 文/邵轩岚 金砖财经《中国房地产金融》总编辑 住房金融新模式探索更进一步。建信住房租赁基金日前正式成立，这是中国首个住房租赁基金，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房和保租房服务。按照国务院批复的相关意见，初期是由建设银行出资为主，建设银行作为主要的出资人，出了299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司作为GP，出资100万元。 “这是向市场发出的构建长效机制的一个信号”，中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕日前接受《金砖财经》专访时表示，国有大型商业银行这样的核心主力金融机构，已经不仅仅是进行金融赋能，更多是以一个直接参与者的角色参与市场构建，助力探索市场新的发展模式。 租赁住房基金的设立，在分析看来堪称租赁住房领域的“公积金”，梁海燕更愿意把住房租赁基金视为住房租赁领域的一个基础平台。“和政府引导基金相比，租赁基金是纯粹市场化、商业化的行为，按照商业可持续的原则，按照市场化、法制化和专业化方式运作”，梁海燕说。 在梁海燕的话语体系中，设立租赁住房基金是对房地产金融新发展模式的一种探索，地方的子基金不排除会吸收民营企业进来。入局住房租赁市场，在外界看来是个“辛苦活儿”，建行的辛苦在于先行先试。梁海燕对记者预判，未来国内可能会出现一批专门从事住房租赁的综合性公司。以下为采访实录。 《金砖财经》：建设银行住房租赁领域做了不少探索与创新。建信住房租赁基金日前正式成立，有分析称这个基金堪称租赁住房领域内的“公积金”，您如何看？能否介绍一下这只基金成立的背景，为什么是让建设银行试点？与政府引导基金相比，有何相同与不同？ 梁海燕：建信住房租赁基金的设立，意义重大。 第一个非常重要的意义在于，建设银行这样一家国有商业银行通过金融创新的方式支持市场长效健康发展，希望给市场一个信号：国有大型商业银行这样的核心主力金融机构，已经不仅仅是进行金融赋能，更多是以一个直接参与者的角色参与市场构建。 从股权架构上来说，基金在投资阶段吸引地方机构和保险公司类资金进来。到了运营阶段，争取通过公募REITS方式募资，这个阶段吸引的是真正的社会投资，包括C端投资进来。如果是私募方式，其他机构，金融机构投资都可以进来。 有人说，租赁基金堪称租赁住房领域内的“公积金”，公积金是通过居民和企业共同的力量帮助一定的群体形成购房的基础能力。把建信住房租赁基金视为住房租赁领域的一个基础平台，从这个角度考虑我觉得我们是认同的。 第二个意义在收购盘活存量资产。当前房地产市场下行压力较大，企业爆雷情况时有发生，在这个情况下设立基金，人们最直观的想法就是，建行是不是要设立一个基金救市？但你想一想，一开始市场传的规模200亿、300亿、500亿，百亿级的规模相对于整个房地产市场来说不算很大。 当然，这个基金虽然不是拿来保交付和救市，能不能对市场起到一个积极作用？在探讨过程中，我们认为答案是肯定的，为什么？ 虽然只有300亿，对市场仍然是杯水车薪，但是这个百亿级别基金做的是存量收购。存量资产对于市场来说，是一个被固化难以盘活的资产。建行通过基金把资产买过来，为房企、为市场注入新的流动性，缓解了流动性不足的大问题。 虽然只有300亿种子资金，但是这种正向的引导作用还是挺显著的，这是一个。第二个在建行试点的基础上，这个路如能走得比较好、比较通畅，配套机制比较到位的情况下，可能会进一步扩大试点，资金可以慢慢多起来。 2-3年时间培育出能够符合公募或私募上市的产品，又把它消化推给市场，回笼资金滚动做新项目，从这个角度来说，设计路径是实现对市场的补气补血。走通收购盘活存量资产这条路，这是当时的一个初衷。 第三个意义是租购并举，探索新的发展模式。激活市场或释放出更多房源，通过商业化改造与统筹运营，转化成符合长租条件、有品质的租赁房，一定程度上可以纳入保障性租赁住房范畴。