地产江湖工程系列之“挖坑”

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作者：幺二石子

开工时挖坑、交付时填坑，一个不懂得如何“挖坑、填坑”的工程总，不是合格的工程总，“下课”只是时间问题！

都说开工难、交付难，其实核心的难，就是“土方难”，土方作为一个贯穿项目施工全过程的重要节点，我们工程人不但要会挖、会填；还要懂些预算、结算才能“文武双全”。接下来，小编结合自身实战案列，分享“抢土方、算土方”的几点心得体会。

前策准备——办好“开挖手续”

工地上，即便是民生工程，前期如果未办理好施工许可证、安全监督、质量监督手续、并且到办事处备好案。想“挖土”？不出一周：从市建委监察大队、安监站、质监站及各级扬尘治理管控机构，保证把工地大门给你堵个水泄不通。

在办理以上”四类手续”，特别是在办理安监手续涉及缴费时，小编重点要提到的是：安全文明措施费。该费用相关政策如下：

郑州市建设工程施工安全管理条例

第十一条 建设单位在建设工程开工前，应当持施工合同到建设工程安全监督管理机构确认安全生产文明施工措施费用总额，一次性存入施工企业银行专用账户，专款专用，不得挪作他用。

2016年 1 月 1 日起施行的这个条例，一般情况下：这笔安全文明措施费费用会占到合同总价的3.6%；后期再分三次拨付现场：开工拨付60%、主体封顶拨付30%、完工拨付10%。

注意：安全文明措施费在《河南省房屋建筑与装修工程预算定额》(HA 01-31-2016)，以下简称《16定额》中明确指出：安全文明措施费含扬尘污染防治增加费；新《16定额》自2017年1月1日施行，那么《08定额》中有(扬尘污染防治增加费)该费用吗？答案是：08定额只有“环境保护费”。

2016年8月份，随着防治标准的提高，省住建厅在豫建设标【2014】57号文的基础上，跟进出台了豫建设标【2016】47号文，以满足市场决定造价的原则。

小编开篇就谈“钱”，是提醒想升项目总的工程总们，在办理开挖手续前，可把这些文件研究透了，否则影响工程进度不说，涉嫌违规先建，还要费很大力气的。

组建“土方攻坚小组”——首次现场踏勘

前面一系列的办手续、交钱的事，一般都是开发部、财务主导，工程部也就是搞好现场临建，配合各监管部门勘查现场而已。到了该挖土的时候，有人会说，不就是指挥钩机、搞个水准仪、算个土方么？工地上随便拉个技术员就能“以一顶七”全部搞定。但小编却认为，工程部可要打起十二分的劲头来，好好策划一下，组建一个“眼里有活、心里有底”的“土方攻坚小组”。初步建议这土方小组七个人应有：甲方工程部、甲方成本部、监理、土方单位、支护单位及第三方测绘公司、基坑监测公司。以首次现场勘查为例，小组团队在土方调研中清单如下：

• 第一阶段联合勘探：

确定“土方成本”——定队伍、定单价

决定一个项目“土方成本”的无非是以下“四点核心”因素，想谨慎而又果断的敲定它，看是简单，实则要历经多次“谈判、谈判、再谈判”的”推拉”过程。

• 确定土方单位投标（初试）名单：村内力量、该区域有资格的渣土公司、老合作土方队伍，都要均衡考虑，原则有三：1.能充分协调政府相关部门；2.有能耐平衡其他参与单位（特别是多地块土方均衡）；3、资金雄厚。
• 投标综合单价初审，要求土方单位填写“土方单价组价表”交成本部。

注：有了各家报价后，还要对周边项目进行市场调研，特别是各家弃土点对价格影响最大（有些甚至有自己的渣土场）。

如：小编所在的郑州北区的土方价格从2018年外运58-63元/m3；内盘（运距≤5KM）13-16元/m3不等。到2020年72-80元/m3不等。大地块在西郊区域价格相对为内盘10元/m3、外运40-45元/m3不等。

• 划分好各方工作范围及成本归类

• 防尘网如何界定成本？

防尘网从２０１６年的黑色编织网、到绿色编织网、到2020年绿色土工布，价格一路飙升，甲方可以安全文明措施费包含为由，要求总包包干。但近年来，到底会覆盖多少遍，已经变得越来越难以界定，小编经历一个项目，光盖网就花去了20万，最后只能甲乙双方7:3分摊。据了解，其他地产在最后的各种谈判下，最终解决的方式，有给2元/m3包干给总包的，也有按照实际用量签证或结算的。

• 桩间土如何界定成本？

定额中对此暂无依据，在土质坚硬的地区，只能按零星土方记录机械费、按车次据实记录旋挖出来的土方量。值得注意的是：第一遍桩帽土桩基单位甩运成堆。

• 修坡及修路如何界定成本？

修坡一般由土方单位按照开挖上口线大致开挖后，交予护坡单位按设计坡度二次开挖、局部人工修坡面，修坡费用包含在支护单价中。修路一般由甲方以签证形式，据实计量铺设砖渣产生的机械费、砖渣费用，但土方单位配合如何修筑临路。小编经历一个项目，因前期花费砖渣成本较高，后期甲方购买了近100块17mm厚钢板，随时铺建现场临路。

