提前还房贷到底好不好？

当今社会，许多人身上都背负着房贷，但对于房贷的了解却完全基于网上小程序的计算结果，就是输入贷款总额、年限、利率、还贷方式之后得出的每月还贷金额，对其中的运算过程并不了解，所以遇到可以提前还贷时有点迷茫，这些人中又有相当一部分是涉及公积金贷款的，做个假设，张三夫妇是公积金贷款，等额本息还款，贷的30年，已还10年，现在手头有一笔2万元的闲钱，投资的途径也不多，要不要提前还贷呢？他们在网上听说等额本息前期还的利息是大头，提前还贷越早越好，现在才来提前还会不会被银行当水鱼宰了？

下面，让我缓缓道来：

这里有个误区，一些人可能被绕进去出不来了，假设你准备贷款35万，贷30年，年利率3.25%（公积金贷款），如果你选择的是等额本息，每个月还款1523元，按部就班还满30年，利息总额是19.84万，本息总共54.84万，有些人认为利息总额已经焊死，无论提前不提前还都得还够54.84万，这种想法的人比较少，更多人是认为银行把利息调整到了前面——你看，第一个月还本金575元，还利息948元，明显是利息占大头呀——甚至一种极端的说法是先还干净19.84万的利息再开始还本金，上面这些看法都是建立在把利息作为一种与本金割裂开来、独立存在的东西上的，是错误的。

理解以下内容，对解除误会会有帮助：

提前还贷，还的永远是本金，不含利息，因为你不欠银行任何利息（在月供正常的前提下）。贷款按月来还，所以用的其实是月利率（=3.25%/12），每月交的利息就是剩余本金乘以月利率，可见利息是紧系本金的，而不是任银行蹂躏，想调整到哪就调整到哪，前期利息占大头是算法运算的结果，不是银行的主观操作。如果你真的欠了银行利息（也就是不按时还贷），它还会对你欠的利息收利息。

既然还的是本金，那提前还贷是不是无论什么时候还，从银行拿回的利益都一样呢？也不是，确实是越早提前还贷产生的利益越大，因为你晚了1年，你要提前还的那部分钱就让银行多收了1年利息，但总比不提前还好，所以“早提前还”>“晚提前还”>“不提前还”，当然如果综合考虑那部分钱攒你手上你能投资获得更高收益的话，哪种做法更好还真的不好说。

所以，有些人会说，做生意的人巴不得贷款，贷的款额越大越好，时间越长越好，更不会提前还贷。这里做生意可以引申为投资收益率高，那么这种说法对不对呢，某种程度来说，是对的，如果贷款年利率3.25%，而你的投资收益率超过3.25%，钱当然是放在自己手上划算，那如果投资收益率低于3.25%呢？由于投资有复利效应，在我们把每个月的收入的一部分用于还贷的前提下（家里有矿的可以忽略这部分直接提前还贷），提前还贷后原本整块的资金大致相当于分散到每个月收入，与整块资金相比，对于分散的少量的资金一般人可能没有投资的习惯，也缺乏效率以及机会捕捉时机，当余额宝只有几千元的时候我们考虑的可能是网购哪些东西以及去哪潇洒，当余额宝有几十万的时候我们考虑的往往是如何拿这笔钱进行理财投资。为了攫取投资的复利，避免把钱不知不觉用到一些额外的冲动消费中，我认为投资收益要远低于3.25%才会比提前还贷差，可能投资收益率低于1.5%时，选择提前还贷才比较划算。

因此得出以下结论：

1.一般情况下，建议别提前还贷，如果钱在自己手上的投资收益率远远低于贷款年利率，可以考虑提前还贷，但别说做生意的，就是一般人也建议不要提前还贷，现在商业房贷利息5%-6%，只要投资收益率高于3%，在整块投资的复利情况下，可能还是会比提前还贷划算（家里有矿除外），而3%收益率是低于国债收益率的，提前还贷不如去买国债。

2.如果是公积金已经覆盖月供，剩余的钱又不能拿出来，那么建议提前还贷，少还点利息，反正你不提前还也一样放在公积金中心那里发霉。

3.如果一定要提前还贷的话，那也不是一件坏事，起码少给银行的利息是实实在在的，毕竟投资有风险，放你自己手上可能在股市里亏掉了，也可能借给亲朋好友要不回来了（要回来估计你就欢天喜地、菩萨保佑的了，哪还敢提利息这码事），还可能大手大脚挥霍掉了，也可能放在哪里发霉了，提前还贷一个字，稳，心里决定了就不要犹豫，因为越早提前还贷收益越大，只是银行可能就不太高兴了。