|
如果你搜索“有价无市”，几乎所有的关联词条，都是二手房。二手房卖不掉，这在亚洲新兴市场中，是一个普遍性难题。 “泰国没有二手房市场。”一个资深的泰国房产从业者，向双极的分析师谆谆教诲。 “菲律宾没有二手房市场。”一个被迫断供的投资者，跟双极的分析师无奈的抱怨。 这个世界上真的存在没有二手市场的房地产行业吗？不可能存在！ 那为什么我的房子卖不掉呢？ 作为一家海外房产机构，双极的分析师将会通过近20个国家和地区的新房、二手房交易情况，与诸君共同探讨。 散户与开发商 “你有站在买家的角度考虑过吗？”这是一位行业前辈在这个问题上教给我的第一课。 多年前，双极的分析师第一次试着卖掉自己投资的海外房产。按照市场价，连着降价三次，依然无人问津。 “我的价格已经在同地段中很有优势了，为什么会卖不掉呢？” 今时今日，再回头去看当时的自己：除了廉价，一无所有。 以泰国为例，一套二手房要降价多少才能够吸引买家的注意力呢？市场上普遍的看法是25%～40%。 站在一个当地买家的角度，一边是为期三年的付款周期，80%～95%的贷款比例（个别可能到100%），开发商体贴周全的服务和优惠，以及未来三年不会折旧的资产。 另一面是，立即支付全款，75%～85%的贷款比例（首套房低于1000万泰铢可以到95%），诸多额外的手续费，以及已经开始折旧的资产。 作为一个泰国当地的买家，你会选择哪一边呢？ 没错，你可能已经给出了10%的折扣。但是，放在泰国几十万的房价里，也就几万块钱。如果折合到30年的贷款周期里，差别微乎其微。 在东南亚其他国家的市场也是如此。除非你真正买到了足够好的地段，依靠房价增值留出了足够的降价空间。否则，开发商优厚的拆分付款方案和配套优惠，会抢走所有的意向买家。 在开发商面前，不仅是散户买家被收割，散户卖家也是。 欧洲列国：有人欢笑，有人迷茫 有的投资者认为，买了东南亚的房子，要折价那么多才能卖出，这不是在坑人吗？ 但从全球来看，房子折旧天经地义。 就双极的分析师目前看过的全部数据里，除了中国的部分地区，世界上只有挪威的一二手房的价格出现了倒挂。 挪威二手房的实际成交均价达到了4227欧元每平米，而一手房的实际成交价格仅为4043欧元每平米。 而在拉脱维亚，二手房的成交均价仅为一手房的31%。 当你看懂了欧洲房产，你也就读懂了一二手房价的关系。 双极的分析师统计了12个国家二手房和新房每平米成交价格的比例数据，从低到高依次是： 拉脱维亚：31%；匈牙利：56.2%；捷克：56.8%；奥地利：67.6%；西班牙：68.8%；英国：76.6%；丹麦：79.8%；意大利：80%；法国：82%；葡萄牙：87%；波兰：88%；挪威：104% 东南亚25%～40%的二手房折价多吗？其实也属于全球的正常范畴，出问题的或许是我们的惯性思维。 关于何种因素造成了一二手房如此大的价格差距，是一个可以用10篇文章进行探讨的问题，本文仅讨论一个关键数据点。 新旧房价格差距最大的拉脱维亚，新房建设量是欧洲最低，2018年仅有3000套新房建成，且购房者以海外投资群体为主。在建期房总量也是欧洲最低，全国仅为2100套，每千人仅有1.1套，同样是欧洲最低。 而挪威的人均完工新房率和人均在建新房率都处于全欧洲第二的水平，分别是每千人6.16套和每千人5.91套。而且新建房型不同于挪威人传统喜好的独立屋，主要以公寓为主。 同样一手房和二手房价差极大的捷克，也是欧洲对新房建设控制最严格的的国家之一，一个布拉格的住宅项目，从筹备到完工平均要8.9年的时间。 减少一手房供给会增加二手房需求吗？一定会。 但在缺乏调控的海外市场，比二手房市场先涨的，是一手房价格。 被污染的数据 双极的分析师在讨论问题的过程中很喜欢用数据，但同时我们也明白，数据是看不完的，数据未必是真实的。 很多时候，投资者在出手二手房的过程中，价值判断被表层数字蒙蔽了双眼，以至于我们产生了很多不切实际的错误预期。 比如说，爱尔兰房价。2014年，爱尔兰房屋均价涨幅一度超过了20%，英国脱欧公投以来，房价涨幅也一直在10%上下徘徊。 但这个预期真的能变现吗？ 从交易量来看，2017年爱尔兰的市场交易量还不到2006年巅峰时期的40%，房屋周转率仅占库存规模的2.5%，这个比例甚至比上海还低。 部分房价高涨的区域，每年的成交数不足150套。 在英国，爱丁堡卖出一套房子只需要39天，而伦敦需要126天。在美国，旧金山的房屋销售周期是38天，而纽约的房屋销售周期要137天。 这样的流通性差距之下，对应的房屋价值真的是一样的吗？又或者说，市场房价的估算本身就不准确呢？ 房价的估算本身有海量的干扰因素。比如说，很多机构的房屋价格数据来自于银行的贷款数据。 而拿英国来说，“Help to Buy”的无息贷款政策，直接拉高了一手房的价格，让英国达到了一二手房历史最高价格差。 那么，以贷款为数据来源的统计数据呢？一样被拉高到市场的正常水平之上。 第一太平戴维斯在2016年曾经做过一个颇具嘲讽的预测。2020年，伦敦黄金地段的价格将会平均增长21.5%。 但实际上呢？不同机构的统计，这些区域的价格跌幅已经高达10.4%～15%。 那么你降价这么多能出手吗？我们看过的案例里，实际降价比例要达到20%。 双极之前的一篇文章专门讲过房产洗钱，加拿大是全球的重灾区。这些国家的房产沦为洗钱工具？每年11万亿究竟是如何运作的？ 从交易数据来看，加拿大二手房出售周期最短的城市只要12天，这背后很可能是不法机构的洗钱行为，导致了异常的交易数据。 周边的房价，一直在涨，房屋成交每天都在发生，唯独我的卖不掉。 一些外国投资者集中的区域也面临着数据污染的问题。比如双极的分析师就曾经见过，某土耳其项目的销售公司，将项目整盘买下后，伪装成开发商以三倍的价格出售。 而末端的个人购房者，就这样成为了二手买家，他们的购房价格，也成为了土耳其繁荣的二手市场的一部分。 小结 纵览全球市场，存量市场的大幕正在逐渐遮蔽增量市场。 在西欧，二手房的交易规模早已经远超新房，以葡萄牙为例，2018年第二季度，二手房交易规模达到38,880套，而一手房的销售记录仅为6,739套。 在亚欧交界的土耳其，也在近些年刚刚迈过这一门槛。2018年一手房销售量为581,711套，二手房销售量为656,842套。 在东南亚，我们普遍认为还是增量市场的地方，双极认为外国投资者密集的中高端公寓也已经迈入了存量时代。 全世界真正还处于增量时代的，仅剩南亚和非洲。 很多人说，大环境导致了今年国际房产投资不景气。但是否有可能，在国际经济风云变幻的同时，我们迈入了一个新的时代呢？ 二手房卖不掉？或许你还没有适应这个时代的游戏规则。 |
|
|
