 案件背景小张女士一审败诉，最终在最高院翻盘。案例研究院对一审法院和最高院的说理进行了拆解，两级法院的说理都非常精彩，但由于价值判断和选择不同，因而最终判决也截然相反。如果有朋友还没看过上一期的案例，建议前往观看，相信会给您如何通过法律手段，维护自身权益带来启发。 上一期最后，我们也提到，像小张女士这样，对未办理登记不存在任何过错，也是少数。实践中，大多数未办理过户登记的情况，或多或少买受人也有点责任。那么问题来了，如果因为买受人自己过错，是不是就没有办法对抗抵押权了？是不是对于法院作出的强制执行就束手无策了呢？ 本期我们分享另一个案例，老陈与上海市住安建设发展股份有限公司（“住安公司”）、常熟市时风房地产开发有限公司（“时风公司”）执行异议之诉一案[1]。 在这个案例中，老陈购买了一套商住房，但由于其自身原因迟迟没有过户。之后，由于开发商怠于履行支付施工单位工程款，施工单位在取得胜诉判决后，随即向法院申请强制执行开发商的财产，其中就包括老陈购买的未过户房产。 该案的审判长为贾清林法官，审判员为尹颖舜、张颖法官。在此多提两句贾清林法官，贾法官之前曾是北京市一家律所的执业律师，2013年最高院公开选拔高层次审判人才，并设置了2个局级、3个处级领导职位，在最终确定的5名人选中，有一名律师，这名律师就是贾清林。至此，贾律师完成角色转变，成为一名最高院法官，享受正处级待遇。现为最高人民法院环境资源审判庭二级高级法官。 审理概况因开发商时风公司怠于支付施工单位住安公司工程款，住安公司将时风公司告上法庭。 2014年7月21日，受理法院苏州市中院作出执行裁定书及执行协助通知书[2]，查封时风公司名下位于常熟市海虞南路62号22-A室等12套房产。 老陈发现查封的房产中，包括其所有的房产，因此立即向苏州市中院提起执行异议。通过执行异议审查听证，法院了解到，老陈没有办理权证的原因是“本人工作繁忙”、“搬家导致材料现在才找到”、“没有急于办理房产证”等。 2017年3月16日，苏州市中院作出执行裁定，不予采纳老陈的异议理由[3]。 随后，老陈即向苏州市中院提起执行异议之诉，苏州市中院作出驳回老陈诉讼请求的判决。 老陈不服，提起上诉，二审法院江苏省高院也驳回老陈的上诉，维持一审判决[4]。 老陈继续不服，向最高院提起再审。 2018年12月27日，最高院提审并开庭审理本案[5]。 2019年6月24日，最高院作出最终判决[6]，撤销了一审苏州市中院、二审江苏省高院的判决，判令不得执行老陈已购买但未办理产证的房产。 和之前一期的小张女士一样，老陈也在最高院实现翻盘。 事实梳理2004年9月7日，时风公司与老陈签订《商品房买卖合同》，约定老陈以443,688元的价格购买时风公司开发建设的位于常熟市的一套商品房。根据合同的约定，该商品房建筑面积为49.23平方米。 双方约定，2004年9月8日前付款223,688元，2004年9月15日前支付220,000元，房产交付日期为2006年6月30日。此外，合同还明确项目地块土地规划用途为商业服务业，买受人的房屋用途为商业用房。 2004年9月8日，老陈向时风公司支付29万元购房款。 2007年3月19日，老陈向时风公司支付剩余房款153,680元。 案涉房产开发建设完成后，时风公司与老陈至今未办理房产变更登记手续，案涉房产仍登记在时风公司名下。 2007年3月份，案涉房产实际交付给老陈，《房屋交接书》载明，双方对案涉房产进行验收交接。双方确认了房屋的具体位置、建筑面积以及总价款。 另外，双方确认，房屋销售的总价款为双方租赁合同（委托经营管理合同）4.1条款的租金计算基数。与此同时，双方签署了《委托租房合同》。也就是说，老陈购买了该商住房后，并未用于自住，而是委托时风公司统一出租，时风公司按时向老陈支付收取的租金。 2011年至2016年期间，时风公司陆续向老陈支付委托收取到的租金，最晚一笔为2016年8月22日，支付金额为3,360元。 2017年4月17日，老陈在不动产登记中心查询个人房产登记情况，结果为：在该登记中心的登记信息库中，老陈无房产（现手）登记记录。 拆解&分析与上一期案件一样，从法律适用角度来看，一审法院和二审法院的法律适用并无不当。我们先看一下相关法律法规是如何规定： 根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（“《执行异议与复议规定》[7]”）第28条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《执行异议与复议规定》第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 一审法院 针对《执行异议与复议规定》第28条规定的四个要件，一审法院均进行了查明。具体包括： 1）老陈签订书面买卖合同的时间是2004年，并于2007年3月全部交接，而一审法院查封该案涉房产的时间为2014年，老陈显然符合上述第28条的第一个要件； 2）购买案涉房屋后，老陈并非用于自住，而在2010年7月1日开始，就与时风公司签署《委托租房合同》，将案涉房产委托时风公司出租。虽然老陈并未直接占有案涉房屋，但根据租赁关系，老陈作为实际出租人，间接管领和控制案涉房屋，属于合法的间接占有。 3）老陈已经支付了案涉房屋的全款。 