我们要做的是在“租购并举”大框架下对房地产新发展模式的一种探索，更聚焦一点是对房地产金融新发展模式的一种探索。 和政府引导基金相比，租赁基金是纯粹市场化、商业化的行为，按照商业可持续的原则，按照市场化、法制化和专业化方式运作。 第一，投资标的完全市场化。我们大部分交易对手是目前在市场上遇到困难，流动性出现问题的房地产开发企业。第二，定价完全市场化，定价不存在指导价格、计划价格。第三，运营完全市场化，集团专业住房租赁子公司建信住房公司会支持协调各类运营主体，付出相应的运营费用和成本，这些成本都是基金运营的成本。 基金完全是基于市场化的行为，政府只是作一个方向性引导。大家希望它未来成为一个基础基石。我觉得迈出这一步挺好，是对发展模式进行一个新的探索。 《金砖财经》：建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。基金规模算不上大，后续与地方政府合作的子基金是如何安排的？项目储备情况如何？能否介绍下未来的合作模式？ 梁海燕：需要强调的是，建行并不是跟地方政府签合作协议，而是跟地方市场化主体签协议，不但可以是国企，也会吸收民营企业进来。 子基金的合作方式是成熟一个签一个。每个地方的条件不太一样，比较重要的一个要素是出资比例，建行与很多地方谈，希望地方的企业是不是可以占到一个大头，我们是种子基金，希望把撬动的作用发挥得更大一些。但我发现各地的企业单位或者市场化主体出资目前也有一些困难，现阶段可能会以建信住房租赁基金出资多一些，比如基金出资超过50%，市场化主体出资40%或30%。 母基金是可以全国投资的，既可以投资子基金份额，也可以直接投某个区域的某个项目。当地方的子基金设立后，我们更多会依托子基金投资地方的项目。地方的子基金可以在母基金框架下有更加灵活的投资策略，配合地方的整体规划和房地产行业发展的特点做个性化安排。但是投资方向很明确，就是做租赁。 比如北京的子基金成熟了，落地初始阶段更多先去盘活国企的存量资产。政府也很看重存量资产的盘活，释放国企的压力。 目前整体来看，首批有10余个项目已经完成意向收购协议签署，正在陆续走流程。目前收集梳理的项目超过100个，有一些项目还处于初期信息收集和尽调阶段，其中重点推进项目大概有20余个，总投资规模超过100亿元，主要分布在上海、北京、杭州、苏州、佛山等，我们初期还是聚焦经济较发达，人口流入大，市场比较活跃的一些区域。 必须是人口净流入，或者有专属产业配套需求的一个区位，为什么强调专属产业配套需求，一些三线甚至四线城市有比较明确的产业规划，需要配套解决大量产业工人保障性租赁住房的需求，我们不排除在一些特定区位寻找一些特定项目为收购标的，把它改造成为适合当地的保障性租赁住房。 我们对于项目有一些标准化要求：第一，收购的项目为具备改造成为租赁住房的项目，再投入的钱不能太多。基金就这么多钱，都花在装修改造上了，压力可能有点大。第二，改造周期不能太长，如果买了一个项目，两年之后才能推出，见效周期太长了。第三，要有一个合理的成本对价。 后续工作还是挺难的，推一个项目尽调、对价谈判确实是一个挺困难的事情，房企也疑惑到底要打多少折扣？我们并不是要占困难房企多大便宜，但必须保证基金的市场化，我们没有政府兜底，得按照“未来商业可持续”原则去确定相应的对价。 子基金的合作模式，就是各方作为LP出资，这是一个传统的合作模式。可能不同的城市，不同的地方政府的诉求不一样，与我们投资的标的运营方向可能会有一些出入，但差异不会很大，我们就是一只步调一致的租赁基金。 《金砖财经》：有人说，房企的出路是代建，轻资产模式将成主流。也有人说，房企的出路在REITs，您如何看？能否谈谈“大资管”的趋势？ 梁海燕：其实我觉得两种说法都没错。我一直认为市场应该是多元化的架构，所谓多元化，市场主体会是多元化的，发展模式也是多元化的，盈利方式也是多元化的。很难说轻资产是主流，也很难说出路在于REITs。