号外 | 到底买一手房好还是二手房好？

到底买一手房好还是二手房好？网上这一类的讨论很多。其实答案非常简单，如果有点经验的人就会知道，买二手房才能占便宜，才能有弹性的性价比。没买房经验或房子少的人，都会认为应该买一手房，当然还有一种是土豪或伪土豪，只买贵的不买对的。

首先我希望大家破除一个落后的二手房观念：有很多人认为买二手房没面子，把二手房等同于二手车，二手衣物，其实全世界都是以二手房交易为主，只唯独中国过去大搞建设才有那么多新房，因为房地产从无到有，十年前二手房入市的都很少，现在随着城市建设完毕，土地供应越来越少，新房基本都在偏远郊区，核心地段都是二手房，嫌二手房？想买新房还真没有。

至于二手房配套好、带装修、没有交房等待期、周边成熟不用多说了，二手房里尽量挑次新的，我们国家5到10年内都算次新，你去香港看看，他们把20年楼龄的房子都叫做新房，那是什么概念？那会都是预制板，房间里到处是梁。

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一手房和二手房哪个好不用多解释了，直接进入主题：怎么买到合适的二手房，后面会顺带提到交易税费中介费问题。

买二手房有两大块支出：中介费和交易税费，前者是给中介公司，不建议绕过中介和卖家直接交易，国家既然培养这个行业，自然也为他们提供了快速通道，类似于我们交易席位，这样比自己办省事多了。

那怎么省中介费的钱呢？我一般是在看房时就和中介谈好，中介费是浮动的，你不在他们那买中介公司一分钱都拿不到，1%基本是大中介的底线，他们开口会要3%或2%，小中介还可以低于1%，就是说500万的房子最多给5万。你不还价他就按最高的给你，关键还把你当猪，说今天又碰到一个猪被我杀了。

这样谈好有什么好处呢？一是他认为你太他妈有诚意了，会很贴心跟踪服务，二是避免以后被动，等你看好了想谈基本没门。对了，还要谈好过完户才付中介，必须过完户，在窗口交易交完税费立刻转账！这样整个交易过程你就是大爷了，本来你就是大爷，出钱的都是大爷。

通常先说好，中介会非常高兴，也会全盘答应，不能答应的，也含含糊糊说到时再说了，你就当默认，签单时一口咬定早就说好了，出尔反尔我就换中介！

再说看房。我直接说我买二手房的经历吧，省得瞎比方，为了不暴露隐私我就不提哪个小区。

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案例一

小乖出生那年我们家因为增添了一个新成员，感觉住公寓不行了，于是就准备买个城区联排，决定下来后就开始看房，先筛选区位，然后锁定几个小区，再一套套看，找不同的中介，这么一段时间看下来，我掌握的房源比中介还多，他们本身相通也有不相通的，中介其实也不懂，他只想着怎么忽悠出去，但如果发现你掌握的房源、业主情况比他详细，就会特别尊重和重视你这个客户。在这个过程中，我就开始留心哪个中介小哥或小妞有心、能干，日后就交给他办。比如我看房的过程中，有个广西小伙特诚恳，每次我和不同中介来看房，他都伪装成我的朋友跟随，当然也是怕我被抢走和想掌握所不知道的房源，一旦出现新房源，他会第一时间和房东联系。至于怎么和别的中介周旋，小菜一碟，签看房协议随便填个别人的号就行。

这样相当于你雇了个不要钱的跑腿、智囊，这个过程他也知道你很牛逼了，知道的房源这么多，买房要绕过他很简单，但是你信任他，告诉他就算在别的中介看上也会交给他做，中介费就给一个点，事后给，他会非常非常感激，认为你太讲义气了！

下一步就是锁定房源，一套或几套，告诉中介小哥或小妞你看上了哪几套，报上你的心理价，你可以把心理价放得很低，很简单，我没钱买不起，没钱搞装修，你放心，就算你再没钱，中介也不会看不起你，因此降低服务水准，只会更卖命。

然后了解房子和房东背景，房子的优缺点，尽量多挑毛病，觉得好也要说不好。了解房东做什么的？本地还是外地？大款还是小款？房子挂出去多久了？这是为以后还价做好准备。

不要着急跟房东见面谈，见面也说帮别人看，受人之托，你打压房价时他不会生气，因为你也是好心帮人，但如果知道你是直接买家，压价太低可能会轰你出去，下次？下次知道是你不卖你了，出多少钱都不卖，卖方市场房东就是牛逼。

我当时看中了两套房，同一个户型，一套620万，一套600万，620万那套装修稍微好点，女业主谈不下来，一分钱都不能少，反正不着急卖，说卖不掉拾掇一下自己住。600万那套可以再少20万，但要现金，不贷款。后来我了解到房东做生意贷了款急于拆东墙补西墙。我觉得有戏。

于是我和小哥一块制定方案，我出500万，小哥说不太可能谈下来，我说一起想办法，先给小哥1万元意向金，表示谈下来立刻签约。小哥立刻来神了，因为他也认为我这么有诚意到时也会再加点。

