|
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。” 根据上述法律规定，民事法律行为只在如下两种情形下才无效：（1）违反法律、行政法规的效力性强制性规定的民事法律行为无效；（2）违反公序良俗的民事法律行为无效。 住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 《危险房屋鉴定标准》第6.1.4条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。 以D级危房为租赁标的的房屋租赁合同违反了住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，虽然《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章，违反该规章不会导致合同无效。但是，以D级危房为租赁标的的房屋租赁合同存在重大安全隐患，可能造成重大人员伤亡和财产损失，危害社会公共利益，违反了公序良俗，违反了《民法典》第一百五十三条第二款的规定，属无效合同。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产、执行异议、租赁纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下） 附：饶某礼与物资供应站、永祥公司房屋租赁合同纠纷案【注：本案系《最高人民法院公报》2022年第6期公报案例，系第170号指导案例】 案情简介：南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下筒称晶品酒店）组织形式为个人经营，经营者系饶某礼，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日，晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利。同日，晶品酒店向物资供应站提交《承诺书》：“我公司郑重承诺，如我公司中标以后，一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、第11条记载，晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金，用于南昌青山南路1号办公大楼加固改造和装修工程，并再次强调了《承诺书》的内容。 2011年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将南昌市青山南路1号（包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号）办公楼4120平方米建筑（不包括门卫室以及洪都农商行实际占用面积）出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。租金和其他费用：1.租赁期内，前5年租金（含管理费）为每月每平方米26元（按建筑面积计算），合计每月107120元，于每月5号前支付当月租金。鉴于晶品酒店前期准备工作的需要，物资供应站同意从2012年4月开始计付租金。2.从2017年4月1日开始增加租金，以后每过3年（即从2020年4月1日始）增加一次租金，每次增加比例为原租金总额的5%，以此类推……4.本合同签订之日，晶品酒店应向物资供应站给付履约保证金人民币20万元，合同期满后，如无法定或约定事由发生，物资供应站免息返还。5.如有下列事由之一发生，物资供应站有权没收履约保证金并终止合同：（1）拖欠租金2个月；（2）晶品酒店单方提前终止合同；（3）因晶品酒店过错，租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失；……。第四条第2款第6项约定：晶品酒店对租赁物的装修装饰，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺；装修方案应当事先递交物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全。第五条约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行，晶品酒店应承担违约责任，物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资；如物资供应站因此遭受损失，晶品酒店承担赔偿责任。第七条违约责任约定，因双方任一方违约导致合同解除或单方无故终止合同的，违约方应赔偿守约方所有经济损失。合同签订后，物资供应站依照约定了交付了租赁房屋。 晶品酒店于2011年7月25日、2011年8月15日先后支付给物资供应站20万元、1000万元，物资供应站认可其中20万元是履约保证金，1000万元是投标保证金，在中标后退还了800万元投标保证金。 2011年10月26日，晶品酒店与永祥公司签订加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给永祥公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。 另查明：2007年2月7日，物资供应站与洪都农商行签订《房屋租赁合同》，将案涉部分房屋出租给了洪都农商行，租赁期限自2007年3月15日至2017年3月14日止。租金为每月13600元，并根据市场行情变化每隔三年双方协商重新调整一次租金。2011年3月17日，物资供应站与洪都农商行签订《补充协议》，约定从2011年3月15日起年租金变为179520元。2012年11月27日，物资供应站与洪都农商行达成赔偿协议，物资供应站一次性赔偿洪都农商行12万元。另外，物资供应站因案涉房屋倒塌赔偿给附近居民、单位的损失、排除危险、排险期间的过度安置等共计764434.89元。 还查明：饶某礼提供的江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日作出的赣鉴质鉴字［2007］5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》（以下简称《房屋安全鉴定意见》）将案涉建筑物危险性等级划分为D级危房。一审法院委托鉴定机构对涉案建筑物的价值和倒塌原因、因果关系、过错进行司法鉴定。豫章评估公司作出赣豫章[2017]（房评）第B-057号《房地产估价报告》，对涉案建筑物价值进行了鉴定，认定案涉建筑物在价值时点（2012年1月3日）的市场价值为2764000元。但对于案涉建筑倒塌原因、因果关系、过错的鉴定，一审法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定，因倒塌建筑物不存在，双方当事人又无法提供有效的涉及施工等验收资料，被鉴定机构退回。一审法院在诉讼过程中到加固改造设计图纸的设计单位江西省协建工程设计院有限公司进行调查取证，该单位回复，加固改造设计不是其单位的正式设计业务，该单位设计人员应朋友要求提交了供工程咨询及施工准备使用的图纸，没有出示正式施工蓝图，故没有底图和相关资料的存档，没有签订合同，也没有收取任何费用。 江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》的鉴定论证意见为：“1.该大楼由朱港农场设计工程师进行设计，又进行了多次扩建改造（含装修），造成该大楼结构体系较乱，结构受力不明确，不规范、不合理。经查，现有图纸严重不符合国家设计深度要求，且残缺不全，无设计单位，无图标图签，无设计、校审人员签名。2.该大楼建设施工未委托有正规资质的施工单位组织施工，工程质量达不到国家施工规范、质量验收规范要求。经查，由省监狱局下属朱港农场自己组织人员进行施工，无工程技术资料，无法了解当年的施工质量控制情况。3.经对该大楼主体结构检测报告分析发现：除砖块质量符合要求外，砌筑砂浆和砼的强度均存在强度离散率大，强度偏低的问题，这是造成砖混结构体系承重砖墙强度不稳定的原因。经查，没有钢筋、砼和砖块等建材产品出厂合格证及二次检验报告。4.对该大楼主体结构验算发现：一、二、三、四层承重墙体和承重砖柱的强度不能满足上部承载力的要求；三、四、五层⑦、⑧、⑨、⑩轴390×800砼大梁的强度、挠度均不能满足上部承载力的要求；部分砖墙、砖柱受力构件的构造不符合相关规范的构造要求，存在较严重的结构安全隐患。5.……去年九江地震的余震就对该大楼结构造成了一定的破坏。对此应引起业主和上级部门足够的重视。6.关于大楼地基和基础的问题。经查该大楼无地质勘察报告，无地基和基础施工技术资料。”《房屋安全鉴定意见》的鉴定结果和建议是：“1.