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来源：人民司法 文／徐翠萍、王永亮、奚利强(一审主审法官) 作者单位：上海市金山区人民法院 卖房人的继承人在已售出但尚未实际交付的房屋中设置遗像和花圈，供亲朋好友祭奠意外死亡的卖房人。法院依据民间习俗，认定继承人的该行为使得买房人蒙上了心理阴影，房屋买卖合同因此不适于继续履行，应予解除。民间习俗可以成为解除合同的依据。被告：朱某。 被告：钱某某。 2007年4月25日，孙某某委托他人与钱某甲(已故)签订了一份房屋买卖合同。合同约定：钱某甲将其所有的位于金山区朱泾镇的一套房屋卖给孙某某，房屋总价为17．8万元，合同签订之日孙某某应支付钱某甲定金3．8万元，待支付尾款时该定金抵作房款，钱某甲亦应于2007年6月18日清场搬出。合同签订时，原告当即向钱某甲交付定金3．8万元，钱某甲出具了收条。2007年4月26日，钱某甲突发心肌梗塞猝死。2007年4月27目至28日．钱某甲的妻子朱某与女儿钱某某在系争房屋中为钱某甲操办丧事，设置死者遗像和花圈供亲朋悼念。朱某与钱某某的行为引起了孙某某的不满。双方多次协调解除房屋买卖合同未成。2007年5月29日．孙某某向上海市金山区人民法院起诉，要求解除合同，并要求朱某与钱某某返还已支付定金3．8万元。主要理由为：两被告在浦东新区同样拥有住房，其完全可以在浦东新区的住房内进行祭奠活动，但两被告不顾系争房屋已经售出之事实，坚持在该房屋中操办丧事，致使原告蒙上了心理阴影，无法在系争房屋内正常居住和生活。两被告辩称：生老病死都是非常正常的事情，为亲人操办丧事也属于人之常情，原告所称的心理阴影属于封建迷信，不应当成为解除合同的依据。在钱某甲死亡后，其作为继承人已取得系争房屋的所有权，因此有权在该房屋内设置遗像和花圈，原告无权干涉，两被告有权在多套自有房屋中选择从事祭奠活动的地点。审理中查明：钱某甲的法定继承人为朱某与钱某某。上海市金山区人民法院经审理认为，原告与钱某甲签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，依法认定有效。合同签订后，作为合同主体的钱某甲死亡，两被告作为钱某甲的法定继承人在继承系争房屋的同时，依法承继合同中的权利和义务。就常理而言，购买房屋乃生活中的大事，任何人都希望能买到自己满意的房屋。虽然两被告在已售出但尚未实际交付的房屋中操办丧事并未违反法律规定．也未对系争买卖合同的履行造成实质性的障碍，但按照我国民间习俗，两被告的行为会给原告造成一定的心理阴影，原告不愿再购买系争房屋可为社会常理所接受。根据公平原则，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。现原告要求两被告返还已支付的3．8万元，于法有据．应予支持。依照民事诉讼法第一百二十八条、合同法第五条和第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告孙某某与钱某甲(被告朱某、钱某某)签订的房屋买卖合同；二、两被告应于本判决生效之日起10日内返还原告孙某某人民币3．8万元。宣判后，两被告不服一审判决。向上海市第一中级人民法院提起上诉。其主要上诉理由为：上诉人的行为符合当地的风俗习惯，双方应当继续履行房屋买卖合同。上海市第一中级人民法院经审理认为，人民法院对民事纠纷的处理应充分兼顾法律规定以及民风民俗。虽然两上诉人在系争房屋内设置死者遗像供人悼念的行为并不违反法律规定，但根据我国民间习俗及传统观念，该行为确实会给被上诉人带来心理阴影，被上诉人拒绝购买系争房屋不违背社会常理。遂作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本案争议焦点为：第一．朱某和钱某某在系争房屋中操办丧事是否违反民间习俗?第二．孙某某是否有权要求解除房屋买卖合同?对于两被告在已售出但尚未实际交付的房屋内操办丧事是否违反民间风俗，双方存在严重的分歧。孙某某认为，两被告不顾系争房屋已经售出的事实，坚持在其中操办丧事，违反了民间习俗，使得自己蒙上了心理阴影。朱某和钱某某则认为．在房屋所有权转移给孙某某之前．他们在自家房屋中为钱某甲操办丧事合情合理，并未给孙某某造成损失，所谓的心理阴影纯属封建迷信。一、二审法院均认为．两被告的行为违反了民间习俗，并给原告造成了精神上的损害。裁决的依据在于：第一，法官通过行使自由裁量权确认了民间习俗的存在。民间习俗是否客观存在实质上是一个事实问题，本应通过当事人的举证来查明。但在司法实践当中，由于缺乏权威的鉴定评估机构等原因．当事人往往很难对此提供直接的证据。在这种情况下，承办法官必须遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对相关民间习俗是否存在作出初步的判断。第二，各地的相关案例补强了承办法官的判断。对于民间习俗，尽管有着十里不同风、百里不同俗的说法，但关于死亡的司法评判却基本一致。