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11月初，徐州市区再次集中挂牌13宗宅地，此为徐州累计第7次集中供地，将于12月初开拍。 集中供地是全国供地模式的一次重大改变，始于2021年，徐州虽不在政策要求的22城中，但也在第一时间宣布执行集中供地模式。 但与22城不同的是，徐州集中供地要求全年发布住宅用地招拍挂公告不超过4次，每次供地不低于1000亩。在目前的市场行情下，实际供地情况则有所调整。 土拍由热转冷，地方平台加速入场 截至11月，徐州已累计进行6次集中土拍，包含65宗宅地，总建面588万方，成交金额427亿元，平均楼面价约7259元/㎡。其中22年涉及4次集中土拍，总用地面积157万方，仅完成年内供地计划的43%。 集中供地以来，共20宗土地触顶摇号，占比仅三成，其中19席来自首批次供地。受“三道红线”对房企融资收紧以及楼市低迷等因素影响，后续集中土拍竞争减弱。 首批次集中供地，由于徐州房地产市场热度较高，竞争激烈，地方平台只摘牌了十里村南（翟山大沟南）A地块，其它土地均被房企瓜分，且超六成被百强房企所斩获。 而21年下半年，房企受制于销售端和运营端等多方因素，取地意愿不强，地方平台被迫进场，成为土地市场主角，最近两批次更是全部花落地方平台。且土地溢价率得到明显控制，近三批集中供地均为底价成交。
图源：CRIC 刺激土地市场活力，地方政府多措并举 徐州土地竞争热度下滑，供地规则并非一成不变，地方主管部门也在积极调整供地方式。 前期土地挂牌一直遵循着精准供应原则，当时存量低位的奥体、城西、翠屏山为供地主力。 后期则开始提升供地的质量，市中心连挂三宗宅地，竞争激烈的新城区更是集中上架5宗宅地，意在以此提升房企拿地信心与预期，从而提高其取地参与度。
图源：CRIC 同时，全年供地不超4次，挂牌宅地面积不低于1000亩的集中供地规则也有所调整。截至目前年内已集中供地5次，其中两次供地规模均在1000亩以下。 除此之外，主管部门还相继发布新政从竞买保证金下调、土地出让金延期，到供地中取消住宅限价、竣工时间延长等方面的调整。 集中供地以来，徐州共有5宗土地撤牌，虽无流拍，但除4批次的美的乐城西地块让步地铁建设外，其它2批次的4宗土地均因无报价而下架，政府随后即做出调整，减少土地挂牌量，4批次更是仅4宗土地上架。 纵观7次供地，奥体、城西和翠屏山板块均供地3批次及以上，其均在首批次土拍大热后，挂牌楼面价有所提升，后续除翠屏山7批次上架土地含商办产品导致起拍地价大幅下降外，其它批次同板块上架土地并无显著上涨，其中城西板块起始地价反而有所回落，整体来说地价趋稳。
图源：CRIC 从上述诸多的定向调整不难看出地方主管部门在提升房企拿地信心，增加土拍参与度上做足了功课。 地方平台深度参与，开发进度较为迟缓 在已结束的6次集中土拍中，地方平台共摘取39宗宅地，占比高达六成。 从分布上看，39宗宅地分布较广，其中铜山区占据11宗最多，但因区域面积大，土地较为分散。 东湖新城和新城区土地布局更集中，也属于城市目前着重发展的热门区域。 北区因住宅存量压力大，集中供地以来挂地量相对稀少，且位置均在较为偏远的北三环高架以外。
图源：CRIC 地方平台整体拿地量多，布局广泛，开发动作则较缓慢。 从开发进度看，截止目前地方平台摘牌的土地暂未有项目入市，且均未公布案名，仅翠屏山B地块取得建设用地规划许可证。 其中，首批集中供地徐州国资委所摘的十里村南（翟山大沟南）A地块距今已超16个月。 反观房企拿地，26宗宅地，已有24宗土地案名已发布，占比高达92%，其中22宗已首开入市，从拿地到首开平均用时仅9.1个月，动作相对迅速、紧凑。
图源：CRIC 政企合作应运而生，新盛/蓝城有望抢跑 纵观目前徐州房地产市场，截至10月底，土储超20万方以上企业仅21家，其中10家为地方平台。 若地方平台所取宅地不尽早流入市场，或将对未来城市供需产生较大影响。 另外如建发、卓越等多家品牌房企土储量已不足10万方，若再不拿地或寻求合作，明年或面临无房可售地步。
图源：CRIC 结合目前局势，近期，市住建局和市资规局联合召开徐州市区土地项目推介及合作洽谈会。向与会的万科、保利、招商、华润、蓝城等20余家知名房企重点推介了拟上市的地块和新盛、产城集团拟合作的项目。 集中供地以来，从新盛和产城集团的土地储备来看，两家企业共摘取13宗宅地，占地方平台的20%。 此次洽谈会政府有意推动其与房企合作，也旨在加速地方平台手上的地块加速流转进入市场，尽量平稳未来一段时间内市场的供需平衡，如若多方合作较为顺利，那么新盛和产城集团也将成为政企合作的案例。 同时，据了解，目前新盛已与蓝城达成初步意向合作，蓝城将积极参与到苏堤北路D地块的合作开发。 如若证实，这将标志着徐州集中供地以来政企合作的开始，这也将有望推动更多优质房企参与到合作开发中，进而带动地方平台土地加速入市，激活徐州一级市场的同时还能促进二级市场的平稳健康发展。 总结 集中供地以来，土地市场由盛转衰，徐州政府多策并举难挽颓势，地方平台由替补已然转换成主力，但其开发节奏缓慢，几乎无独立开发能力。 10月洽谈会地方平台表明与房企合作意向，为徐州土地开发带来新模式，叠加多家品企土储量见底，政企合作或将成为未来市场新常态。 注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。 [购房资讯轻松享，快来关注乐居网] |
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