|
房地产开发涉及税费概述 房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。概述如下： 1契税 ①纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人； ②计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税； ③税率：3%—5% ④涉税阶段：土地获取阶段 2城镇土地使用税 ①纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人； ②计税依据：实际占用土地面积； ③适用税额：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12元； ④纳税义务发生时间：取得土地后次月； ⑤涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。 3耕地占用税 ①纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人； ②计税依据：占用的耕地面积 ③适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为 10~50元；人均耕地占用超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8~40元；人均耕地占用超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6~30元；人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25元； ④涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。 ⑤最新政策文件：《国家税务总局关于发布<耕地占用税管理规程（试行）>的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 2号）。 4印花税 ①纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人； ②应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等； ③房地产涉及的印花税： 取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同；建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等； ④涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段； ⑤最新政策文件：《中华人民共和国印花税法》2022年7月1日正式施行 5增值税 ①纳税人：销售货物或者提供加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人； ②计税方法：一般计税和简易计税； ③房地产开发企业纳税义务：根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交付时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。 房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按规定预缴增值税。 ④涉税阶段：销售阶段。 6城市维护建设税 ①纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人； ②计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额； ③计税税率：a、纳税人所在地在市区，税率为7%；b、纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；c、纳税人不在上述地区的，税率为1%； ④房地产开发企业纳税义务：自 2016 年 5 月 1日起纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。 ⑤涉税阶段：销售阶段 7教育费附加 ①纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，按3%计征； ②计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额； ③涉税阶段：销售阶段 8地方教育附加 ①纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按2%计征； ②计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额； ③涉税阶段：销售阶段 9房产税 ①纳税人：房屋产权所有人； ②计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房屋出租的，计征租金收入不含增值税； ③房地产开发企业纳税义务：自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率 1.2%；房屋出租的，以房产租金收入和税率 12%计算缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%税率征收。 ④涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、销售阶段 10土地增值税 ①纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人； ②房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税； ③计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下： a、计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含税收入 b、允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。 c、建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 ④征收方式：房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较繁琐，为简化计算，地方税务局采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业，可以核定征收； ⑤土增税清算需准备资料清单： 5-1、土地增值税清算申报表及附表； 5-2、项目开发期间的财务报表、科目余额表、序时账、往来辅助账等； 5-3、营业执照；国有土地使用权出让合同或协议；项目五证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证）；实测面积报告；竣工备案表； 5-4、建设主管部门立项批复、项目总平面图、项目楼盘图、整体规划红线图； 5-5、项目销控表（普通住宅、非普通住宅、商铺、车位、储藏室等分别提供3-5份合同原件）；成本费用合同台账（并且提供所有合同原件）；工程决算报告； 5-6、涉及拆迁的，提供相应的拆迁补偿协议、拆迁方案等资料； 5-7、公共配套设施的建设情况以及移交协议；人防设计和验收证书；幼儿园、物业等移交证明； 5-8、项目缴纳税金的台账和所有的税票； 5-9、若存在多个项目或多期开发的情况，要求企业提供土地、公共配套设施等的分摊方法。 ⑥涉税阶段：销售阶段、土增税清算阶段。 11企业所得税 ①征收方式：查账征收和核定征收。房地产企业一般采用查账征收，适用25%税率 目前我国企业所得税是按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款； ②所得税预缴：根据国税发[2009]31号第九条规定，房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。因此，在项目预售前要预先了解当地相关的预计毛利率和纳税时间等。 ③涉税阶段：项目全周期 12个人所得税 ①征税对象：工资、薪金所得；个体工商户生产、经营所得；对企事业单位的承包、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征收的其他所得； ②房地产开发企业纳税义务：代扣代缴个人所得税； ③涉税阶段：房地产开发企业任一环节支付的职工薪酬均应按规定扣缴个人所得税。 |
|
|
