头条文章

这篇文章我想先从现在推行的学历补贴购房政策开始讲起，介绍房产市场中的数据制作，和这些数据如何误导购房者。接着就是配上一些真实案例，来介绍制作这些数据的动机和效果。

开篇先讲几句废话。这文章内容来自我去年给人写的一篇讲稿。我在帮助一些老师写文章的时候发现相当数量的人因为购房经验比较少，所以很喜欢讲大方向，不愿意坐下来细细算账。所以他们在购房的时候往往就是有一个“心理价位”，要是价位符合自己的预期，就会动手购买。很少有人会坐下来细细算账，弄明白这个价位从一开始就是被精心设计出来的。

所以我一定要请你跟着我一起仔细算一遍账。

事情起因是我V+群里有位网友孩子马上就要硕士毕业了。23年毕业的硕士生上了三年网课非常的痛苦无奈，他在这个时候看到长三角某地在做学历补贴。本科生毕业购房补贴15万，硕士补贴25万，针对一手新房。他就脑补觉得这是国家给这些硕士生们的特惠补贴，让他们三年里面有个交代。毕竟给他们购房补贴25万就等于他儿子读了三年书赚回了25万。

房产中介和地方的宣传口也那么告诉他，他很开心，觉得房子价格合适就想立刻掏钱买。购房决定他自己做，我认为我有必要帮助和他有同样问题的网友梳理一下这里面钱的流转。

这笔钱不是“国家”给的。是地方政府出的。钱的来源是“土地出让金”，不是补给学生，而是补（退）给开发商的。这个政策设计异常的巧妙，你一定要跟着我算一遍才能知道里面的诀窍。

现在有一套新房，100平，每平价值1万，总价100万。它的成本构成可能是开发商有30万的成本和利润，70万是政府的土地出让金。现在房子卖不掉（注意这是关键），政府有两个办法来帮助开发商回本。

第一个，是政府每套房子直接退回20万给开发商。房子土地成本变成了70-20=50万。开发商一套房卖80万，房价被拉低到了8000块每平。

第二个，是政府通过补贴购房者给开发商退钱。就是说学历补贴，本科生15万，硕士25万，平均每人补贴20万。宣传也就让中介和基层都讲，是国家给大学生的特惠补偿。这笔钱只有买一手房的时候能用，最后钱是不是还是回到了开发商手里？

这些大学生拿着文凭去买房，100万的房子掏了80万买，房产成交价依旧被维持在了1万每平，但是真实成交价其实就是8000块一平。

为什么我要你算这个？你要注意，地方政府是因为房子实在卖不掉，才会把吃到嘴里的土地出让金吐出来，维持楼市稳定。房地产市场非常不好，必须要大幅度跌价，地方政府才那么干。结果就是做出一个真的假数据来支撑房地产市场。

就像那位网友，我给他的建议就是先等一等。23年年初出这个政策，让他看看后续还有哪些楼盘。房子买了，是要能卖掉的。他现在假设孩子硕士，补贴了25万，就等于7500每平买入这个楼盘，后续的楼盘卖不掉，真实成交跌到7000甚至6000块，他还是亏的。

这种政策设计的非常巧妙。明明政府是要退钱给开发商，通过一个学历补贴的办法变相用年轻购房者的手把钱送给开发商。

房价也稳住了，钱也送到了。

那我再问你，假如你是一个二手房的卖家。你手里也有一套100平同区位的房子，你挂1万一平能卖掉吗？现实是你着急出手挂9000块也卖不掉。原因很简单，房产真实成交价是8000块一平。新的，有实力的购房者都被学历补贴吸引去买一手新房了，你二手房不舍得大幅度降价根本卖不掉。

这种补贴政策就锁死了二手房市场。二手房市场的房东看房价还是1万一平，按这个价格去挂就是死活卖不掉，他们拿在手里，再配上地方政府给的延期还贷政策，他们就不会立刻把房子大打折恐慌性的甩掉，房地产市场就能被这个“真的假数据”稳住。

在这样的数据操作下，二手房市场会出现一个很有趣的现象，就是二手房挂牌量大幅度上升，很多人想卖房，但是成交量却大幅度萎缩，因为他们被错误的价格给误导了。让仅有那点购买力涌入了一手新房市场。

为什么要做这些数据去误导二手房的房东和市场呢？仅仅只是为了银行账面资产不缩水吗？

当然不是。我写的讲稿里面就是用北京和中西部城市购买力变化来做的分析。这里面有很多很有趣的东西。我们还是要慢慢来算。

房地产市场一般跌掉30%也就是通常的首付叫“崩溃”，为了预防这样的情况就会有很多不同的操作。​​​