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最近各个热门城市集中拍地。成都集中供地均采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+配建并自持固定体量租赁住房+设置土地最高限价+续竞自持租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。开发商需要自持租赁住房。 土拍结果直接导致热门区域，开发商争相增加自持租赁比例拿地，比如成都自持比例在0%-59%，其中最受热议的就是高新区新川远达竞得的59%与天府新区兴隆湖的龙光的45%自持比例。 这种自持比例不禁感叹“还卖个球啊” ▽ 集中供地结果又是地价创“新高”。 但房价也被限制，很多人会说开发商肯定“亏本”。开发商亏本不亏本这个暂且不论，但限价对于购房者来说肯定是好事。 这次集中供地的解读，来聊聊。 先从好的方面。 集中供地肯定是一口气集中增加供应。供应的土地多了，房子多了，而且还会采取最高清水售价的方式，这个限价导致目前新盘与二手倒挂的形成，直接让大家觉得楼市预期的下降。 新房房价相对于之前的“地王”来说肯定是“跌”了。所以可以延伸出房价会降低啊。 新房的预期降低，供应增加，自然增加资金进入新房市场，二手由于出来了指导价，双管齐下。 整个楼市的预期下降，肯定至少可以降温，降温了之后，市场就会逐渐转冷。 然后接下来讲讲其他的方面。 必将带来供应的相对减少，竞争的激烈。 集中供地竞争的是“自持”。也就是说开发商拿到土地之后，他有一定比例的房子是自己持有不能放到市场上去卖的，这些房子他们只能拿来出租。 比如像新川的远达，自持比例59%，一大半的房源用于自持出租。 还有兴隆湖的龙光45%接近一半的比例用于自持租赁。地块还不算太大，容积率也在2.5以下，可能最后提供房源就在400多套的样子，甚至更少。 集中供地导致的结果是房企的自持被迫大幅度的增加，能够供给民众购买的商品房因为自持比例的增加而不得不相对减少。 所以自持租赁也导致可售商品房的供应数量也十分有限，购买的竞争也变大了，体会过成都摇号的也知道，商品房供应少的社保竞争压力。 所以限价房在目前成都的摇号政策上势必会让热门新盘更利于刚需。若是仅拼社保，竞争依然激烈。 其次将带来产品的不纯粹。 这个不纯粹就在于自持租赁多的话，开发商自持即意味小区会有很多租客，小区可能会出现人口结构复杂，管理混乱的情况。 之前成都某些土拍是移交人才公寓，比如热门的绿城凤起潮鸣，万科锦绣天府等，租赁或者转卖的人员素质可以保证。 开发商自持租赁模式，势必对于小区管理是不一样的。一个小区基本大房东属于开发商，业主委员会权利大头是谁？ 然后讲讲自持租赁带来的楼市逻辑改变。 其实这个自持租赁的推出，早在17左右就大力暗示。 今后开发商将适应——以租代售。 那么为啥热门城市会加大自持租赁要求？ 对于成都这次租赁自持其实相比比较成熟前沿的一线城市来说，其实非常轻微，在一线早就有要求开发商百分百自持租赁的要求。 所以有些解读自持租赁成本转移给购房者的言论有点忽悠，今后大家去看有自持租赁的项目置业顾问给你夸大说开发商好亏本了，也没必要太相信，因为不止是购房者要转变，开发商今后的模式转变更大。 房地产公司开发也会迎来改革，开发商今后不仅仅会卖房子，也要开始做大户房东。 ▽ 不仅仅是上海，比如万科这种比较前沿的开发商早就在首都尝试了，比较著名的就是北京的万科翡翠书院项目，还闹出了提前交10年房租180万的新闻，所以成都这种模式都比较后置了，并不是啥新鲜事。 所以自持的租赁住房比例并不会要购房者买单，要不然在限定最高清水出售价的基础还有这么多开发商来拼命竞争拿地。 开发商要亏本真是城市建设配套的活菩萨？ 大家在大城市都有居住的需求，所以这几年就有一个词叫“刚需”。 特别是年轻人，都有想置业大城市的目标与梦想。没有房子的可能暂时租赁或者寄宿。衣食住行，住确实是刚需。 但有房子住是刚需，拥有房产不是。 可能很多人都没想过买房是一个很有时代性的事情。可能周期就这几十年，我国发展过快，财富激增的时代。 比如大家都知道国外普遍都在租房，今后我国的发展也会如此。 今后，可能会像发达国家一般，对多数现在进入大城市的工薪来说，终身租房才是真正的归宿。 这个目前在一线城市早就如此，很多去一线城市发展的人，面对目前一线城市的房价，基本放弃购买，在一线城市工作赚钱然后回二线省会买房定居。 一线城市房价高，不是任何人敢想的，而且还设计了人口上限。一些设计了人口上限的城市，这个政策其实也很明确，就是随着赚取工资能力的下降，他们会因为租不起房被挤出。 不止买房是个门槛，租房今后也会成为一个门槛，大家可以看看一线城市的平均租金。 增加租房市场，鼓励长租或者更进一步的终身租房才是核心城市房地产市场的发展方向。 人人都拥有住房从来不可能是房地产市场的刚需。 ▽ “土地建设要向租赁住房倾斜”，意思就是商品房的供应并不会额外增加。今后更多大城市主要方向是提供房子住，而不是提供卖，以租代售是转变。所以集中供地就是越来越往这个方向去发展，之前我国已经放风很久的“租售同权”还有写入民法典的“居住权”。 如果各位可以选择，相信大多数年轻人都想在资源的最好的一线城市置业安家。 但我国人口数量并不低。也不会让所有人有机会，我国的政策也一直很清晰，北京2017年就定下人口上限，就是2300万人。最近深圳定下1900万。 不会让大量的人口和资源聚集到北京深圳。有人来就要有人走，人人都能在北京买得起商品房了，政策才叫真的失败。 政策设计很简单，房产就是一个筛选机制，买不起商品房，然后长期租房。随着收入水平下降被自然挤出，带着人力和自己的钱回老家或者其他城市，去“均衡发展”。 对于部分特定人群打算长期留下来，国家也会给予一个选择，就是共有产权，房价会低，但产权不完整。 共有产权就是没什么投资价值的东西，普通人当中相互流转。 大城市到最后都要走这个路子的。 今后的土拍还会出现共有产权，18年就提及过了。 ▽ 供地要更多的考虑租赁住房。今后开发商做大房东，势必会影响部分小房东的市场。可能会冲击城市内的老旧房屋。这些房子居住的舒适性很差。 拥有房产不可能是一个刚性需求，但是现实当中有房子住，却一定是个刚需。 所以即使城市非常想吸引年轻人，但也不一定是想让这些年轻人买的起房，住的地方还是会有的。 所以自持租赁预示着一个楼市的变革。 很多人也比较关心这些自持租赁租金的问题，我这里可以说肯定不会便宜，自持租赁住房的租金理论上不会低的，比如像自如这种模式，开发商融资修房子出租，就如同我们买商业一样，大家买商业与住宅都知道一个东西叫回报率，其实大致都能推出今后租金定价范围，怎么说你要开发商能还利息吧。 所以自持租赁的铺开，对今后楼市的格局影响极其大，预示着以租代售是一个趋势。 至于大家关心的房产价格，大家想想，如果大家买房容易，又何必大力发展出租？ |
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