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今年以来，杭州不少刚需板块住宅用地供应集中，比如勾庄、良渚新城、乔司新城等限价3万/㎡左右的板块都有多宗宅地成交。
其中，乔司新城宅地供应最为密集，土地市场热度也比较高，上半年有宅地一度吸引10家房企参与抢地。近月来，乔司新城住宅项目陆续开盘入市，其新房市场表现如何？记者进行一番调查。 
近年来，乔司新城大刀阔斧进行全域整治，腾挪出大片可供开发的土地。作为临平南融的“桥头堡”，乔司一直被房企所看好，多家头部房企先后入驻。今年6月底，临平区和华润置地签订战略合作，华润将深度参与到乔司新城的城市设计和运营。去年9月至今，乔司新城陆续成交5宗宅地，又有绿城、滨江、保亿、招商等房企先后拿地参与板块开发。
目前，板块在售楼盘就有汀南学仕府、汀桂里，待售项目有春曼雅庐、沁东润府、招商乔司项目，5个住宅项目显性库存达到29万方。
另外，根据7月份发布的《2023年杭州读地手册》中，乔司还有1宗宅地将于今年出让，即乔司新城中心区E1-2-02地块，出让面积59.03亩，容积率1.5，体量约5.9万方，与招商乔司地块体量相当。算下来，短短一年时间，乔司新城从无房可售，到现如今住宅可售体量达到34.9万方（含显性库存和隐性库存），住宅库存预计超2000套。
对于热门板块来说，2000多套住宅“供不应求”，比如申花、钱江新城二期，去年住宅供应量都有数千套，但仍然摇号火热。但对于乔司新城来说，2000多套房源实在难言轻松，从目前已开盘项目的表现看，也确实有点低于预期。乔司目前在售和待售楼盘，主要规划了3类产品：小高层、洋房、叠墅。可以看到，产品总体偏向于低密，但乔司在低密供应上并没有传统，且由于过去长时间没有土地供应，关注度少，因而在同类型产品竞争中存在先天压力。
以小高层、洋房而言，总价在300万级起。同样的总价段，杭州其他区域，比如城北的勾庄、运河新城，西北向的良渚新城，乃至乔司隔壁的九堡板块，也能买到。另外，乔司还有2个规划叠墅的低密项目春曼雅庐、沁东润府，限价都是32640元/㎡，其中，春曼雅庐叠墅的面积段在238-270㎡，沁东润府叠墅面积230-290㎡。 叠墅户型大，总价就要700多万起步，同样的预算，在闲林、湘湖等区域也都有在售叠墅。
市场竞品多，越来越多房企选择通过产品来打动购房者。为了加速去化，乔司楼盘开启拼产品、送车位模式。汀桂里就是通过“卷产品”助力销售的典型：丰富的实景园区配套、不同主题的架空层、精致大气的入户单元门厅，还有室内装修各种细节设计……限价不到3万的项目做出了高端盘的效果。
有产品加持，汀桂里项目负责人曾表示并不担心销售情况，对产品很有信心，过硬的产品也能保证平稳去化。汀桂里隔壁的汀南学仕府，去年9月至今拿地一年入市，虽然首开送车位、送家装包，最近也做起了实景园区，但由于拿地早，在产品规划上没有跟进市场行情进行创新，首次开盘便流摇，续销情况不算理想。有业内人士表示，当市场环境回归冷静，自住购房者回归理性，只有差异化产品、拼产品力，才是楼盘抢跑的关键。今年下半年来，不少房企已经认识到产品的重要性，从东湖新城、运河新城等刚需板块，再到浦沿、市北、申花等改善区域，拼产品抢客户几乎成了共识。而乔司的“后来者”要想脱颖而出，少不了要在产品上下功夫。
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