文/邓郁松 国务院发展研究中心市场经济研究所 内容摘要：1998年以来，我国房价、租金总体呈持续上升趋势，但房价涨幅显著高于租金涨幅，由此带动房价租金比持续走高。其中，一线城市房价涨幅更高，房价租金比显著高于其他城市。一线城市房价租金比偏高主要与人口净流入量大但商品住房供应不足、住房租赁市场比商品房买卖市场的覆盖范围更大、购房人群与租赁人群在收入水平上的差异以及住房金融政策变化对商品房市场和住房租赁市场的影响不同等因素有关。建议优化一线城市住房供应结构，增加商品住房供应，着力解决一线城市房价水平过高的问题；明确租赁住房发展重点、建立可持续的租赁住房发展模式；实行中性的住房金融政策；推进一线城市与周边城市协调发展。 关键词：一线城市 房价 租金 建议 1998年我国进一步深化城镇住房制度改革以来，房价总体呈持续上涨态势，其中一线城市房价涨幅更大。同一时期，一线城市租金价格虽然也持续上涨，但租金涨幅明显低于房价涨幅，由此造成一线城市的房价租金比持续攀升且明显偏高。一线城市是全国所有城市中房价和租金水平最高的，理清一线城市房价租金比明显偏高的原因，对于进一步调整完善相关政策，促进住房市场健康发展、防范房地产市场风险具有重要意义。 房价租金比一般被定义为房屋销售价格与租赁价格之比，其计算方法主要有两种：第一种是国际标准的推导方法，将包括维修费、保险费、房产税的买房支出现值与全部租金现值代入计算得出；第二种方法为简易算法，即直接用每平方米房屋销售价格除以每平方米月租金获得，国内计算房价租金比普遍采用简易算法。房价租金比可以判断购买房屋后出租的租金回报率，如果一个城市的房价租金比过高，意味着该城市租金回报率过低，说明房价偏高甚至可能出现明显的房价泡沫，也表明房地产市场存在供不应求的问题。由于房价租金比可以直观地反应房地产市场供求和资金回报的情况，因此被各国用作分析判断房地产市场运行情况的主要指标之一。 使用房价租金比作为分析判断房地产市场运行情况的指标，首先需要确定房价租金比的合理标准。从全球比较看，一般认为房价租金比的合理标准是200到300，即租金年回报率在4%左右。需要指出的是，房价租金比的合理标准实际上是通过租金回报率与其他中长期资金回报率的比较得出的。中长期资金的回报率受经济发展阶段、经济增长率和物价变化等情况影响较大，回报率并不稳定，这也是房价租金比的合理标准存在一定区间的内在原因。从发达经济体中长期资金的回报率趋势看，随着经济增速的回落和物价保持在较低水平，本世纪以来发达经济体利率保持在相对低的水平且总体呈下降趋势。如美国10年期国债收益率由2007年7月的5.1%左右下降到2020年7月的0.6%左右。由于中长期资金无风险收益率的下降，借贷成本降低在一定程度上推高了房价，也造成房价租金比总体呈上升趋势。 1998年以来，我国房价、租金总体呈持续上升趋势，但房价涨幅显著高于租金涨幅，由此带动房价租金比持续走高。其中，一线城市房价涨幅更高，房价租金比显著高于其他城市。 1.全国房价涨幅显著高于租金涨幅，房价租金比持续攀升。1998年到2020年，全国新建商品住宅销售均价由1853.56元/平方米上涨到9979.89元/平方米，年均涨幅为7.95%。其中，2009年房价涨幅最高，当年全国新建商品住宅销售均价涨幅为24.72%。虽然房价涨幅较高，但租金价格上涨幅度较为平稳。1998年到2020年，在居民消费价格指数中，租房价格涨幅最高的是1998年，当年涨幅为15.5%。其中租房价格涨幅较高的年份主要集中在房改初期的1998年到2001年。2002年以来，租金价格涨幅只有2011年达到5.3%，其余年份涨幅均低于5%。2020年受疫情影响，租房价格下降0.6%，这也是1998年以来租房价格唯一下降的一年。由于房价涨幅明显高于同期租金涨幅，房价租金比总体呈上升趋势。
