一文说清，什么地段的房子最值钱？

李嘉诚一句话，成为了地产界奉为信条的存在。

买房怎么选，他说：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

话音刚落，全场掌声。

但考试的重点划了，你就能答对吗？

现在的事实是，买成熟地段的房子，反而只能取得市场平均水平的收益。

倒是那些新兴板块的房子，往往可以取得比市场平均水平高出一倍的收益。

不是说行业老大的话不对，而是事物本身在发展变化，不同城市所谓地段的判定完全不一样。

这就导致哪怕开卷考了，你也拿不到满分。

到底什么是好地段，今天我就给你开卷整明白了。

一线城市，好地段是什么？

是CBD、是产业、也是城市规划。

北上广深哪里是好地段，广州有人说天河珠江新城，深圳有人说南山，北京有人说朝阳、望京，而上海有人说是浦东。

以上都对，共性是什么呢？

是产业。

你会发现一线城市好地段，都是产业聚集的板块。

深圳哪里经济最强，哪里房价最高

一个城市房价的天花板是由这个城市的高收入群体决定的，换言之，哪里有高收入群体，哪里的房价就会高。

而高收入群体又是跟着产业走的，所以产业在哪，好地段就在哪。

深圳腾讯在南山，年薪百万的南山码农就能推高南山中心、深圳湾的房价，房价15万+往上走。

深圳华为在坂田，年薪70万起的华为大佬就能推高坂田的房价，非核心区房价照样能上10万+。

一线城市的地段会有变化，但只要产业（有钱人）走，你也走，就错不了。

粉丝说，我不知道吗，我知道啊，可是这里房子好贵啊。

房子好贵，好才贵啊朋友们。

如果真的买不起现在的好地段，你就去买未来的好地段。

所以第二点，一线城市看城市规划。

中国是当今世界发展最快的大型经济体，正在发生史无前例的巨大变化，哪怕已经成熟的一线城市，相比全球的经济中心，发展空间还很大。

一线城市的发展规划往哪打，就跟在哪。

深圳一路往西，重点关注前海，北京往东，就重点关注通州副中心，关注环京的燕郊，广州往东、往南，就关注金融城、黄埔科学城和南沙的灵山岛、横沥岛。

你怀疑什么都不要怀疑一线城市要发展的决心。

所以一线城市买不起成熟型地段，就买成长型地段。

二线城市，好地段在哪？

3条线：产业、新区、稀缺资源。

通常强二线城市才有产业，比如成都的高新南、西安的高新区、武汉的光谷、杭州的滨江、重庆的两江新区、苏州的园区、高新区等等。

成都天府新区是过去新区的黑马板块

买强产业聚集的片区，价格虽然贵，但跑赢平均涨幅没问题。

第二是赌强二线城市的新区，过去5年，涨幅最猛的不是成熟型地段，而是新区这样的新兴板块。

比如南京的江北核心区、郑州的郑东新区、杭州的未来科技城、西安高新区等等，这些已经是拿到结果的新区。

规律是可循的，二线城市的市中心饱和，城市要进一步发展，就势必集中精力办大事，搞新区是必须走的路。

只要砸钱去发力交通、再引入产业和学校，一个新区基本成型，房价自然涨起来。

强二线城市地段好的价格不低，价格低的起码现阶段地段都不好。

所以可以赌新区，选对城市和方向，剩下的交给时间。

第三是买二线城市稀缺的资源景观，稀缺的东西就能涨。

比如西安的曲江、浐灞，杭州的西湖，苏州的金鸡湖景区、武汉的武昌滨江、二七滨江、重庆的江北嘴、北滨路等等，都是靠环境、靠稀缺的湖和江景出圈。

图源：网络，侵删

湖、海、山这些资源都不可再生，如果叠加附近有产业，那这样地段的房子基本差不了。

二线城市，3条地段线最起码占1条，3条都不占，基本和好地段无缘。

二线城市想赚钱，重点关注成长型地段以及概念性地段。

三四线城市，好地段在哪？

以上逻辑，不适用于三四线城市。

三四线城市的逻辑更简单：市中心、大型商业、学区房。

高精尖产业，三四线城市并没有，聚集的产业也没有，工作机会相对分散。

事业编、公务员、教师、销售，三四线城市的四大就业方向。

就业分散很难推动中心的迁移，三四线城市的市中心相对稳定，资源更加集中，生活更方便。

三四线城市尽量别赌新区，新区概念就是麦田的希望，不要信，大多数新区都是建房子，离市中心也相对较远，配套落地都需要时间。

另一条不成文的买房线，跟着大型商业所在地买。

三四线城市最缺的是人，商场要赚钱，一定会到人流量最密集的地方去建，人多的地方，房子流动性才会更好。

何况大型商场本就是配套的其中一环，在三四线城市也算是稀缺品。

最后就是好学校，这到哪都是稀缺资源，别以为三四线城市的教育就不卷，因为优质资源少，更卷。

所以三四线城市的学区房和优质高中附近的房价都非常坚挺，毕竟但凡可以，谁不愿意为了孩子的教育拼一把呢？

三四线城市的买房逻辑很朴素，自住买一套就够了，但别想在三四线城市的池子里投资捞钱，除非你觉得自己天纵英才自命不凡。

如果真是手里有闲钱，存银行怕贬值，放家又怕贼惦记，就看看北上广深附近抱大腿的城市吧。

大家已经解锁房价上涨的密码，一套房子100分，城市80分，区域15分，项目5分。

地段占据了城市的60分+区域的10分，这就有70分了，说地段为王确实不为过。

不过，每个城市能级不同，方法论不能通用，内核先搞清楚，离买对房也就不远了。

阳光之下没有新鲜事，但开卷考也不一定得满分，师傅领进门，修行还得靠个人。