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这篇文章我会通过税务政策来解释房地产市场中的一些重要现象和目前的状况。首先需要大家花一点耐心了解一些基础的房地产税务知识，纠正一些误解。多数有过少量购房经验的读者对房产税务的理解往往来自于中介所谓的“行规”，比如他们会误认为自己只需要谈到手价就行，税务都是买房者承担的。

首先你需要知道法定税收的规则。这里我国各地都有自己的税务规则和比例，我拿深圳举例，你在打开深圳不动产交易中心之后，就能在里面找到房产交易收税的征收标准。比如就拿近期改动的个人所得税来举例，你会发现它是由转让方（卖家）去支付的，而契税是由受让方也就是（买房者）去支付的。它们各自都有不同的减免规定。

那么为什么一些购房者在和中介交流之后，会听到一个所谓的“行规”说在某地卖家不用去管税，只需要谈自己到手价就可以了。而且他们会普遍相信一个谬论，认为税务都是由最终出钱的买房者承担。

原因很简单，我们之前的房地产市场发展的太好太快，大多数人都没有基础知识，甚至也不需要知识，只要投资就能赚钱。现实当中这是经济学大一学生需要学习的一个基础原理，感兴趣的可以在读完这篇文章后搜索“需求弹性”和“税收楔子”两个概念，我在这里也会用一个很简单的解释让大家能迅速看懂。

我们先假设市场上政府不收税。那么买房者和卖家达成协议房产交易价值100万，就是买房者支付100万，卖家收到100万。这个时候政府加入比如要在这笔交易征收10万的税收，那么就是在交易中打入了一个税收的“楔子”。假如市场是平衡的，那么就是买房者支付105万，卖家收到95万，政府拿走了中间的10万。

而之前十多年，比如拿2021年7月前的深圳举例，它长期都是一个卖方市场。买房者很多，买了房子就涨。所以在这样的市场中我们可以极端化的把它理解成税务都是买房者承担，是买房者支付110万，卖家收到100万，中间政府拿走10万。

那么对中介来讲就有一个简单的策略，它为了降低销售的难度，减少解释提高效率，就会直接站在卖家一边，用卖家的到手价做基准去谈判。所以会给缺少基础知识的卖家形成一个错误的印象，在深圳当地卖房子的人不用考虑政府的税收问题，都是买家在负担。

但是在2021年7月开始深圳市场上的二手房成交量急速萎缩，到我写这篇文章的2022年10月，深圳二手房月成交量甚至时常低于2000套。在这样的买方市场中，税收的承担者就成了卖家。极端情况下就是买房者支付100万，卖家收到90万，政府拿走10万。

很多反应很慢的中介可能还是会采用之前的谈判方法谈卖方到手价（因为成交量下跌大量中介都失业了），但是现实中真正承担税负痛苦的就成了卖家。所以这样的市场中卖房者也就是手里拿着房子想卖的人就必须要去重新考虑税务的问题。

在市场好的时候，人根本不需要动脑，有合适的房子就买，卖掉的时候也肯定能赚钱。在这样市场里赚到钱的人总是会误以为自己真的了解规则。但是市场一变他们马上就会现出原型。你可以仔仔细细再把我上面写的读一遍。之前房地产市场里很多拿父母一辈子积蓄去买房的人甚至都不会去仔细看一遍房产税收问题，只是被人牵着鼻子走入市场。

接着我们进入正题。我国政府真正调控房地产市场的，除去信贷供应之外，就是税收。之前市场上大家都听过一个词叫“满五唯一”。意思就是你如果只有一套房并且持有满五年，那么你卖房时就可以减免大部分的税收。你卖房不用交税，别人卖房要交，你的房子就能帮你获得更多的回报。这个税收政策也非常的逻辑。可以解释成倾向于帮助所谓的“刚需”购房者。作为刚需你买房子用来自住，就一套还五年内不交易就代表你不是炒房客。你要置换卖房自然应该低税率。多套房的本来就有钱，卖房多交点税问题也不大。

这个逻辑你听上去对，而且一定会支持，但是执行中根本不是这样。只有一套房的比如进入大城市买婚房的投资者，他们其实非常脆弱。一旦遇到离婚或者失业，往往就必须急着卖房，这个时候的五年限制就成了让他们非常痛苦的紧箍咒了。

我们可以把税收政策解释的很好听，但是现实中政府制定税收政策只是为了它自己方便管理并且获得收入。类似满五唯一的政策最大的好处是能够平缓房地产市场，降低房地产的交易速度。

而这一切，在2022年9月底被打破了。​​​