚的，所以请专业人士提早介入，在买房时是不会吃亏的。去年11月，张先生看中了一套8楼120平方米的二手房，卖家还附赠顶楼同面积的露天平台，价格也相比同一地段的房价便宜了不少，张先生满心欢喜，一次性支付了近594万元全款购入。今年梅雨季，房屋内主卧、次卧、客厅等处开始陆续出现严重的漏水，张先生连忙联系卖家李先生（化名），希望得到一个合理的解释和解决方案，但始终得不到李先生的回应。无奈之下，张先生向颛桥镇房地物业纠纷调解委员会寻求帮助。专职调解员陶积泳接待了张先生。在调查走访阶段，细心的陶积泳发现，这套二手房成交之前，上家就已经和隔壁邻居因漏水问题起过矛盾纠纷，并诉诸法律层面。一场因房屋漏水引发的调解“案中案”因此浮出水面。陶积泳了解到，这套8楼的房屋漏水问题由来已久，并给隔壁邻居家房屋的墙面、地板、物品等造成了不同程度的损毁，赔偿问题也迟迟未处理。所以，隔壁邻居在得知李先生要卖房时，抢先一步到法院提起了诉讼。由于有诉讼在身，房屋无法过户，李先生又着急卖房子，就和隔壁邻居达成协议，一次性赔偿10万元。拿到赔偿款后，邻居到法院撤诉，李先生也和张先生顺利办理的房产交易手续，但在交易的过程当中隐瞒了自己顶楼平台漏水的问题，直到今年梅雨季，漏水问题爆发。在大多数二手房中，房屋不同程度的“渗漏水”情况是比较普遍的。像案例中的这种情况是比较极端的，在前期“验房”时，如果有经验的人是很容易发现问题的。另外漏水问题一般都涉及到楼上楼下或者外墙面，修起来都得看“别人脸色”，即使你想花钱修，有时候也很难操作。
所以在购买前期，最好是判断一下，哪些渗漏水是可以接受的，后期能修补的；而哪些渗漏水是需要上家修复之后，才能过户的。如果修补不了，那么房价在博弈的时候就得下浮了或者干脆就不考虑了。综上所述，我认为在二手房交易中，“验房服务”是有其价值的，也是非常必要的。这是关乎房产价值的比较重要的一些因素，能直接影响成交价格。关于二手房“验房服务”，我和一位杭州的中介朋友有过交流，他给我的反馈是：会不会中介卖房更难了？我觉得这种“顾虑”是“多虑”了，就像一个人对自己的身体到底有没有毛病，自欺欺人是没有用的，最后都会显现出来的。
只有让信息对称，公信力做出来，消费者明明白白的消费，交易速度才能提上来。最后无非是不同的房子对应不同的价格，反而没有那么多的弯弯绕，加速了成交。并不是因为房价高才难卖，也不是因为房价低难卖，只是因为信息不对称，才难卖！链家就推出了“嫌恶设施披露行动”，和我的思路是一致的。就是要信息透明，客户才不会“找倒账”，麻烦不断。验房服务应该是包含但不仅限于以上提到的这些内容。给房子做一个全方位的体检，让生意在“阳光下”成交。过去的十多年，房价飞速上涨，大家买到就是赚到，也不是太关注房子到底好不好。而现在房价进入平台期，房子是掏空了家庭6个钱包的最重大资产，是不是要慎重一些呢？在没有电商之前，你要货比三家，要跑很多地方比价。而现在价格基本是透明的，你只要一键查询，就一目了然了。虽然拼夕夕价格是最低的，但是你可能还是会选择更有保障的JD吧。既然房子是你一生中最重大的资产，那为什么不考虑明明白白的消费呢？“开盲盒”虽然很时髦，但有时会有失落感！“房产体检”服务将让你买的更放心，在买的过程中也能占据谈判的“主动权”。
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