根据对省监狱局办公大楼的主体结构验算结果，该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》（GB50292-1999），省监狱局办公楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。4.几点建议：（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载；（2）对有问题的结构构件进行加固处理；（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。（4）建议尽快拆除全部结构。” 裁判观点【最高人民法院（2019）最高法民再97号】关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正。 鉴于本案一审中，饶某礼的第一项诉讼请求是解除其与物资供应站签订的案涉《租赁合同》，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向饶某礼和物资供应站进行了释明。经释明，饶某礼将其上述诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为：饶某礼赔偿物资供应站损失4186994.89元（具体包括：1.案涉大楼因毁损灭失无法返还，依据鉴定结论，应折价赔偿2764000元；2.物资供应站因一次性赔偿给洪都农商行而发生的损失12万元；3.物资供应站排除危险支出以及支付给原址居民的搬迁安置费共计764434.89元；4.物资供应站收取的洪都农商行租金损失，按一审法院确定的三年租金收益538560元计）。同时，释明后，双方当事人对《租赁合同》应属无效合同均不持异议。 关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。物资供应站在本院释明后，认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差，亦承认其应当承担一定的责任，但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶某礼不当加固施工所致，应由饶某礼及其委托的施工方承担所有责任。饶某礼认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋，却隐瞒房屋的危险程度进行招投标，应对合同无效承担全部责任。本院认为：首先，物资供应站与饶某礼对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应承担责任。但是，本案中，物资供应站作为案涉房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房，却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋，而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店，故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错，应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等，该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议，而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定，亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，根据《租赁合同》第五条约定，租赁物经有关部门鉴定为危房，需加固后方能使用，饶某礼对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见，饶某礼作为承租方，在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房，虽饶某礼述称其仅知道案涉房屋为危房，而不知道系应立即拆除的房屋，但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查，饶某礼未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对该合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。其次，物资供应站主张的损失能否得到支持的问题。物资供应站主张的损失包括三部分，一是租金损失，二是房屋毁损的损失，三是支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失。案涉房屋已被有权鉴定机构确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房，依法该房屋不应进入交易市场，也即在此情形下该房屋不再具有交易价值，故原审判决对物资供应站主张的租金损失不予支持，结果并无不当。同时，对于应立即拆除的危房，其亦不具有使用价值，物资供应站主张折价补偿缺乏相应事实基础。原审判决认定案涉房屋毁损损失是物资供应站的直接损失不当，本院予以纠正。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。物资供应站请求饶某礼赔偿其上述各项损失，理由不能成立，本院不予支持。原审判决对物资供应站主张的案涉房屋毁损损失及房屋倒塌后赔偿他人损失等两项请求部分支持不当，本院予以纠正。再次，关于饶某礼主张的损失赔偿请求能否成立的问题。饶某礼主张其损失281万元的依据是江西中磊司法鉴定中心出具的赣中磊司评字2012-114号司法《鉴定报告》，该报告中的损失包括装修工程款1007500元，以及2012年2月1日至2012年12月31日的经营利润损失1802500元。由于上述《鉴定报告》系饶某礼在提起本案诉讼前单方委托鉴定机构作出，《鉴定报告》所依据的《工程预（结）算表》《工程造价取费表》等既未经施工单位确认，亦未经物资供应站质证确认，原审判决对该《鉴定报告》的证明效力不予采信并无不当。尽管饶某礼据以主张其损失的《鉴定报告》依法不足以采信，但其实际已对案涉房屋进行了加固施工，在案涉房屋倒塌后，饶某礼主张其发生了一定损失符合常理。但因饶某礼对于案涉《租赁合同》无效亦有过错，故对该部分损失依照上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由饶某礼自行承担。最后，关于物资供应站应否向饶某礼退还220万元保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。饶某礼向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶某礼，原审判决认定物资供应站应将该款项退还饶某礼正确。 综上，原审判决认定事实以及确定物资供应站应返还饶某礼投标保证金200万元、履约保证金20万元正确，但认定案涉《租赁合同》有效以及判决饶某礼应赔偿物资供应站损失，适用法律不当，本院予以纠正。饶某礼关于确认《租赁合同》无效的请求以及应驳回物资供应站反诉请求的理由成立，本院予以支持；饶某礼与物资供应站关于对方应赔偿损失的理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项和第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销江西省高级人民法院（2018）赣民终173号民事判决、江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决； 二、确认饶某礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店与江西省监狱管理局物资供应站签订的《租赁合同》无效； 三、江西省监狱管理局物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶某礼返还保证金220万元； 四、驳回饶某礼的其他诉讼请求； 五、驳回江西省监狱管理局物资供应站的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费46870元，由饶某礼负担25870元，由江西省监狱管理局物资供应站负担21000元；反诉案件受理费82428元，由江西省监狱管理局物资供应站负担；鉴定费9400元，由江西省监狱管理局物资供应站、饶某礼各负担4700元。二审案件受理费88119.89元，由饶某礼负担26500元，由江西省监狱管理局物资供应站负担61619.89元。 本判决为终审判决。 |
|
|
