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土地增值税中面积确认的影响 由于目前土地增值税政策中只是对可售面积做了方向性的指导，并未具体给出如何认定可售建筑面积。所以，实务中房地产公司可售建筑面积的确认，存在两种主要的方式：一，按照实测报告确认可售建筑面积；二、按照建筑规划证上面注明面积确认可售建筑。 首先，我们先谈谈两种不同面积确认对土增税的影响。在土地增值税处理中，不同的确认方法，对土地增值税计算产生了不同的影响。例如：按照规划证申报的可售建筑面积，地下部分申报面积一般情况下会比实测报告地下部分面积大，造成非住宅房产的扣除成本加大，普通住宅和非普通住宅的增值率会提高。一般情况下，公司会采取这种处理方法，保证普通住宅类增值率在20%以下时，尽可能的把成本多分摊到非住宅中，降低非住宅的增值率。 讲到这里，熟悉房地产业务的朋友，马上就会想到接下来的问题：地下车位、储藏室和人防车位出售对土增税的影响。 目前可以查到的资料中，关于地下面积的确认和人防车位成本扣除，广州有相关的规定: 人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。 因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积”则建筑面积可能增加到35-40平方，如土地出让合同没有明确地下部分不缴纳土地出让金，那么地下车位需分摊土地成本，“另共有面积”的增加，会造成地下车位多分摊2到3倍的土地成本。 相对地，也会减少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。 根据穂地税函〔2016〕188号规定： 人防车库可确权的，计入可售面积，作为开发产品处理； 未确权的，无偿移交给业主、政府部门，需提供相关证明，成本可扣除； 不确权不移交的，则成本费用不可扣除。 通过了解广州市的土增政策，发现地下部分面积的确认。特别是确权的车位，分摊土地成本，使得非住宅部分的成本增加。 虽然不同地区的土增政策有所不同，但是，从广州的土增相关法规中，可以发现，地下面积的确认对土增清算的影响是非常大的。 所以，学好政策，提前规划，合理的利用面积，这是房企土增清算中的可以利用的筹划点。 政策依据：《国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
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