我们先将房价从580万压到550万，这很简单，用另一个客户的名义，因为也就30万，这么贵的房再少个30万也很正常，对方答应后又没了下文，房东期待落空后我才正式出场，直接一口价500万，对方当然不同意，但是让到了530万，我那个时候已经了解到了这个业主在武汉开了几个店急需用钱，高利贷天天催，就让小哥天天发短信说房子不好卖，一次性付款的客人找不到，你户型又不好，位置也不好，装修也不好，又没满5年税费高，最后业主就崩溃了同意了。

这种谈判必须速战速决，必须给中介诚意金，因为搞不好你就给别人做嫁衣了，你谈到550、530，中介叫过来一个储备客户就截胡了。你给了诚意金中介也着急，怕被同事或别的中介拿走，所以除了努力谈判，还会做些手脚屏蔽这套房，让别人不能买，就算有人看中他都会过去以产权有问题把别人吓走，一说产权有问题再便宜都没人敢要。

接下来就是签约、付首期，对方有贷款解押，然后约定时间去窗口过户，过户时付完尾款和中介费。我这套房还出过一个问题，房东瞒着父母卖的，当时父母还住在房里，父母非常强势，不知从哪听说卖得很便宜，就不肯搬，后来我和中介拿着房产证，叔叔阿姨好一阵劝才拖了3个月才搬走，走的时候还索要了5000元绿化费，说他种了几棵树。当然这些费用都从尾款了里扣了，只是没算违约金。

交房后我稍微花了几万翻新了一下就住进去了，现在住得很满意。

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第二个案例

我想在长沙买一个别墅给岳父母住，养花养草，长沙公寓便宜，但别墅都很远很贵，最后锁定两个楼盘两套房，一套毛坯，一套带装修。毛坯那套谈不下来，是新房，别人刚买了就转手，新房也在售，很强的比价效应，想便宜很难。

就锁定另一个小区的联排，开价158万，了解到业主在广州、离婚，急于和女儿去美国陪读。我们商定110万底价，由中介出面谈，谈到128万后我们再见面，对方从广州飞过来后，我们谈到118万成交的，所有家具家电都留下来。这个房子对方就没挣钱，5年前买过来时就90多万，还要搞装修

谈判都差不多，说预算只有110万，多了一分钱都拿不出；房子毛病这么多，自己装修改造还要花钱；国家打压房价，房价要大跌；刚生了二胎，很穷；攀老乡。其实对卖房的来说，他是收钱的，多一点少一点不是很敏感，如果卖不出，一分钱都拿不到还要贴机票钱。

为了避免过户出差错、上家不配合，一定要和中介谈好过完户再给中介费，一定！虽然现在中介也很规范，但是安全感很重要！

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第三个案例是朋友的，北京，去年底

奥运村有一套房180平米，原价大约150万，当时市价大约800多万，但是业主这些年一直给二房东做群租，大概被隔成了大小10多个小房间，我去看过，惨不忍睹，到处是管线、脏不拉几，关键是租户不配合看房，往外轰看房的。基本上看中了都扫兴，也看不出什么，还挨骂，就算便宜都不想买。

最后是600万成交的，买家很聪明，不看就不看，看楼上的，一模一样嘛，然后拿这个作为还价的筹码，你这房这么破，比毛坯房还难搞，最后房东心碎了，硬生生一口价600万敲定，现在装修完了，好得很。试想一手房你怎么砍下来200万？城区也没有这么便宜的一手房了。

再说说关于税费：有人说国家给二手房定的税高，其实上有政策下有对策，中介都有一整套避税方案，除了契税别的都有办法，甚至和税务局串通，你中间给点好处就行。中国办事很灵活，当官的一句话就可以强过，甚至可以绕过系统做低或做高价格，连过户都可以不走窗口，直接在领导那办完，别问我怎么知道，我帮人办过。

最后算下来二手房税费也可控，买新房也有契税、维修基金，关键是新房都是毛坯，现在装修又花钱又贵，一套精装修的二手房，装修部分足以覆盖所有成本，连家具都不要操心，当然，喜欢操心的人除外。

就想到这么多，还有什么问题留言补充。这篇文章就不要去转，爆了很多潜规则。扩散不好。打赏请随意。早答应大家写的，对不起拖到现在。

PS:上面是从买家角度，我其实更重要的角色是卖家，讲实话，我几次卖也没卖好，跟上面说到的一样，被精明的买家套路了，低于市价，我也知道，但反正收钱就无所谓，赚多赚少而已。这恰恰说明了一个问题：二手房很容易捡漏，比市价低个20%-40%很正常，关键是有心。

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风险提示这个公号所有关于交易的话题，首先基于我是一个交易者，我本人对市场的认知、对上意的揣测、对分时的判断，卧槽股指不一定每天会更新，基于个人的行情观、交易观，肯定有错的时候，仅供参考，不可因为你的失败错加与我，更不可强行要求我每次都对，我不做私募，不开公司，不卖书，对粉丝数量也没多大兴趣。所以不要对我要求过多，我不欠谁。