|
公众号保全与执行[Zhixinglaw]
【阅读提示】
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款以及相关法律法规的规定，申请执行人可申请执行被执行人及其所扶养家属维持生活所必需的唯一住房，但应符合以下一种或几种情形：第一，能够证明对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；第二，能够证明执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；第三，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金；第四，被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋。本文就执行被执行人唯一住房的有关法律、法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和裁判要点梳理汇总如下：
一、相关法律法规及司法解释
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】 第二十条【唯一住房的执行问题】 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持： （一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的； （二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的； （三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
第二十三条【执行复议案件审查处理结果的规定】 上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释〔2004〕15号，2008修订】 第六条【生活必需居住的房屋可查封不得处分】 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
第七条【对超出生活必需外财产的执行】 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
3、《民事诉讼法》 第二百四十四条【执行时应保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品】 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
4、《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》【2015.11.24】 【唯一住房的定义】 本解答所称 “唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。
【唯一住房仅限城镇房屋】 本解答所涉 “唯一住房”的执行仅适用于权属明确的城镇房屋，农村宅基地上的房屋、小产权房及其他无证房产等涉及国家土地制度和政策，按照相关规定执行，不适用本解答。
第一条【可执行唯一住房的情形】 被执行人名下仅登记有一套 “唯一住房”，对该 “唯一住房”什么情形下可以执行 ？ 登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行： （一）对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的； （二）一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的； （三）被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的； （四）被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的； （五）被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的； （六）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地（县级市、县、区范围）房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的； （七）其他可以执行的情形。
第二条【如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需”】 如何认定 “唯一住房”是否超出“生活所必需” ？ 是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准： （一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需） （二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需） 对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。
第三条【执行“唯一住房”应遵循的原则】 执行“唯一住房”应遵循哪些原则 ？ 为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则： （一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。 （二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。 （三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。 （四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。
第四条【执行“唯一住房”的程序】 执行“唯一住房”程序上应当如何操作 ？ 人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行： （一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。 （二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。 （三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。 （四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。 （五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。 （六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。
第五条【被执行人临时住房的解决】 执行 “唯一住房” 时，被执行人的临时住房如何解决 ？ 执行“唯一住房”前，应首先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，临时住房的面积标准参照当地廉租住房的面积标准；临时住房的地段可参照被执行人的合理要求，尽量方便其生活、工作。 申请执行人自愿提供临时住房的，使用期限原则上不超过六个月。申请执行人提供的临时住房可计收租金，租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定，协商不成的，由人民法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 被执行人自行租房的，可由申请执行人先行垫付六个月的租金。 上述使用房屋的费用或租金应从保留给被执行人的生活保障费用中予以扣除。 对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人解决临时住房。
第六条【被执行人及其所扶养家属的生活保障】 哪些情况下应当对被执行人及其所扶养家属给予生活保障？如何保障 ？ 对于本解答第一条所列情形，原则上可以不再为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障；对于本解答第二条第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障。 为被执行人及其所扶养家属提供生活保障可采取以下方式： （一）保留租金。申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。此笔款项可在房屋变价款中先行提留。人民法院不得对其强制执行。 （二）房屋置换。申请执行人自愿以以小换大、以远换近、以劣换优等方式为被执行人及其所扶养家属提供保障其基本生活的住房，与被执行人的“唯一住房”进行置换，置换房屋的面积、地段可参照本解答关于临时住房的标准。
二、实务要点及参考案例：
1、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，执行法院可执行被执行人的唯一住房。
