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继外商投资房地产政策的开篇和行业准入篇之后，今天来谈谈外汇管理方面的政策变迁。 1 什么是外汇管理？ 外商在境内直接投资，包括投资房地产行业，中国政府在外汇方面实行登记管理。 1.外汇局 外商投资房地产企业设立后，应在国家外汇局办理登记。后续发生增资、股权转让等资本变动事项，应在外汇局办理变更登记。企业注销或转为非外商投资企业的，应在外汇局办理登记注销。 2.银行 外商投资企业办理外汇登记后，再到银行开立资本金账户及资产变现账户等外汇账户。 银行依据外汇局的登记信息，办理外商境内直接投资的相关业务。银行为外商投资企业办理账户开立、资金入账、结售汇、境内划转以及对外支付等业务前，应确认其已按法律规定在外汇局办理相应的外汇登记。 外汇局对银行的上述业务实施监督管理。 2 外汇管理的政策变迁 2006年，随着针对外商投资房地产发布限外令，外商投资境内房地产的外汇监管环境骤然收紧，直至2015年后全面放松。 外商投资境内房地产的外汇管理政策，也经历了限制-放松的变迁。 1. 办理外汇登记和资本项目结售汇手续 1) 47号通知 继171号文禁止外商投资房地产企业订立保证固定回报或变相固定回报条款后，47号通知进一步规定，对订立上述条款的外商投资房地产企业，不予办理外汇登记或变更登记。 外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发（2006）47号通知） 2）商资函50号令、130号通知 2007年，商务部和外汇局先后发布50号令、130号通知，要求所有外商投资房地产项目需要经商务部备案，未经备案的，不予办理外汇登记及资本项目结售汇手续。 外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号） 对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发〔2007〕130号） 3）122号文
2015年，商务部、住建部、发改委、央行、外管局、国家工商局等六部委联合发布122号文，明确外商投资房地产企业可以直接到银行办理外汇登记手续，事实上取消了之前未经商务部备案登记不得开户的限制。 外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号） 纵观法规变迁： 50号令和130号通知中，关于未经商务部备案登记不得开户的限制已被122号文事实上取消，外商投资房地产企业可直接到银行办外汇登记。 但对外商投资房地产企业订立保证固定回报或变相固定回报条款，不予办理外汇登记或变更登记的规定，未见明确的法规取消。 年份 | 发文单位 | 法规 | 解读 | 2006年9月 | 外汇局、建设部 | 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发（2006）47号通知）（“47号通知”） | 外商投资房地产企业订立保证固定回报或变相固定回报条款的，不予办理外汇登记或变更登记 | 2007年5月 | 商务部、外汇局 | 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）（“50号令”） | 50号令和130号通知中，关于未经商务部备案登记不得办理外汇登记的限制，已被122号文事实上取消。 | 2007年7月 | 外汇局 | 《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发〔2007〕130号）（“130号通知”） | 2015年8月 | 商务部、住建部、等六部委 | 《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号）（“122号文”）。 |
2. 办理外债登记和外债结汇核准 1) 171号文、47号通知 2006年，建设部、商务部、外汇局等部委相继发布171号文和47号通知，规定外商投资房地产企业的注册资本金未全部缴付的，不得办理外债登记和外债结汇核准。 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号） 外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发（2006）47号通知） 2）130号通知 2007年，外汇局发布的130号通知中，禁止外商投资房地产企业举借外债。 对2007年6月1日以后（含2007年6月1日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资，下同），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发〔2007〕130号） 3）汇发〔2015〕20号、122号文
2015年，商务部、外汇局等发布汇发〔2015〕20号、122号文，取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。 将《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）第六条修改为“外商投资房地产企业未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。《关于废止和修改涉及注册资本登记制度改革相关规范性文件的通知》（汇发〔2015〕20号） 取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号） 纵观法规变迁： 外商投资企业办理境内/境外贷款、外汇借款结汇，已取消全部缴付注册资本金的要求，但仍要求取得国土证且开发项目资本金达到项目总投的35%。 130号通知已在2013年被废止，但其规定禁止外商投资房地产企业举借外债的限制，现阶段实践中仍在执行。外商投资境内房地产，目前只能以注册资本金形式投资，不能放外债。 年份 | 发文单位 | 法规 | 解读 | 2006年7月 | 建设部、商务部等六部委 | 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）（“171号文”） | 汇发〔2015〕20号、122号文，取消了171号文和47号通知关于外商投资房地产企业注册资本全部缴付，方可办理外债登记和外债结汇核准的要求。 | 2006年9月 | 外汇局、建设部 | 47号通知 | 2015年5月 | 外汇局 | 《关于废止和修改涉及注册资本登记制度改革相关规范性文件的通知》（汇发〔2015〕20号） | 2015年8月 | 商务部、住建部等六部委 | 122号文 | 2007年7月 | 外汇局 | 130号通知 | 禁止外商投资房地产企业举借外债 |
3. 境外机构和个人购房 1) 171号文、47号通知 171号文确立了外商投资企业、境外机构和个人购房的资金需“先结汇、后入账”。 随后，47号通知继续明晰“171号文”所确定的境外机构和个人购房资金“先结汇、后入账”的管理原则。 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）
2）122号文
122号文对境外机构和个人购买房产，取消了时间超过一年的限制。 境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[2015]122号） 纵观法规变迁： 境外机构、个人购买自用、自住商品房取消“超过一年”的限制，但仍禁止购买非自用、非自住商品房。购房资金需“先结汇、后入账”的规定未取消。 年份 | 发文单位 | 法规 | 解读 | 2006年7月 | 建设部、商务部等六部委 | 171号文 | 外商投资企业、境外机构和个人购房资格超过一年的限制，已被122号文取消；购房资金需“先结汇、后入账”的规定未取消 | 2006年9月 | 外汇局、建设部 | 47号通知 | 2015年8月 | 商务部、住建部等六部委 | 122号文 |
3 总结 从2006年的171号文、47号通知始，到2015年122号文取消未经商务部备案登记不得开户的限制、取消外商投资房地产企业注册资本全部缴付方可办理外债登记和外债结汇核准的要求，恰似回到了最初的原点。 当然，这个过程依然沉淀下来了一些限制。例如： - 外商投资企业办理境内/境外贷款、外汇借款结汇，仍要求取得国土证且开发项目资本金达到项目总投的35%。 - 禁止外商投资房地产企业举借外债的规定，在130号通知被废止后，实践中仍在执行。 - 境外机构、个人依然禁止购买非自用、非自住商品房，购房资金需“先结汇、后入账”的规定未取消。 这些外汇管理相关政策，在外商投资房地产领域仍将继续发挥作用。
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