转型之路在哪儿？要看市场主体强项在哪，企业的资产负债状况等等。 以前有很多民企特别喜欢做高速公路，后来发现他真“扛不住”。如某民企在发达地区修了一条沿海高速公路，预估车流量相当不错，速度也比原有的高速快很多，但问题是没有车，没有车就没有收费，现金流就成问题。 为什么没有车，有很多种因素。可能一开始宣传不够，接口设计不合理，落点落的不对，跟市区一些环线道路接驳做得不太好。也可能这条路修了一半之后，企业可能出现了流动性问题与施工安全问题，修路的过程非常长，一直没通车。 举这个例子想说明什么？所有行业都应该由多元化主体参与，高速公路不应当只由国企来干，民企愿意投资，当然好。 当时民企修高速公路包括山东、广东、四川、甘肃等地民企做了大量尝试，高速公路至少都有3-5年培养现金流的过程，这个阶段资金压力会比较大，后来很多民营企业开始转型做施工。 代建不是现在才有的，有的企业几年前就开始有了自己的代建公司，他发现之前买地已经占了大量的资金，负债率已经太高，现在又要降杠杆，怎么才能保持现金流，又有收益，又不增加负债，那就是代建了。这条路实际上是降杠杆、调结构大背景下一个必然的选择。 出路在不在REITs，还要看下一步REITs探索推进的情况，要形成较为完整的发展模式，需要政策的支持，以及商业上可行的考量。不过有一点较为清晰，REITs是房企将存量资产变现的一种可以考虑的方式，如当前把存量资产改做保租房就可以通过REITs实现退出。 从今年上市几支REITs来看，市场对其评价非常高，不管是从超额认购的倍数，还是上市后的涨幅，获得了市场认可。只要项目运营未来保持一个健康状态，资产运营收入稳定提升，就会受到资本市场热捧。我觉得REITs不应该仅仅理解为某一“出路”，更多会是未来丰富的、多层次、多元化金融市场一个重要的补充。 我们其实有一个很美好的构想，人民群众未来可以不用通过买房子也可以分享房地产市场发展红利。可以通过买REITs，就像买股票、基金一样，作为其资产配置的一部分，REITs是下一阶段努力完善的制度和市场方向。 资管的特点是便利性，广泛性和灵活性，跟传统商业银行比，它是比较灵活的一个金融工具。资管在前几年是一个自然生长的状态。国内资管更像是提供一笔项目贷款，冲着项目变现，现金流覆盖杠杆这么一个逻辑。前两年资管新规开始规范，前期的快速生长对金融市场带来了一定的风险和隐患。 为什么2018-2020年开发贷增长速度并不快？表现出来企业贷款融资的需求并不大。主要因为企业觉得资管的钱太好用了，再贵都愿意用，不愿意用银行贷款。在这种情况下，其实违背了曾经的初衷，资管本应与传统商业银行分工合作、协同，风险共管共治。资管新规出来后大家开始发现放大的倍数太大了，已经远远超过其可承载的能力，在没有现金流的情况下，企业囤积的资产根本形不成有效资产。 比如说手上有很多地，这些地不能形成有效资产的情况下，何来资产管理？后续资管规范程度在不断提高。银行系资管会更多考量整个集团，资管也纳入整个集团授信覆盖范围，进行风险一体化管控。我个人认为倒是需要有一些非传统、项目贷款的方式给房企，把好的资产和负债重新梳理清楚做些整合，把一些可能要刚兑或打了结的资产和负债，通过资管方式给集团注入资金，让其把结解开。 现在传统商业银行贷款管理要求较为严格，一般只能投开发贷，除了开发贷之外，不能投流贷，更不能投项目，企业好多项目一个压在一个上，如果有人给一笔钱把这个结打开，把项目运作起来，将来可销售。很多企业动不动上来就说我有几百亿货值，如果没有增量资金进来，这几百亿货值实际上是没有流动性价值的。 随着新一轮整治结束，未来资管的趋势还是可以期待，资管后续很多还是要通过资本市场对接进行相应变现和退出。在和商业银行模式更好的衔接情况下，资管应该还是有一个能够持续发展的趋势，资管也不可能消亡，它是传统商业银行信贷一个很好的补充。 《金砖财经》：保障性租赁住房公募REITs落地，无疑正重塑行业。“存房”模式是建设银行的一大创新性举措。