4）老陈不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。经法院查明，未办理过户登记的原因是，“本人工作繁忙，当时未及时办理房屋权证，过后一直搁置，认为未办理权证并未影响对房屋的使用，故至今未办理相关权证”，以及“我搬了三次家，因为中间搬家，有些办理房产证的材料没找到，这次又搬家，这些材料才找到……，所以才没有急于办理房产证”。 因此，一审法院认为老陈的异议理由不符合上述要件，驳回了老陈的诉讼请求。 二审法院 对于一审法院的判决，老陈自然不服，继续向二审法院江苏省高院上诉，二审法院基本采纳了一审法院的观点，值得注意的是，二审法院着重强调了老陈并未自住这一事实。 二审法院认为，虽然老陈与时风公司签订《商品房买卖合同》并支付了房款，获得了案涉房屋的物权期待权。但是，案涉房屋至查封前,一直未过户至老陈名下，又因老陈在签署《房屋交接书》之后，就一直委托时风公司统一出租。因此，老陈在购买案涉房屋后至人民法院查封之前，一直将案涉房屋出租使用。 其实，二审法院隐含的意思也很明确，老陈的情况也不符合《执行异议与复议规定》第29条规定，因为案涉房屋也非用于居住，而是用于商业出租和经营。 最高院 老陈在向最高院上诉时称，二审法院仅审查了是否符合《执行异议与复议规定》第28条的规定，未对是否符合《执行异议与复议规定》第29条的规定进行审查，看来老陈并未理解二审法院说理隐含的意思，如果最高院仅按照老陈的诉讼请求，单单就是否符合《执行异议与复议规定》第29条的要件进行审查，大概率也是被驳回。 最高院又是从何角度进行审理的呢？ 角度一、法律适用问题 与上一期案例一样，最高院先为自己打开视野，提供足够的法律支撑。 首先，最高院认为，根据执行异议程序，一二审法院适用《执行异议与复议规定》相关审查标准，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投资属性，老陈购买后即委托时风公司对外出租，并非用于居住，且因自身原因未能办理过户登记为由，认定老陈不符合第28条、第29条规定所列条件，对其排除强制执行的请求不予支持，适用法律并无不当。 随后，最高院笔锋一转，认为案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。相应地，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。 这两个相似的诉讼程序到底有什么不同呢？最高院认为，执行异议属于执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。 基于这一目标，执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，法院执行部门主要根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。 相较于执行异议，执行异议之诉是与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人实体民事权益的救济。 对于这两个程序的联系与区别，最高院讲的非常清楚，这段论述也解答了包括不少律师在内的专业人士的疑惑。 基于上述理由，最高院认为，在执行异议之诉程序下，法院应当根据《最高院关于适用<民事诉讼法>的解释》第311条[8]的规定进行实质审查，而非仅仅适用《执行异议与复议规定》的相关规定。 角度二、案涉房屋是否属于应纳入强制执行范围的责任财产？ 对于该部分的说理，最高院采用了经典的三段论。 首先，最高院阐述了强制执行的基本原则，即对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。说白了，就是法院仅可执行确实属于被执行人所有的财产。 其次，就本案来说，住安公司申请查封、执行的案涉房屋，是时风公司开发建设的酒店式公寓。但是，经查明，2004年9月7日，时风公司已与老陈签订《商品房买卖合同》，将该房屋以443,688元出售给老陈，老陈依约向时风公司支付了全部购房款，时风公司亦向老陈实际交付了该房屋。 老陈实际缴纳过案涉房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用，可以佐证上述实际交付的事实。 再次，尽管老陈在收房后又将案涉房屋委托给时风公司进行出租，但没有证据证明老陈与时风公司恶意串通或者存在其他利害关系。 在此情况下，老陈与时风公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。时风公司作为出卖人对该案涉房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助老陈办理过户登记的义务。 换句话说，在老陈已经履行支付义务后，时风公司只需要履行其应当履行的过户义务，案涉房产的所有权就圆满了，实质上案涉房屋也不再是属于被执行人时风公司的财产了。 据此，最高院作出以下结论：案涉房屋已经脱离时风公司责任财产范围，时风公司因全额收取了老陈支付的购房款，其责任财产并未因此减损，时风公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。 