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由于我国市场经济尚处于发育期，受各种行政管理政策、措施对交易主体和财产持有主体的限制性规定影响，以及当事人的特殊考虑，在不动产交易和登记中，借用他人名义购买、取得、登记不动产相关权利的情形并不少见。最近中恒信律师事务所接到当事人咨询，自己借朋友名字买了一套商品房，朋友却私自将房产卖给了第三人。遇到这种情况，自己应该如何维护自己的权益呢？
借名登记是造成登记簿记载与真实权利状态不符的重要情形。根据《民法典》第234条之规定，真实权利人应可通过物权确认之诉讼，由司法裁判直接确认其为权利人，而被借名人作为登记权利人，其擅自转让该不动产物权的行为则属于《民法典》第311条所规定的“无处分权”。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第2条的规定，当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持。也就是说，在对内关系上，不动产物权的权利最终归属，并不以登记所表彰的权利状态作为依据，不动产物权登记只是确认不动产物权变动并将其公之于众的一种公示方法，而不是不动产物权变动的原因。在依法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是买卖、赠与、抵押等法律行为;在非基于法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是法律规定、法院判决、公用征收、继承以及合法建造等事实行为。在当事人就不动产物权归属发生争议时，法院应当对发生物权变动的原因或基础予以审查，并最终依法确认物权的实际归属。而在此之前，登记权利人虽然可能已经并非真实权利人，但却在变更物权登记之前，表彰为该物权权利人，因而可能发生对外交易，产生因信赖不动产物权登记而为交易的善意第三人权益的保护问题。此种情形，通常应当纳入善意取得制度范畴予以保护。
在借名买房的是否可以提起确权认识上，司法实践有一个认识不断深入的过程，由于对房屋登记的属性认识不足，加之登记制度的建立在我们国家确实也有一个从国家确权到仅是公示公信的证明文件的一个变化过程，很多人认为，不动产登记是公权力对不动产物权变动的确认，不动产物权变动的效力来自于行政机关的登记。这种观念其实是私权公诉的封建思想的残余。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”在借名买房纠纷中，真实权利人根据基础法律关系，认为其才是物权的真正所有人的，不受登记机关的登记内容的限制，可以直接提起确权之诉。 |
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