目前咱们“存”了多少房？有多少资产可以纳入公募REITs？目前遇到的难点与痛点是什么？ 梁海燕：我先介绍一下“存房”的定义。这是国立董事长以前提出，出发点还是在于存量资产盘活。他的想法是，市场上有那么多空置房源，又有那么多需要找房租房的人，两者之间能不能有一个有效的对接？他说银行是干什么的，银行实际上就是信用中介以及资源配置中介。 是不是可以把一些闲置的房源，不管是居民还是企业手上闲置的房源拿过来，像存钱一样“存”给我们？因为商业银行可以存钱，但不能存房子，建行专门成立了建信住房公司，住房公司可以收房，住房公司依托建行这么多渠道，再把房子供给有需要的人，这是最开始设计“存房”的初衷，初心和本意。 存的房子只是把使用权给了建信住房公司，我们再拿使用权让渡给有需要的人，我们对存进来的房子只有使用权、经营权，没有所有权，所有权还在原业主手上。这部分房源目前不能做成公募REITs，公募REITs一般要有产权。 建行的平台可以给市场做一个增信，让市场有更多信息透明度，在市场上找到相应真实有效的房源，C端个人存入的房源是一块。第二块是企事业单位集中式的房源，这部分房源其实更多的出路都是一些有特定需求的，比如园区的配套，厂区的配套或者某些企事业单位集体用房，大多都在利用这一块房源作为租赁住房，集中式存进来我们会集中式输出去，当然也有分散式输出去给青年人和新市民，这一块可以理解为建行住房租赁领域的一块轻资产业务。 目前建行大概应该有14万套轻资产房源用于运营，我们主要的作用是统筹运营和管理，通过平台的方式进行相应的管理和风险控制。但租赁基金做的是重资产，有比较大的差异。 《金砖财经》：产业园区REITs目前有了，但并不多。有人认为，未来应当允许有房地产背景的公司发行REITs；购物中心REITs目前还没有，缺乏资金的快速退出通道，这是难点。您对此有何看法和建议？ 梁海燕：REITs将来应该成为资本市场一个特别有效的补充，也应该是存量资产盘活一个很好的出路。我觉得不管是购物中心还是产业园区，应该还是要考虑他们通过REITs的方式进行相应的退出，但是如果房企是主体，资金到底能不能隔离，是监管部门的一大顾虑。 对隔离的问题，我个人的意见是要看怎么看。一定要让它隔离吗？以前是担心说用这个资产卖的钱来你再去扩张买地，要限制你的资金滚动。从现在来看，为什么房地产市场会打了这么多死结解不开，实际上与此也有非常重要的关联。 如果担心，可以设立一个专门的公司，也可以是房企投资的一个专门的项目公司，可以不具备开发资质，专门是做租赁住房，或者专门是做商业物业的建设和运营。如果一定要实施隔离的话，其实是可以做到的。 比如已经有房企专门成立一个公司，开设了专门的资金监管账户实现隔离，这个公司没有开发资质，也不能卖房子，只能做租赁住房。 《金砖财经》：入局住房租赁市场，在外界看来是个“辛苦活儿”，您是如何算账的？ 梁海燕：住房租赁我们在2017年8月就开始做了，响应“租售并举”，但当时实际上其他配套机制基本都没有。建设银行制定了助力市场发展的一揽子解决方案，其中从增加租赁住房供给的角度，领导提出了“存房”，因为当时很大的矛盾是存量控制和老百姓没有适合房子租的矛盾。 在市场不规范的时候，劣币驱逐良币，做一个规范的东西很难。租赁是一个劳动密集型行业，租赁项目从拿到以后，从改造到运营，受影响的因素非常多。举一个简单的例子，某个项目要运行，按照正常施工几个月就完成了，但是不断有无法预料的事情发生，可能预计3个月改造完成的6个月都完不成。还有一些租赁项目，可能觉得5年回本，结果种种原因弄了7年才回本，甚至整个周期将将打平。 租赁实务确实是个很复杂的过程。做“存房”的时候，我们是躬身入局探索：怎么收房子，怎么定价，怎么装修，控制好成本，出租率多少才能够盈利，后续的“人房比”，一个人管多少套房才能实现成本、效益最大化，房源多长期限才最有利等等，当时研究很多非常实务的东西，确实非常辛苦，后来才了解租赁真是不是很好干的活，特别微利。 