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在上周的专栏里，我用数据告诉大家，目前大多伦多地区的房地产市场是非常扭曲的，具体表现在，市场上可卖的房子非常少，买家几乎没房可买，完全是失去平衡的 ”一边倒”的状态。包括很多有经验的地产经纪人都认为，这种状态是不正常的。 我也听到一种声音说，”不是没有房子卖，只是走得太快，市场上没有存货。”我们还是用具体数据说话。 在2021年的头10天(1月1日到10日)，万锦市(Markham)，列治文山(RichmondHill)和旺市(Vaughan)包括镇屋(联排别墅)/ 半独立屋(双拼)/ 独立屋在内的各类型土地房的成交量如下表:
到了今年2022年的头10天(1月1日到10日)，可对比的成交量变化如下:
从上面的图表可以看出，上市的房子确实少了一半，说明只有更少的卖家愿意卖房。 当然，我们也看到，成交速度提高了一倍(平均只需要去年的一半时间房子就卖掉了)，说眀买家在以更快速度买房。 为什么会出现这种状态？其实，最主要的原因就是:通胀预期。现在，几乎所有手里有些存款的人，都认为应该买房子，以防货币贬值。买房，反映出典型的”一窝蜂”心理效应和行为模式。问题是，历史上有多少”一窝蜂”事件能保持不变整整一年甚至多年？2022年大多伦多的房地产市场会不会有波动的风险？ 未来3个月房子最好卖 根据现在的供求比例和大众的心理预期，2022年头3个月，是房子最好卖的时间段。因为供应量小，买家的选择少，原来估计不好卖的房子也会变得比较抢手，甚至，会抢得比卖家原本的心理价位还高。欢迎有卖房计划的朋友与我联系。 我预计，2002上半年(尤其是前3个月)，无论是公寓还是土地房，房价都会明显上升。因为总会有部分买家心理上比较脆弱和急燥，有FOMO心态(错失恐惧症)。 警惕下半年可能出现”三杀局面” 个人认为，造成目前高度扭曲的房地产市场的根本原因，包括了短期因素和长期因素。其中的长期因素是，多年来有大量新移民在大多伦多地区落地安家，而房屋供应长期不足。短期因素是，疫情期间，有很多人居家工作(WorkFrom Home)，孩子要在家上网课，几乎所有家庭都希望拥有更大空间。再加上政府发钱救济，银行也大幅度减息。 改变长期因素很不容易！这需要市镇政府修改规划 (Office Plan)，释放更多住宅用地，甚至是提高容积率允许发展商盖更高的楼。业界也需要培训更多建筑业技工去建造更多的房屋。以加拿大效率来估算，这种的改变会来得比较慢。 改变短期因素相对容易，尤其对各级政府官员和政客们有更大的诱惑，因为”容易出政绩，见效也快”。 在联邦层面，现在可见的政策变化是:加拿大央行有可能在今年第2季度开始加息，禁止外国人购买住宅房产，禁止卖房抢Offer时的BlindBidding方法。 在安省层面，有可能仿效BC省，把”外国人买家税(NRST)”增加到20%並适用于全安省所有地区。 在市镇层面，开征”房屋空置税”，提高投资房产的”多房户”的持有成本，打击其购房意欲。 如果出现这样的”三杀局面”，市场上买家和卖家的”一窝蜂”心态和行为会不会快速逆转？就像2017年那样？ 在此申明，我以上披露的信息和提出的问题，不构成对任何人的买卖建议。而且，这种”三杀局面”是违背经济规律的，会进一步扭曲市场。 初次买家和换房的家庭 对于自住的初次买家和需要换房的家庭来讲，不用过于关注房价的短期升跌，只要中长期持有並居住，即使房价经历短期波动，也不会影响到您。如果担心抢Offer会买贵了，建议您尝试我的”房价精算”方法，欢迎您加我微信咨询方法细节。 对于手里有多套投资房的朋友们，建议您系统性分析一篮子房产的升值和租金细节，尤其是在部分房产有负现金流的情况下，或者是部分房产是楼龄较旧的公寓楼房，应该趁现在旧房子也容易卖的时机调整投资组合，除旧纳新。 最后，我想特别提醒持有多个楼花且需要在未来6到12个月內Occupancy和Final Closing 的朋友，要认真核对所需房屋贷款的落实程度，也要估算持有並出租的现金流。如果发现有问题，现在还来得及做楼花转让(Assignment)，落袋为安。 为什么这样讲？前几天我看到这样一则消息，现在加拿大整体的失业率是5.9%，与疾情开始前的5.7%基本持平，整体经济增长势头平稳。这样一来，一但加拿大央行开始加息，很可能会连续加几次。对于借贷总额较高的朋友们来讲，这是不利因素。 祝愿读者朋友们在2022年里，无论是自住还是投资，都能进退有度，顺风顺水！ (作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。)
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