判例：不动产售后回租融资，非资方原因未过户不影响融资租赁成立

作者：初明峰 王瑞珂 刘磊

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编者按

本文援引判例，涉及通过不动产售后回租方式设立融资租赁的效力问题。案例中，在租赁物所有权过户登记完成之前，买受人已将融资款项支付给租赁物的出卖方，后因出卖方未履行办理过户登记的义务引发争议，出租方以买受人身份诉请承租方履行过户登记义务。那么问题是：案涉不动产过户登记完成前，融资租赁关系是否有效设立？相关合同的性质是否因标的物未过户登记而发生变化（融资租赁&借贷）？本文援引判例的观点是：购入租赁物的出租方对转移标的物所有权有真实期待，即使在完成过户登记前提供融资款，后因非自身原因导致的过户不能，也不影响融资租赁关系的性质和效力。

在能够确认合同签订当时双方均有真实意思通过转移案涉不动产来设定融资租赁法律关系的前提下，笔者基本赞同本观点，特推荐本文。但关于本文援引判例中关于租赁物不能过户的原因分析、双方约定条款理解、购入出租方是否存在过错等认定问题，笔者持保留意见，详见实务分析。

裁判概述

在不动产售后回租模式中，售出租赁物的回租方应承担办理房屋产权变更手续的义务，因房产上存在第三人抵押及法院查封等情形导致回租方应履行过户义务而未履行的，买入出租方并无怠于行使权利的主观过错，该房屋所有权虽未转移不能但以此否认融资租赁合同性质，更不应成为回租方不履行或者不适当履行融资租赁合同有关义务的理由。

案情摘要

1. 河北金融租赁公司（出租人）与金宝街净雅公司（承租人）约定双方进行售后回租型融资租赁交易，即河北金融租赁公司购买金宝街净雅公司名下的案涉房屋及对应土地使用权，同时河北金融租赁公司再将其出租给金宝街净雅公司使用。

2. 河北金融租赁公司依约向金宝街净雅公司支付了购买价款，但金宝街净雅公司因案涉房屋上存在案外第三人的抵押及法院查封等情形不能为河北金融租赁公司办理过户登记。

3. 后因金宝街净雅公司涉及重大法律纠纷，河北金融租赁公司诉至法院，以金宝街净雅公司已经丧失或者可能丧失履行债务的能力为由，请求金宝街净雅公司提前清偿债务。

争议焦点

涉案不动产租赁物未完成过户登记，《融资租赁合同》的性质如何？

法院认为

涉案《融资租赁合同》第二条合同性质及租赁物部分约定，双方依据该合同进行融资租赁交易，并由河北金租向金宝街净雅购买其自有房产及对应土地使用权。后双方签订相应《商品房买卖合同》，就金宝街净雅以回租使用、筹措资金为目的，向河北金租转让自有房产并租回使用内容进一步约定。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系，根据合同约定及双方权利义务情况，一审法院认定涉案《融资租赁合同》应为融资租赁性质，金宝街净雅与河北金租间存在融资租赁合同关系，并无不当。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条、第二百四十二条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，不排除向承租人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人享有租赁物的所有权。涉案三份《融资租赁合同》约定，双方签订的《商品房买卖合同》项下的标的物就是本合同的租赁物。本案《商品房买卖合同》第一条亦约定，金宝街净雅以回租使用、筹措资金为目的，同意根据合同条款向河北金租转让自有房产并租回使用。即本案《商品房买卖合同》与《融资租赁合同》相关联，合同目的具有内在的一致性。涉案《商品房买卖合同》第二条约定，乙方（金宝街净雅）负责在租赁合同签订生效后2015年6月28日前在房产管理局办理完毕产权变更手续到甲方名下并取得相关权证。因金宝街净雅未履行合同约定义务，河北金租提起诉讼，系依法依约积极履行本案融资租赁合同的行为。962号民事判决判定金宝街净雅应承担办理房屋产权变更手续责任，因房产上存在河北金租以外的第三人抵押及法院查封等情形，金宝街净雅依法应当执行而未执行，不能以此否认合同性质，更不应成为其不履行或者不适当履行融资租赁合同有关义务的理由。故，河北金租并无怠于行使权利的主观过错，租赁物房屋所有权未转移至河北金租，系金宝街净雅未履行既定合同义务的结果，金宝街净雅以所有权未转移为由主张其与河北金租系借款关系，不予支持。……