住安公司作为时风公司债权人，原则上亦不能请求以该房屋抵偿时风公司所欠债务，除非住安公司有证据证明老陈与时风公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对时风公司责任财产范围的认定。 角度三、老陈物权期待权的顺位是否优先？ 由于老陈已经履行《商品房买卖合同》中约定的付款义务，因此对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利。该权利也被称为物权期待权。 对住安公司而言，它是基于江苏高院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决而产生的请求法院强制执行的权利，申请执行人住安公司享有的是普通金钱债权，并且该债权与案涉房屋并无直接关联。 据此，最高院认为，老陈享有的物权期待权，具备与物权相类似的效力特征。与该类物权相比，住安公司享有的普通金钱债权，属于一般债权，无法优先于老陈的物权期待权。 角度四、老陈出租行为是否就否认了案涉房屋的居住功能？ 首先，如上文所说，二审法院实际上已经对老陈是否符合《执行异议与复议规定》第29条的规定进行了审查。 案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被法院查封前，老陈一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。最高院认为，仅从该事实来看，老陈不符合《执行异议与复议规定》第29条的条件，一二审法院的认定并无不当。 但是，最高院的逻辑并不终止于此。最高院进一步思考，老陈出租行为是否就否认了案涉房屋的居住功能和居住权益？ 根据一二审查明的事实，不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明老陈无房产（现手）登记记录。 一审庭审中，老陈陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份政府土地收储通知予以佐证。 此外，时风公司确认其向老陈支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述，2016年8月后未再支付案涉房屋租金的原因是老陈自己居住。 再审庭审中，老陈也陈述自己和老伴目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对老陈的陈述尚有异议，但并无证据证明老陈及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。 最后，最高院认为，房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。 虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明老陈尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对老陈夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，老陈的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。 角度五、老陈躺在权利上睡大觉的行为如何处理？ 通过最高院上述说理，各位读者应该也很清楚，老陈的房子是保住了。但是，老陈躺在权利上睡大觉的行为，是不是也应该敲打一下？ 最高院认为，虽然案涉房屋因老陈自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对物权期待权的认定，但是老陈怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。 最终，一审案件受理费7,955元，二审案件受理费7,955元，合计15,910元，均由老陈自己承担。 案后语与案例研究院前一期案件一样，法院最终落脚点还是优先保护老百姓的居住、生存权益。 虽然案涉房屋是商住房，但该房屋性质不排除具有居住、生存的权益。同样，虽然上一期中的案涉车位也非《执行异议与复议规定》第29条规范的“商品房”，但由于案涉房产、案涉车位具有唯一性，除此之外无证据证明案外人还有其他房产、车位，因此将商品房的外延延伸至车位。这两期案件实质上是最高院优先保护老百姓的居住权。 可以预见，若案外人除案涉房产、车位外，仍有其他可供居住和生存的不动产，那么可能就是另外一个故事了。 [1] （2019）最高法民再49号 [2] （2014）苏中执字第0191号 [3] （2014）苏中执异字第00026号 [4] （2018）苏民终74号 [5] （2018）最高法民申3758号 [6] （2019）最高法民再49号 [7] 2015年5月5日生效施行，修订后于2020年1月1日实施。 [8] 第311条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 |
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