• 抢预售需内盘土方时，注意界定与地库大开挖边界界定。

有过抢预售经历的工程人都知道，遇到渣土车辆无法上路，工期太紧时，内盘是甲方惯用的招数，这时候一定要注意：挖出来多少？提前做好实测预案，倒到哪一块地库上也务必考虑好，避免占压另一栋楼，二次倒运，同步留存好影像资料，并经由土方单位、甲方工程部、成本部联合确认，已防止后期数据不清。

• 其他因素对土方成本的影响

• 如果土方单位所在项目是一类、二类民生工程，拿到了绿牌工地，土方单位出土效率高了，也便于甲方降低土方单价。
• 每年采暖季11月15日-3月15日，在此期间动土，价格也高得多。这都是要综合考虑的，建议在谈判时，都要考虑进去，列入合同，防止乱抬价。
• 
  

清单组价方式的博弈点

博弈点（一）：土方价格波动这么大，有定额依据没？怎么调差？

小编查到了2019年10月30日港区发布的《关于发布郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）政府投资项目土方、建筑垃圾定额指导价的通知》

而在2016定额中，对土方运输仅指场内运输，场外运输需另行协商解决。

博弈点（二）：按照清单方式报价时，甲方需列明项目名称、描述项目特征、列明工程量，就是说甲方对清单列表土方工程量的真实性、完整性负责；总包单位根据自身企业特点，综合计算后，得出总价，除以甲方工程量后，得出乙方综合单价，填入清单计价表（见下样表）：

对照上表，小编重点想说三点：

• 按照《16定额》土石方工程计算时，甲方只考虑定额中的工作面（16定额不同于08定额：前者在基坑内施工各种桩时、基坑大开挖需做边坡支护时每面增加工作面的宽度是2米；后者对此未明确），总包单位则应综合考虑实际中，因桩机现场作业半径、土质情况而实际会扩大的作业面。两者的工程量，按照同一份图纸，一般也会存在一些差异；
• 上面的清单计价表中：明确土方运距由投标方自行考虑；在后期签合同中还是要特别注意两点风险：土方单位选定的渣土场是否证件齐全；更换渣土场产生的运距的改变，导致成本的增加，招标方不予承担；
• 有经验的乙方，通常会根据甲方提供的工程量、结合自身特点；采取相应的报价策略：如果甲方列明的工程量多，乙方不提，甚至稍稍降低单价，造成总价稍低，便于中标；如果如果甲方列明的工程量太少，乙方则尽量提高单价，同时做好中标后，后期及时报签证，把工程量合上来，补救总报价损失。
• 
  

如何获取现场地貌测量真实数据？

方案一：现场地貌较为平整，一般以10米/点，用水准仪建“方格网”实测；

方案二：现场地貌较不太规整；一般以5米/点，用GPS测量、CASS软件计算；

方案三：现场地貌不规整；一般以3米/点，用无人机航拍建“方格网”实测；

注意：航拍器快速准确，但现场有植被、树冠时，它直接反射的“树叶的数据，还是要再复核一下的。如果时间紧迫，可以采用现场实测地块对角线数据的方法进行抽测，3米一个点和对方航拍的数据进行符合。

挖坑关注要点

• 高效测量、数据签认

应对扬尘管控，时而能外运、时而只能内盘时，必须有加大实测频率，让“土方攻坚小组”各方当天签认实测数据，第二天即算清楚内盘土方成本。

• 及早降水

遇到水位较高的基坑，建议提前打降水井，并适当加密加深。小编经历了北区水位从2013年的-6米到2020年的-9米左右，前后参与了6个基坑的实际开挖，深知降水太晚和水位过高，给后期挖土，打桩造成的一系列难度。

• 淤泥及桩帽土处理

桩帽土及新挖出来的淤泥土，应提前翻晾，否则没有一个土场会要烂泥。

• 道路标高实测，对比设计小区标高

2019年小编经历的一个地块，在土方开挖阶段及时实测对比了市政道路标高，将整个小区标高设计修正，抬高200mm,节约土方成本约100万。

• 深基坑必须严格监测

2015年5月，小编负责的第一个深基坑，有一周没有监测，结果遇大雨，基坑在监测单位测量员眼前局部裂了！幸亏处理及时，没有发生大的安全事故，但那个经历是小编最难忘的抢险时刻。

• 相邻多地块制定“土方平衡”方案，把外运土方内盘一部分回填地库外墙及地库顶板。小编算过一个700亩的地块，内盘策划好了，能节约1000万。

结语：故事先讲到这里，小编把经历的土方故事和经验都跟大家分享了一下，但愿大家在“算土方、抢土方”上收获一些启发，后期的分享还会继续，小编会继续跟大家展开交流探讨。

让天下没有难挖的土方！