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2022年，是很不平凡的一年。首先，三年的疫情防控终于放开了，大家切切实实感受了奥密克戎的威力。其次，俄乌冲突超预料地爆发，事先大家都觉得不会打起来，全球股市大跌，大批企业经营效益下滑。最后，作为国人最主要资产的房地产，成交量下跌，房价涨势低迷，一线城市如北上广深住宅销售面积同比下降23.7%，二线城市如重庆、武汉等同比下降38.6%。伴随房价和成交量的不理想，地产行业发展最大的转折点已经凸显：房价只涨不跌的预期开始动摇了。2022年之前，不管多少专家、教授研究和论证国内房地产行业的泡沫，中国的房价就是不信邪，“只涨不跌”的神话从来没被打破。但2022年之后，事情好像真的变了。人们在买房的时候，关心得不再是这房子以后能增值多少，而是“这房子能完工吗”、“房价还不会跌吧”。 跟上面问题随之而来的是，现在还能买房吗？ 任何东西，只要我们去买，都希望能物美价廉，或者物超所值，房子也不例外。于是能不能买房的问题，就变成现在的价格是不是低于内在价值。再进一步，我们就知道知道一座房子，它的内在价值到底是多少。 根据上一篇文章《事物内在价值的估算》，我们知道，一件事物，其内在价值无外乎是满足人的三种需求：消费需求、投资需求、投机需求。这对住房而言： 1、消费需求。买房子是为了自己住，不考虑卖。比如婚房，现在社会上普遍存在一种风气：结婚前必须买房，不然不能结婚。这种需求就是消费需求，而且是切切实实的刚性需求。 这里还需要重点说明的是，中国有中国的特色，如果仅是为了居住，完全是可以租房的。但中国人传统的乡土观念，认为拥有自己的房子才算有了真正的根，人生才是稳定的，才算成家立业，租房只是四处漂泊。既然要结婚，父母肯定都希望自己的女儿嫁给一个稳定的而不是四处漂泊的人。于是相对于国外而言，中国人买房的消费需求尤其重。在国外，结婚前，双方父母从来是不要求买房的。 2、投资需求。买房子是为了出租，收取租金。这类似于包租婆，也即我们经常听到的房哥房姐。很多拆迁户的子女，俗称“拆二代”，每人手里十套房子，一个月三四万的租金收入，活得自由自在。事实上，除了这些少数的拆迁户，真正为了出租而买房子的人不多。大部分出租房子的，都是中介，就是从别人手里租房子再转手租出去，也就是“二房东”模式。 3、投机需求。买房纯粹是为了出售，最有名的就是陕西煤老板和温州炒房团。据说，鼎盛时期，陕西的煤老板和温州的炒房团买房都是按一栋楼来买，不知道他们现在怎么样，应该是赚了很多钱。实际上，普通人买房很少有投机需求。而现在房价这么高，即使有钱人，要买一栋楼手头上还是不够富裕。以北京为例，便宜的普通商品房500万/套，一栋楼30层大楼，按照一层四户算，一栋楼价格为6亿，真不是小数目。但不可否认，炒房团带来的示范效应直接导致房价上涨得这么厉害。 内在价值必须是跟人们的主观体验有关，并在重复的使用和购买过程中，显现出来。所以，决定房子内在价值的需求是消费需求，其次是投资需求，与投机需求完全无关。因为你能真切地感受到住在一个100平米的房子是什么体验，你愿意用花多大代价去换这个体验。这一点跟买菜没有区别。 就消费体验来说，有一个很好的指标衡量，叫房价收入比，即房价与年收入之比。以中国最有活力的城市深圳为例，2022年深圳新房均价为5万6/平米，一套100平米的家庭普通用房总价在560万。当年深圳人均年收入7.3万，房价收入比=560/7.3=76，也即一个人不吃不喝76年才能买起一套房子。国际上，房价收入比在10以内。合理标准为5，也即是5年可以买起一套房子，那房屋合理的内在价值在40万/套，对标国际水平最高也不过是80万/套。目前的房价是内在价值的7倍，由此可见，深圳的房价已经远远超过了普通人的消费能力。这种情况，在一线城市几乎一样。年轻人或新的劳动力，如果想去大城市发展，几乎肯定是买不起房。要想买房，四个钱包已经不够了，需要八个钱包才行。 既然高房价没有消费的基础，那是不是投资需求在支撑呢？针对投资需求，同样有一个指标衡量，叫租金房价比。同样以深圳为例，2022年深圳平均房屋租金水平90元/平米/月，一个100平米的房子，一月租金9000元。租金房价比=9000*12/5600000=2%。也即如果你买了房子租出去，年收益也就2个点，跟目前普通的活期理财产品相当。事实上，如果你有560万，只考虑投资，肯定会买理财而不是买房收租。收租金涉及各种事务，比如房屋维修，跟租客讨要房租等，烦不胜烦，简便性绝对不如买理财。除非像拆迁户这种有多余的房子，不然当包租婆没有任何好处。如果想要干包租婆，至少每年能有10%的收益，那么合理的房价在100万。目前的房价是合理内在价值的6倍。 最后就是投机需求了，这个很难分析，也没有指标，因为纯粹是赌博，看那个冤大头来接盘。高价买的房子再高价卖出去，就看谁更傻了。 综上，目前中国的房价是有很大泡沫的，价格远远高于其内在价值。高房价真正的支撑不在消费需求，也不在投资需求，大部分在投资需求。也就是说目前很多人手里拿着房子不卖，都在找人高价接盘。现在买房，绝对不划算。 当然，如果为了结婚，丈母娘要求买房，我认为还是要买，毕竟爱情价更高。 |
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