2.一线城市的房价涨幅显著高于全国平均水平，房价租金比也高于其他城市。北京、上海、广州和深圳四个一线城市新建商品住宅销售均价分别由2002年的4467元/平方米、4007元/平方米、3995元/平方米和5267元/平方米上涨到2020年的42684元/平方米、36741元/平方米、27112元/平方米和56844元/平方米，年均涨幅分别为13.4%、13.1%、11.2%和14.1%，均显著高于同期全国房价涨幅。一线城市的租金价格水平虽然高于国内其他城市，但一线城市的房价水平较其他城市更高，由此造成一线城市的房价租金比明显高于国内其他城市（见图2）。
3.一线城市的房价租金比也高于其他国际大都市。一线城市的房价租金比不仅明显高于国内其他城市，也高于其他国际大都市，即从全球比较看，国内一线城市的租金回报率低于其他国际大都市。根据Global property guide的最新调查数据（见表1），北京的租金回报率为2.1%，纽约等其他国际大都市的租金回报率在2.35%到2.95%之间。
一线城市房价涨幅显著高于租金涨幅，实际上反映出商品房买卖市场和租赁市场并不是完全相同的市场，购房人与租户在收入等方面也存在一定差异，而宏观经济环境变化、特别是住房金融政策调整对商品房买卖市场和租赁市场的影响也不相同。 一是租赁市场的范围更大，租赁房源不仅包括商品房，也包括各类非商品房。更广泛的租赁房源选择在一定程度上平抑了租金涨幅。一线城市用于居住的房屋种类较多，不仅包括开发商建设、可以自由交易的商品住房，可上市交易的房改房，也包括满足一定条件可以上市交易和完全不能上市交易的各类保障房，还包括“城中村”和城乡结合部的农民自建房。此外，商办公寓和一些原有的工商业物业改建的租赁住房也可以用来居住。对租户来说，只要具备基本的居住条件，都可以作为租房的选择。但对购房人来说，基本只能选择可正常交易的由开发商建设的商品房和产权已登记到个人名下的房改房。即，租赁市场的范围更大，商品房只是可用于租赁房源的一部分。由于租赁房源和商品房房源覆盖范围不一样，租赁市场和商品房市场总体上是有密切联系、但并不完全重合的市场。在不同的城市，由于历史原因，房源结构存在较大差异。比如，深圳的存量房以农民自建房为主，商品房的数量不到全部房屋存量的30%，租户主要居住在农民自建房当中。由于租赁房源覆盖范围更广，这在一定程度上抑制了租金上涨幅度。由于有大量的城中村农民自建房用于出租，其租金水平也并不高，这也是深圳为什么商品房价格持续上涨且明显偏高，但近年来每年新流入人口仍有70万左右的重要原因。 二是房价的波动受房地产金融政策的影响较大，租金价格的变化则主要与居民收入的变化相关。房屋总价高，普通居民购房大都需要申请住房贷款，金融政策的调整，特别是首付和利率的变化对房价影响较大，这突出表现在房地产金融政策比较宽松，首付和贷款利率均较低时，同样的月供金额可以申请到更高的贷款总额，会提高购房人的支付能力，进而推动房价较快上涨；房地产金融政策收紧，首付和贷款利率持续上调时，同样的月供金额可以申请到的贷款总额减少，购房者可以负担的房价总额减少，房价涨幅较小甚至可能出现下降的情况。从我国1998年以来新建商品住房价格变动情况看，房地产金融政策宽松，特别是首付比例和贷款利率明显降低的时候，住房抵押贷款发放额会显著增加并由此带动房价涨幅加大。比如，1998年以来新建商品住房价格涨幅最高的三年也恰好是抵押贷款增速比较高的三年。虽然部分租客也拥有自有房产，收入相对较高，但总体看，租赁群体与购房群体在收入等方面存在较大差异。租赁群体主要包括进城务工人员、新就业大学生和部分城镇有房家庭的住房租赁需求。住房租赁群体的收入水平总体明显低于购房者，对租金比较敏感。由于收入水平在短期内难以明显提高，也就难以负担租金水平在短期内的快速上涨。
实际上，一段时期内一个国家或地区房价租金比不断扩大这一现象并非中国所独有，在国外亦并不鲜见。由于低利率，过去10年全球主要国际性大都市的房价涨幅显著高于租金涨幅，目前这些大都市的租金回报率均低于3%。
三是一线城市人口净流入量大，但商品房供应不足造成一线城市房价明显高于其他城市，也推高了一线城市的房价租金比。北京、上海等一线城市，人口总量和净流入量大，但由于城市开发建设早，新建商品房住房供应量已过了高峰期，总体呈下降趋势，商品房供不应求的矛盾较为突出。北京、上海、深圳住房新开工面积和新建商品房销售面积的峰值均出现在2005年前后（见表4），