案例索引

（2019）最高法民终1430号

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》

第一条 人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。    

实务分析

目前关于售后回租型融资租赁合同性质的认定，一般认为转移租赁物所有权系认定融资租赁合同性质的必要条件。特别是以不动产为租赁标的物的售后回租，也就是说以办理登记作为物权生效要件的租赁物，更要严格审核所有权是否转移。本号前述文章《最高院：不动产售后回租设立融资租赁，未变更过户的，认定为借贷》中的最高院即持此观点，另在最高人民法院 （2014）民二终字第109号判决中，法官关于合同性质的认定观点如下：“融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。”与上述观点一致。

最高院2014年出台的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用，其中关于售后回租部分是这样描述的：“尽管真实的售后回租交易构成融资租赁，但在一些交易中，当事人以售后回租为名订立合同，交易实质却不符合合同法第二百三十七条的规定以及本解释第1条第1款确立的规则，存在以售后回租的形式规避相关法律规定的情形。这些情形具体包括：没有真实、明确的租赁物，售后回租合同中对租赁物低值高买、租赁物上设有权利负担，致使出租人无法取得所有权或无法实现租赁物的担保功能；出租人没有完成取得租赁物所有权的相关手续等。”，该解释明确确认出租人未取得租赁物所有权相关手续的售后回租，无法认定合同的融资租赁性质。最高院的相关案例绝大部分是将以不动产作为售后回租标的物的融资租赁中未取得租赁物所有权的情况认定为借款合同性质。

反观本案，关于合同性质的认定应当综合合同约定条款及实际履行情况，从而探究双方内心真意。由此笔者认为本案情况不构成融资租赁性质的合同。首先出租人仅实现与承租人签订购房合同中的“网签”而未办理产权登记，且在未办理转移登记的情况下直接“放款”。其次因租赁物上存在河北金租以外的第三人多重抵押，也就是上述解释所说的租赁物上设有权利负担。再次出租人可能自始就存在为节省相关税费而不办理所有权转移的侥幸心理，或者说合同签订伊始就没有要办理不动产转移登记的想法。根据《融资租赁合同》第四条的约定：“……甲方同意在下列条件中第1.2.3.4.5项（一项或者多项）满足后根据甲方资金安排将上述租赁物转让价款一次性支付至乙方指定账户。1.完成担保、质押手续。2.乙方已经按照租赁合同约定为租赁物办理完毕以甲方或者甲方指定第三方为第一受益人的足额保险，甲方收到上述保险单、批单等有效保险合同文件；3.甲方收到乙方支付的租赁合同项下租赁保证金及首期租赁手续费；4.甲方收到乙方出具的付款申请书，该等付款申请书中应明确付款账户、开户行等必要的付款信息；5.其他三份《商品房买卖合同》均有双方签字及盖章确认。”，付款的前提出租人考虑的很周全，但唯一没有变更所有权登记这一条。在融资租赁实务中，一般出租人处于强势地位，合同条款也应由其拟定，上述合同条款应该不是出租人的疏忽，而是双方协商后（为节省费用）的结果。不同于一般动产的售后回租，通过占有改定完成交付从而转移所有权，但不动产所有权无法以此获得。通过以上分析，有理由认为出租人对于未能办理租赁物所有权转移存在故意或重大过失，本案不宜认定为融资租赁合同。

实务中，作者建议融资租赁公司在办理以不动产为租赁标的的售后回租业务时，合同中应当约定租金本金也即标的物购买价款的支付条件时，一定要将取得标的物所有权手续作为前提。否则，不仅在诉讼中可能无法确认合同的融资租赁性质，从而丧失要求承租人支付合同约定的“租金利润”的合法权利，更有可能在执行中因无法实现融资租赁的担保功能从而丧失“租金本金”的实现可能。另需要提醒的是根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第一条关于“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。”的规定，出租人完全可以与承租人协商此种情形下税费的承担。