当然，建行的辛苦，不仅体现在对租赁实务尝试的辛苦，还在于去探索这个领域到底需要什么样的金融服务，期限是什么样的？是股，还是债，什么样的项目，什么样的主体应该去支持，我们评价授信的模型怎么随市场特征变化做一些优化和完善。如果按传统的房地产和成熟企业标准，很难去评价这个行业的主体。 建行的第二个辛苦是“要政策”。所谓“要政策”不是说给金融行业要政策，是结合自身的实践帮助市场主体去提出政策建议。税收、安全、消防验收与经营许可，REITs政策等等。 实际上建行为REITs组织进行了很多的研究，并向有关部门提了很多建议，重点是要让租赁市场有“商业可持续性”。这些年我们更多的是总结实践经验并向有关部门沟通汇报，除了我们自己完善金融服务之外，就是需要投资。 有关部门推出保租房REITs，我们在落实方面做了许多工作。市场需要流动性，资产太重了，社会资源不进来，就没有办法形成“多主体供给，多渠道保障”。 今年设立的基金，这是一个挺大的创举。社会效益就不用说了，需不需要这个基金，答案是肯定的，需要一家机构站出来，从金融端整合社会资源，助力市场和行业发展。建行挣不挣钱，建行在住房租赁战略上持续投了一些资源，这些投入给建行带来的是什么？截至目前，建行住房租赁相关贷款余额近2100亿元，差不多是2017年开始少量做，近三年左右时间快速涨上来的，主要增长是在2021年。2100亿元不是个小数，比其他商业银行多出一大块。做住房租赁对金融主业的带动效应还是非常明显。 建行建了一个“CCB建融家园”的平台，企业用户达1.6万户、个人用户超4200万户，这个平台还在持续迭代优化；公租房管理信息系统拓展至328个城市，保租房App也在211个城市上线。4200万客流的日常支付结算和金融服务更多就会转向建设银行作为其结算行。 从目前来看，建行住房租赁战略前5年是在一个蓄势期，但我们觉得这个蓄势期已经足以看到这一块金融服务的蓝海，资管也好，投行业务也好，未来对接整个财富管理市场，公募REITs退出之后的，我们向个人客户提供适合长期投资的优质产品，财富管理市场的空间是非常庞大的。 我觉得，30年前如果我们不做开发贷和按揭贷款，建设银行可能就不会成为今天这样的住房金融第一大行。如果现在我们不做住房租赁，可能10年之后我们可能就会后悔为什么这个领域我们当年没有做。 不知道你租过房子没有，我以前尝试过。我女儿到另外一个学区去上学，我就想在那个学区租一个房子，每走进一个网上看图片还不错的房源，进去都会特别失望，你会觉得完全住不进去，要么你就会花很大的时间、精力去改造它，可能你刚改造完，房东说要卖了，怎么办？我也投诉无门了，是吧？在没有稳定租赁关系的情况下，租赁消费习惯很难形成。我们特别希望通过各种方式，为未来市场提供一批长期稳定、有品质而价格相宜的租赁房源，培育大家租赁的消费习惯。 《金砖财经》：眼下一些外资机构正在中国加紧布局长租公寓，未来的市场格局会呈现什么态势？能否对住房租赁市场的未来做一个展望？ 梁海燕：我们也关注到，最近一些外资私募基金在上海核心区收购了一些高端住房租赁项目。国外房地产基金做租赁有非常成熟的模式，像黑石、凯德都有自己的业务特点，黑石是在选择合适的时机购入，修复后卖出，侧重于机会投资，凯德是整个产业链运营，通过REITs退出。 外资对市场非常敏锐，开始试水布局。他们也看到了中国住房租赁市场的发展机会，看到国内这么多年坚持“房住不炒” “租购并举”，也看到现在REITs以及住房租赁的各种配套政策不断完善，房地产市场从增量开发向存量运营对住房租赁的利好作用。 建行的住房租赁基金是国内第一支大规模的专门从事住房租赁的私募基金，能够起到市场引导的作用。在市场成熟阶段，我感觉未来国内可能会有一批专门从事住房租赁的综合性公司，和“大资管”结合起来，既做运营，又做重资产投资项目，持有很多REITs份额，公司本身还可能具备上市的潜力。 |
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