大幕开启，2019土地市场会起飞吗？

2018的2400亿已经翻篇，2019的土地正马不停蹄地上架……近日，杭州市已列出2019年全市土地出让计划，共收录了356宗地块，总出让面积13423亩，其中杭州十区收录地块287宗11474亩。

然而，计划终归只是计划，是理想状况，究竟最终会有多少土地会在2019年尘埃落定呢?哪些板块的土地更可能得到垂青呢?

通过一些历史数据和可对照的计划，或许能得到接近的答案，注意这并非猜，而是“技术性揣摩”。

壹

下图为2017、2018两年间，杭州所有出让土地中，未来可销售的住宅建筑面积统计。(已排除商业、自持、租赁、配建部分，临安、富阳超百万方暂不列入)

2017-2018各板块土地供应住宅(可销售)建筑面积分布

从这个图中，可以得出诸多论点。

例如，城东新城板块在印象中出地频繁，但横向一比较，城东新城只以33万方排在所有板块的第十五位，可城东新城因为板块范围小，造成了爆仓的错觉。

相反，未来科技城仅仅在两年间出让6宗涉宅土地，却以84万方排在了蜀山和市北之后，但由于未来科技城核心区范围较大，房企数量少，并不会觉得竞争激烈。

这就像薛定谔的猫难以捉摸，因为猫在闭塞环境中会不停的叫唤，最终干扰人们的判断。

再拿占地较大的市中心来举例，城市发展外扩，可开发空间有限，近20万方的供应量是多了还是少了呢?

在信息不对称的前提下，考虑到供应平衡，我们通常会主观地认为图中白色和灰色板块将在今年发力。

如此一看，金沙湖、滨江高教、钱江新城、闲林、转塘等板块确实非常有可能，但像半山田园、桥西、萧山老城等板块，出地是不太现实的。

贰

以上伏笔的意义只是想说明，红色板块不代表不会出地了，黄色板块也难说会不会加码，灰色也未必一定是重点区域，而白色也没有必然供应一说。1月份城东新城出让两宗涉宅地大概就是最好的佐证。

因此2019的出让计划就非常有借鉴意义了。

主城区中，江干区是大户，以早前公布37宗地块(含商业)出让计划的钱投集团为首，钱江新城二期、江河汇流区是新的重点区域，紧接着钱塘智慧城、丁桥长睦、艮北新城、笕北智城均有宅地供应，其中钱塘智慧城管辖下的国际商贸城区块会作为土地新篇章展开。

此外老城区百姓会比较关心的采荷及钱江新城，吸金能力不在话下，以及众多开发商迫不及待的金沙湖地块也早已收储完毕。

排在江干区后的是拱墅区。

总管堂一带或将成为今年供地的集中区域，以及刚刚在1月2日“开门红”的大关地块南面还有一宗宝地(国美地块)，也就是融创、金瀚拿的地附近。申花板块将开始围绕北站一带逐渐出地，桃源或有若干挂牌。此外，铁路北站、上塘、康桥等不少用地列入了储备计划。

西湖区向来出地不多，但一旦出地，也有很高的期待值。

1月的翠苑地块之外，上半年最受关注的应该是转塘双流地铁站上盖地块，总体量较大，下半年焦点将转回老城西，重新公示规划后的翠苑单元九莲庄营盘地地块或将重磅出击。此外，小和山、龙坞、之江美院旁零星有宅地供应。

滨江区地块不多，滨康综合体地块9年后重新出让的消息较为震惊，地块已调整为住宅用地，与同样多年没出地的白马湖一同亮相。

下城区的宅地主要集中在打铁关、城市之星综合体附近，而上城区则将城站东广场为核心的望江新城作为掌中宝，曾经的棉毛针织厂待字闺中。

叁

一方面公开招拍挂市场供应充足，另一方面，房企的收并购迭起、融资潮涌动，投资发展关乎企业命脉，不容有失，杭州房企是怎样一幅景象?

以下是在杭州有过多次拿地记录，近12个月以上未曾拿地，同期也没有大宗收并购土地，同时也没有多少货值库存的部分房企——以上条件已经比较苛刻了，但结果的房企数量惊人。

对房企自身来说，一季度的资金宽限会比四季度更优，这也往往是1月出地量多的充分条件。

而不同类型的企业也有各自的表达，比如国企、央企对市场周期的敏感度较低，通常是定期拿地，规模性房企则倾向于向城市能级、发展潜力看齐，中小型地方企业会在权衡外部环境与自身发展后针对性投资。

过去一年中，杭州发生的收并购案例频繁，既有远洋、阳光城、泰禾、融创等房企对一些停滞项目的接盘，也有华润、万科等房企于项目前期的接入，可见资本对土地的热忱并没有减退。