被执行人唯一住房也可强制拍卖！

实践中，出于维护社会稳定的考虑，在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院便一律停止执行。金融债权执行中，银行等金融机构反应更加强烈，如果在被执行人只有唯一住房的案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷业务设立抵押权将失去意义，严重影响信贷业务的开展。对此问题，最高院陆续出台多部司法解释，现已明确被执行人唯一住房在符合一定限制条件下可强制执行。

关于被执行人唯一住房执行依据的完善

最高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）时，第四条①“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”的规定引起了强烈的社会反响。

因为对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必需的房产，人民法院只能查封，不能执行。但是《查封规定》也规定了可以执行唯一住房的例外情形，即第五条②规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”由于该规定的适用条件比较原则，实践中，人民法院出于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。

很多金融机构对此反应比较强烈，他们认为只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，法律就应该允许强制执行。各地法院对于金融债权中唯一住房（抵押物）的执行给了绿灯。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，最高院于2015年5月5日出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》），其第二十条对唯一住房的执行的条件做了明确规定。

①2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正，修正前为第六条。

② 2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正，修正前为第七条。

被执行人唯一住房被执行的法定条件

《异议复议规定》第二十条进一步明确了金钱债权执行中被执行人唯一住房能被执行的三种法定条件，只要满足该规定中的任一情形，法院可强制拍卖涉案房屋。三种情形具体适用条件如下：

情形一：对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如被执行人是老人，那么名下虽然有一套房子，但是其儿子的房子多，足以保障被执行人的生存，对被执行人的保障就没有必要。

情形二：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为被执行人的目的是为了逃避债务的履行。

情形三：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以最高院规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以最高院规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，法院就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

最高院制定上述规则的理由为③：第一，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必需的，否则，就不属于必要的保障。第三，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。 

③2015年5月5日，在最高人民法院举办《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》新闻发布会上，时任最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳现场答记者问。

关于被执行人唯一住房被强制执行典型案例

被执行人以执行财产系其唯一住房为由向执行法院提出执行异议，法院应当予以审查。如果符合上述任一法定条件，即使执行标的系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，法院仍强制执行。通常情况下，在申请执行人同意为被执行留存5-8年的租金，法院便会驳回被执行人的执行异议申请，继续强制执行。

【典型案例一】

裁判主旨：

如果符合法定条件，即使执行标的系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，法院仍然可以就该房屋予以执行。

案例检索：

广东省高级人民法院（2021）粤执复776号。

裁判说理：

”根据《异议复议规定》第二十条第一款规定可知，如果符合该规定中的条件，即使执行标的系被执行人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，法院仍然可以就该房屋予以执行。本案中，深圳J银行已经书面表示，如若查明涉案房产系被执行人的唯一住房，深圳J银行同意按照深圳房屋租赁市场平均租金标准从涉案房产的变卖价款中扣除五至八年租金。深圳中院亦在异议裁定中明确，后续执行过程中，将根据被执行人及其所扶养家属的实际居住情况等因素，决定是否需要以及应当如何制定相应安置方案，以保障被执行人及其所扶养家属的临时居住问题得以妥善处理。为此，李某香、李某华以深圳J银行未履行或者承诺履行具体义务为由提出异议依据不足，本院不予支持。

【典型案例二】

裁判主旨：

法律并未禁止法院执行被执行人名下的唯一房屋，但执行法院应按照法律规定给被执行人留出必要生活费用。

案例检索：

新疆维吾尔自治区高级人民法院（2022）新执复13号。

裁判说理：

关于被执行人称乌鲁木齐中院执行名下唯一生活居住房屋违反法律规定的问题。《异议复议规定》第二十条规定第一款的规定可知，法律并未禁止法院执行被执行人名下的唯一房屋，但执行法院应按照法律规定给被执行人留出必要生活费用。

关于唯一住房执行的实务建议

金融债权执行中关于被执行人以唯一住房为由所提执行异议，建议银行等金融机构采取以下应对措施保护合法权益：

建议一：主动提供担保，请求继续执行。被执行人以“唯一住房”为由提出执行异议的，法院有权中止执行。这就正中被执行人下怀，其目的就是为执行设置障碍。对于该类异议，法院驳回的概率很大，建议银行等金融机构主动向法院出具担保函，请求继续执行涉案房屋，避免因被执行人的恶意异议耽误执行效率。

建议二：主动提交留存5-8年租金的书面申请。法律规定的留存租金的期限是5-8年，为提高执行效率，银行等金融机构在已知唯一住房情形下，依照法律规定的期间，主动提交书面意见，具体留存年数交由法院决定，法院会根据被执行人配合程度酌情确定。

建议三：掌握被执行人住房信息，防止恶意转移财产。客户经理在贷前调查和贷后管理中，应尽职排查债务人、保证人的住房信息，有助于在执行阶段揭穿被执行人恶意转移房屋行为。对于被执行人恶意转移房屋的行为，债权人有权请求法院对“唯一住房”的执行款全部受偿，无需留存任何租金。

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