一方面，人们对于房屋内出现的死亡或者与死亡相关的事件感到恐惧和忌讳是一种客观存在的普遍现象，当事人拒绝接受相关房屋的行为通常被认为是合理的；另一方面，死亡或者与死亡相关事件的出现会对购房人或者房屋所有人造成损害。三，孙某某关于蒙受心理阴影的主张，符合社会公众的认知水平和价值观念．不违反法律规定、社会公共利益和国家政策，也没有侵犯他人的合法权益，因此不属于封建迷信。同时，系争房屋所有权尚未转移并不能成为朱某和钱某某对抗民间习俗的依据。在钱某甲去世的情况下，朱某和钱某某进行祭奠活动本无可厚非，但在明知系争房屋已经售出的情况下。两被告行使处分权时就必须考虑到买房人的利益。这主要是因为，孙某某在签订房屋买卖合同并支付定金后，即对于钱某甲及其继承人的履约行为取得了期待权。尽管在合同履行期限届满之前，原告无权要求两被告交付房屋，但他所享有的期待权仍然应当受到保护。朱某和钱某某的祭奠行为虽然并未改变系争房屋的实物形态，但系争房屋的使用价值和交换价值却因此均遭受了严重损害。具体表现为孙某某无法以普通买房人的心态正常地使用系争房屋，也将难以按市场价格将系争房屋售出。因此，朱某和钱某某的祭奠行为严重损害了孙某某依照合同所取得的期待权。此外，由于朱某和钱某某在金山区与浦东新区均拥有住房，其完全可以在浦东新区的住房内或者公共的殡仪馆内举行祭奠活动，从而避免本案纠纷的发生，但朱某和钱某某却坚持在金山区的系争房屋内进行祭奠活动，两被告这种滥用处分权的行为不应获得法律的支持。在立法层面上，我国法律并未明确将民间习俗确定为普遍适用的法律依据。民法通则第七条虽然涉及到公序良俗问题，但其在立法意义上更多是作为限制性条款。即作为法官否定某些民事法律行为的依据，而不是作为法官认定某些民事习惯行为合法的依据。此之外，现行的法律及司法解释多将民间习俗的适用限定在特定的范围内。比如，物权法第八十五条在相邻纠纷中规定了民间习俗的适用。合同法中第二十二条、第二十六条、第六十条、第六十一条、第九十二条、第一百二十五条、第一百三十六条、第一百九十三条计八个条款也明确了民间习俗在合同订立以及履行等方面的适用。但在司法层面上，民间习俗的运用却并未囿于法律明确规定的范围．而是在个案当中普遍起到了替代法律责任构成要件的作用。实践中．法官通常根据案件的性质首先确定法律责任构成要件，并在某项构成要件从表面来看缺失时，运用民间习俗加以弥补。比如，在侵权类案件当中，民间习俗被用来证明侵权行为的存在、祭奠权等法律尚无明文规定的权利的存在以及损害结果的存在；不当得利纠纷中，民间习俗被用来证明当事人继续占有聘金等财产不具有法律依据；合同纠纷当中，民间习俗被用来证明损害的存在以及实际履行的不适当性。具体到本案而言，朱某和钱某某在已售出房屋内操办丧事，违反了民间习俗，使得房屋买卖合同不适于继续履行，足以导致合同的解除。除合同法当中所规定的法定解除和约定解除外，当合同不适于继续履行时，法院应当运用司法权利确认合同解除。判断合同是否适于继续履行，不但应当考虑合同客观上是否能够履行，还应当考虑合同的继续履行对当事人(尤其是无过错方)主观上的影响。本案中，房屋买卖合同的履行在客观上是没有障碍的，朱某和钱某某既能够将房屋过户给孙某某，也能够向孙某某实际交付没有权利负担的房屋，但从孙某某的角度来看，房屋买卖合同的继续履行将使其蒙受心理阴影。孙某某对于操办过丧事的房屋所产生的忌讳心理，符合社会公众的认知水平，属于社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗，应当受到法律的尊重和保护。由于房屋买卖合同不适于继续履行，因此法院判决支持孙某某解除房屋买卖合同的诉讼请求。除因本案中合同不适于继续履行外，法院事实上还可以从预期违约的角度得出相同的结论。由于原告只要求两被告返还定金．而并未要求双倍返还定金，因此法院并未对两被告的行为是否构成违约作出裁判。但假如原告提出了双倍返还定金的诉请，两被告是否违约就将是一个无法回避的争议焦点。根据合同法第六十一条之规定，尽管房屋买卖合同中并未就朱某和钱某某是否有权在系争房屋中操办丧事作出明确约定，但根据民间习俗所产生的交易习惯，两被告所交付的房屋不应当是刚刚操办过丧事的房屋。在系争房屋实际交付和办理过户手续之前．两被告对于系争房屋的价值不发生重大贬损应负有默示的担保义务。即应当保证系争房屋在实际交付时与签约时具有相同或相近的交换价值和使用价值。然而，两被告操办丧事的行为使得房屋的价值大幅贬损，且这种状况无法在短时间内得到改善。这足以表明两被告无法在履行期限届满时履行自身的主要债务。无法向原告交付与签约时价值相同或相近的房屋，两被告的行为因此构成预期违约。合同法第九十四条第(二)项规定，在履行期限届满之前．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。对方当事人可以解除合同。在两被告违约的情况下，孙某某作为守约方有权就救济方式作出选择。他既可以解除合同并要求退房，也可以放弃行使解除权而接受系争房屋。而朱某和钱某某作为违约方则不具有选择权。 
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