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裁判文书：最高人民法院（2022）最高法民终387号民事判决 裁判时间：2022年12月13日 案例来源：中国裁判文书网 摘选整理：张国印建设工程号 上诉人（一审原告）：徐阳 被上诉人（一审被告）：苏华建设集团有限公司 被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司 被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司 本院经审理认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为：徐阳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在徐阳不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查徐阳的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而徐阳将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而徐阳实际占有房屋的时间在查封之后。徐阳提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。徐阳虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证王兴东在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。徐阳提交的其他案外人购买王兴东顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明徐阳在查封前合法占有案涉房屋，即使徐阳主张承继王兴东的权利，因王兴东不享有能够排除执行的民事权利，故徐阳也不能基于承继王兴东的权利而排除执行。一审法院认定徐阳的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。 况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。 |
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