2019年北京和上海的住宅新开工面积分别只有2005年的50.6%和63.3%，而2019年全国住宅新开工面积是2005年的3倍。由于住宅新开工面积下降造成后续新建商品住房供应不足，2019年北京、上海和深圳新建商品住房销售面积分别只相当于2005年的27.9%、47.6%和62.6%。在四个一线城市中，广州是唯一一个新建商品住房销售面积未出现明显下降的城市，广州也是一线城市中房价涨幅最低的。而房价控制较好的长沙市，由于供应充足，新建商品住房销售面积总体持续增加，2020年长沙新建商品住房销售面积明显高于四个一线城市（见表5）。
一线城市房价租金比明显偏高的主因是房价偏高，解决房价租金比偏高的问题，需要从根本上解决一线城市房价过高问题入手。房价租金比过高也表明在国有建设用地上建设租赁住房不具有经济上的合理性，需要探索符合一线城市特点、可持续的租赁住房发展模式。 1.优化住房供应结构，着重解决一线城市房价水平明显偏高的问题。一线城市房价收入比显著偏高表明这些城市商品住房供应不求的矛盾比较突出，解决一线城市房价租金比明显偏高的关键是采取有效措施将房价保持在相对合理的水平。建议进一步优化住房供应结构，由于一线城市整体面临住房总量不足、特别是商品住房供应不足的问题，宜适当增加住宅用地供应，国有土地上新建住房宜全部为商品住房。通过增加商品住宅用地供应进而增加商品房供应，逐步改变商品住房供不应求的矛盾，切实将商品住房价格稳定在相对合理的水平上。 2.明确租赁住房发展重点，建立可持续的租赁住房发展模式。一线城市经济发展水平高、就业机会多，吸纳的外来人口总量大，但较高的房价水平也造成许多居民购房支付能力不足，在一段时间内必须通过租房解决居住问题。解决好一线城市住房问题需要更加重视租赁住房的发展，建立可持续的租赁住房发展模式。由于一线城市房价租金比偏高，将“招拍挂”方式获取的国有建设用地用于租赁住房建设，在经济上不具有合理性。从各地实践情况看，部分房企用“招拍挂”的国有土地建设租赁房普遍出现亏损。在一线城市发展租赁住房、增加租赁住房供应，建议更加重视盘活存量、将闲置或低效利用的商业办公物业等改建为租赁住房。盘活存量和改建的方式投入少、位置佳，更加符合租赁人群点多面广的特征，宜作为提供租赁住房的主渠道。新建租赁住房宜主要选择位置较好的集体建设用地、单位自有闲置或低效用地建设，发挥这类用地成本相对低的优势。 3.实行中性的住房金融政策。房地产金融政策的调整，特别是首付和贷款利率的大幅下降，是造成房地产价格短期内大幅上涨的主要原因。一线城市房价高，居民购房抵押贷款金额大，住房金融政策的调整对一线城市房价的影响更大。建议一线城市更加重视稳定住房金融条件，实行中性的住房金融政策，避免住房金融政策短期内出现大幅变化对房地产市场、进而对房价的冲击。在因物价和经济形势变化需要调整利率水平时，建议采取必要的对冲措施。在贷款利率处于下行周期时，对短期内供应不足、需求比较旺盛的一线城市，宜适当上浮首付比例，防范低利率过度推升房价。当贷款利率处于上升周期时，宜适当降低首付比例，以减轻购房人负担。 4.推进一线城市与周边城市协调发展。深圳等一线城市开发建设早，土地资源不足的矛盾较为突出，在当地难以大量增加新建住房供应的情况下，建议统筹以一线城市为核心的都市圈内的产业、交通等基础设施布局、公共服务和住房发展，实现都市圈范围内产业、人口、公共服务和住房的协调发展，通过一线城市与周边城市的协调发展解决一线城市住房供应不足和房价过高等问题。 参考文献： 1.高 波 王文莉 李 祥，《预期、收入差距与中国城市房价租金“剪刀差”之谜》，《经济研究》2013年第6期 2.邓郁松 牛三元 王瑞民，《构建面向未来且富有弹性的大型城市群住房体系》，国务院发展研究中心《调查研究报告》2021年第449号 |
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