【裁判原文】本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款（三）项之规定，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，对于被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。”
【案例来源】《刘劲松、蒋虎泉等与蒋长宁、袁永红等民间借贷纠纷执行裁定书》【湖南省高级人民法院（2018）湘执复24号】 2、涉案房产虽为被执行人的唯一居住房屋，但因申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给被执行人，故执行法院据此决定拍卖涉案房产并无不当。
【裁判原文】本院认为，“本案争议的焦点是执行法院拍卖被执行人欧月葵名下的涉案房产是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：‘金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。’根据这一规定，涉案房产虽为被执行人的唯一居住房屋，但现申请执行人林杰森同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给被执行人，故执行法院据此决定拍卖涉案房产并无不当，被执行人以涉案房产是欧月葵及被抚养人目前维持生活必需的居住房屋为由提出异议应不予支持，端州法院在被执行人提出异议后裁定撤销拍卖裁定不当，对此肇庆中院在复议审查中已进行纠正，复议裁定应予维持，欧月葵的申诉理由不成立，应予驳回。”
【案例来源】《欧月葵民间借贷纠纷执行裁定书》【广东省高级人民法院（2017）粤执监133号】 3、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对被执行人唯一住房执行作出了规定，执行法院可依据该规定执行被执行人唯一住房。
【裁判原文】本院认为，“关于毛雨后主张唯一住房能否执行问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对被执行人唯一住房执行作出了规定，淮安中院依据该规定执行并无不当。”
【案例来源】《淮安市银信投资担保有限公司与毛雨后、江苏省曜铭机械制造有限公司等追偿权纠纷、保证合同纠纷执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2016）苏执复143号】 4、对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。且即便房产为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。
【裁判原文】本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：‘对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。’对被执行人房产不得拍卖的条件是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，并非被执行人的唯一房产。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：‘对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。’由此可见，即便房产为被执行人唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。上述执争房屋现仍抵押给福州市亭江农村信用合作社。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：‘人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。’因此，对于被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，人民法院在保障抵押权人的优先受偿情况下，可以采取拍卖措施。综上，被执行人施晓华请求终止拍卖的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”
【案例来源】《施晓华与洪其平合伙协议纠纷一案执行复议裁定书》【福建省高级人民法院（2014）闽执复字第29号】 5、对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后，可对该唯一住房强制执行。
【裁判原文】本院认为，“根据相关法律规定，对被执行人唯一住房，在申请执行人按照当地廉租住房保障面积为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五到八年租金后可对该唯一住房强制执行。本案执行法院对被执行人赵明淑住房强制执行时，考虑其有两名子女，在拍卖时均系未成年人且与其共同生活，故执行法院综合考虑被执行人同住人口情况及当地租金标准，确定按每月1500元标准为执行人预留八年租金并无不当。”
【案例来源】《徐炳鹤复议一案执行裁定书》【辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01执复42号】 6、争议房屋系被执行人的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，执行法院可整体处分后对非被执行人一方的份额予以保留。
【裁判原文】本院认为，“争议房屋系复议申请人余金兰与被执行人赖斌的夫妻共同财产，由于房屋具有不可分割性，葛洲坝法院整体处分后对余金兰的份额予以保留，并不损害其利益。另，本案执行过程中，被执行人家庭原本有两套住房，葛洲坝法院查封了其中一套房屋，在履行执行和解协议期间，复议申请人余金兰与被执行人赖斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清偿本案债务，造成被执行人家庭仅有一套房屋的现状。葛洲坝法院在执行过程中通知余金兰在房屋拍卖中享有优先购买权并保留其份额，完全可以保障其家庭生活必需，故余金兰提出拍卖的房屋系家庭唯一住房，不能执行的理由，本院不予支持。申请执行人昆明晋海工程机械租赁有限公司答辩中，提出本案债务属于夫妻共同债务，应将房屋整体拍卖所得款全部清偿申请执行人债务的意见，因葛洲坝法院在异议审查中未涉及，本案复议中不予审查，且关于夫妻共同债务的认定，应通过诉讼确认。”
【案例来源】《昆明晋海工程机械租赁有限公司与和从伟、赖斌租赁合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》【湖北省宜昌市中级人民法院（2017）鄂05执复23号】 7、法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。
【裁判原文】本院认为，“《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据上述规定，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。王和平、刘大慧（曾用名刘慧）一家居住的涉案房产为其自有房产，建筑面积260.29平方米，即使按被执行人所述六人居住仍属宽裕，超过了被执行人及其所扶养家属生活所必需，且申请执行人金鸡湖小贷向园区法院表示，如果涉案房产系被执行人唯一住房，其同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，故对申请复议人的请求，本院不予支持。”
【案例来源】《王和平、苏州工业园区金鸡湖农村小额贷款有限公司与王和平、刘大慧借款合同纠纷执行裁定书》【江苏省苏州市中级人民法院 (2017)苏05执复10号】 8、被执行人名下唯一住房但明显超出最低生活需要的，可作为执行标的予以执行。
【裁判原文】本院认为，“被执行人熊铁根、樊梅花夫妻位于南昌市东湖区滨江路紫金城住宅在南昌市属于高档商品房，虽然仅有一套住房，但其面积超过维持最低生标准必需的住房面积。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：‘对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债’和第七条：‘对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行’的规定，南昌中院在保障被执行人熊铁根、樊梅花最低生活标准必需的住房前提下，可采取‘以大换小、以好换差、以近换远’等方式执行，拍卖被执行人的该套房屋，实体上、程序上均符合法律规定，应予支持。至于申请执行人刘彩红的委托代理人在南昌县蒋巷镇北望村委会出具的《证明》中添加‘有普通平房三间’的行为是否构成犯罪，其已向公安机关报案，应由公安机关审查处理。”
【案例来源】案例六：《樊梅花执行复议一案执行裁定书》【江西省高级人民法院（2015）赣执复字第00001号】
（本文责任编辑：李元元）
附：系列文章 编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，且已整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓'前事不忘后事之师'，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
|
