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这篇专栏写于2022年12月21日，是冬至日。这天的早晨很晴朗，兰天，白雪，艳阳高照！ 冬至，本应是一年里白昼最短黑夜最长的一天。然而，让我们记住2022年冬至日早晨灿烂的阳光吧！因为，过了冬至日，白昼就会一天天变长，光明的日子也就快到了。 对于任何一位关心大多伦多地区的房地产走势的朋友来讲，2022年都将是难忘的一年。首先是年初，市场全面疯狂，卖家惜售，买方感到一房难求，引发了众多不理智的抢Offer 大战。可是，自3月中下旬起，房价从高位直落而下，在7月底8月中见底。然后，房价横盘几个月，成交量几乎腰斩，表面上看，市场走势进入半死不活的状态。 如果我们计算经MLS放盘成交的二手房总成交量，我预计，2022年的总成交量不会超过76,000间，比最高峰的2021年的总成交量121,600余间，整整下调了大约40% 。
这样的数据看起来有些不妙。不过，我们也不用过于悲观失望。因为，如果仔细分析未来一年各种影响房地产走势的因素的可能的变化，我觉得，2023年应该是否极泰来是值得期待的一年！ 加息周期趋于尾声 过去几个月，大多伦多房地户市场价量齐跌的最重要原因就是，加拿大央行以过去30年里从未见过的”超高速加息”----9个月內加息7次，从0.25% 直加到4.25%，累积加息幅度高达4个百分点。
虽然有声音说，美国和加拿大的央行有计划，为了压抑通胀，使年通胀率囬落到2%左右，将会不断加息，甚至不惜加息加到引发经济衰退。然而我相信，美国和加拿大央行的加息接近尾声。让我们一起看看真像与细节: 2022年3月，房价到达高峰，然后囬落。请问，汽油价格是几月最高？现在囬落了多少？再请问，餐馆和超市食品价格是什么时候涨到峰值的？ 如果到了2023年3月以后，计算年通胀率，基数是2022年某月已经到达的高峰值。到那时，2023年的商品价格指数会从2022年峰值再上升几个百分点？年通胀率囬落到2%左右还是一件难事吗？如果年通胀率囬落到2%左右，央行官员还会继续加息吗？ 当然，已经涨上去的食品价格不会囬落到疫情前的水平，政府也会继续加在我们开车要用的汽油和给家庭供暖的天然气上征收碳税，更不敢把教师和护士及大多数工人的工资降下来。 那么，一旦美国和加拿大央行停止加息，其他物品的价格又停留在高位，房价还有多大可能继续下跌？ 在我看来，美国和加拿大央行会在2023年上半年停止加息。万一在2023年中，美加出现经济衰退信号，那么，在2023下半年里的某一天，美联邦储开启减息周期也说不定呢！ 房地产市场基础稳固 作为一个专业地产经纪，我长期在第一线工作並追踪分析相关数据，发现历年来对大多伦多地区房市影响最大的几个因素依次为新移民数量，房贷利率，就业人数和经济增长。
加拿大是一个移民国家，未来几年，每年会吸收40余万来自世界各地的新移民。多伦多更是一个吸引新移民的中心城市，每年在大多伦多地区落户的新移民超过10万人。这些新移民需要实际的住房，而且是持续不断的刚性需求。既便来自中国大陆的富裕移民不像以前那么多，实际的影响也只是高价独立屋买家少了，而公寓和镇屋的买家并不少。 近期，加拿大政府公布的经济数据不好也不坏，2022年第3季度的经济增长年率为2.9%。近期，还没有听到有比较重要的工商行业传出大幅裁员的信息。 由此看来，当朋友们在思考2023年的房地产市场走势时，真的不用过于悲观。 2023下半年的市场值得期待 影响房价升跌的因素总是动态的，随着时间变化而此消彼涨。西方经济学的最基本概念之一是，产品和资产价格由供求比例来决定。 经常读我每周专栏文章的朋友们都知道，我会定期披露各个华人关注的地区的房屋供求比例数据。目前，我们没有看到有大量房屋待售的情况。反而是，待售房屋供应略显不足。 看人口因素。大多地区人口总量会持续增长，对房价上升是正面力量。大多伦多地区毎年吸收10多万新增移民，每个家庭按3口人计算，每年新增加住房应该在35,000左右。2022年卖出的新屋很少，未来几年建屋数量也就不会太多。由此，我们可以设想未来的房价走势。也许，人们在2023年上半年还会有一些负面情绪，但是，市场的走势和数据终将被大众认识，只是需要一点时间。 自住与投资都要量力而行 近期带买家客人看房，看到还有一些空置的镇屋和独立屋。如果这些房子原本是用于投资需要出租的，而且还有房贷要供，加上地税等支出的负担，屋主的压力可想而知。所以，投资者一定要谨慎，一定要手中留有余钱，能够应对各种情况。最重要的是提前计划好现金流，能够继续守住。 如果是买来自住的朋友，其实可以不用忧虑2023年的市场。持有自住的房地产对普通人来讲是收益最好的长期投资，这一点在2023年也不会改变。对初次买家而言，有能力上车就要尽快上车，继续租房肯定不合算。换房客人通常是为孩子换个好校区，更要提早因应孩子的教育和前途挑选校区房。买家朋友们要留意的是，如何选择有利于自己的房贷利率。我个人相信，经济周期和利率升跌是可以把握的，加息周期和减息周期在未来不长的一段时间里很可能逆转。此时，买家朋友们应该选择年期(Term) 比较短的房贷产品，方便在利率走势逆转时"灵活地掉头"。当然，买房时也要量力而行，手中留下足够资金，准备应付任何突发的不利因素。
作为服务大众的专业地产经纪，我个人希望，买了房的朋友们可以继续放心持有，准备买房的朋友们也有足够的信心选择适合自己的居所。2023值得期待，我们可以保持谨慎的乐观。 祝朋友们圣诞加新年都快快乐乐！ (作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。) |
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