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一、基本情况 近年来，我市陆续对公共设施落后、影响居民基本生活的老旧小区进行改造，有力地提升了这些小区居民的生活环境。在今年4月底召开的市两会上，老旧小区改造提升工程又被列为今年市政府民生实事项目，足见我市对这项工作的重视程度。 2000年以前全市建成并已交付使用老旧小区共1089个，住户20.38万户，近年来我市已累计实施改造的老旧小区471个，未实施改造618个，基本建成了老旧住宅小区改造项目库，根据新的三年（2020年-2022年）总体规划：计划全市改造老旧小区344个，改造面积约1043万平方米，计划总投资约32.6亿。如此巨大的投入、如此重要的民生实事工程，需要系统地，全过程地规划、设计、招投标、施工监管、验收、移交等管控环节层层把关，才能让这项重大的民生实事工程使广大居民群众满意。 二、主要问题 当前我们在实施老旧小区改造时面临着以下四个主要问题： 一是规划设计问题。目前实施的改造基本上是千遍一律的立面涂刷、地下管道与路面修复、绿化改成停车位等建设，没有事前全盘谋划、整体全面系统地布局设计。 二是改造过程中缺少监管问题。听不少社区书记、主任和居民反映，小区改造是街道与住建部门直接抓、直接管，小区要改造什么内容？质量管控、安全管控、进度管控、验收交付等等 社区与居民一概不清楚、不参与。 三是改造完成交付后长效管理与追索问题。小区改造匆忙施工、匆忙交付，街区二级完成任务，但以后的长效管理及费用不明晰，是社区来管理还是物业来管理？特别是老小区以前维修基金很少并且早已经用完了。以后维修费用怎么来保障？小区改造工程施工单位包来包去（分包）以后出了问题找谁维修？ 四是档案管理问题。新小区建成都需要竣工备案，所有资料都在市档案馆可查可看（特别是地下管线），老小区改造完成后大家一走了之，给以后的维修及施工带来了很大的隐患与麻烦。 三、意见建议 （一）在老旧小区改造前，一定要广泛征求居民意见、集思广益，充分做足前期调研（场地调研、用户调研和需求调研），系统规划、全面谋划，做好每个改造小区的规划设计工作。在现有老三样（立面涂刷、地下管道与地面道路维修、绿化改停车位）改造的内容上提升以下几个方面改造内容，以免以后重复建设费财费力。 1.小区内所有管线都必需入地并预埋弱电管道。除了雨、污水管分流必须做以外，电力、自来水、煤气、中广有线、三网合一、 智慧安防等强弱电管线也必须全部入地，避免改造后的小区仍然蜘蛛网爬满。 2.小区改造与电梯安装相结合。在征求小区居民意见后对需要加装电梯或有意向加装的楼幢预置电梯井并规划设计好各种配套管线。 3.小区改造同时要因地制宜同步规划设计好小区内的绿化景观工程。大乔要不影响居民的 采光，尽量要少种，多种小乔（桂花、果树）、灌木、四季鲜花、草坡类绿化品种，适当配置景观小品，有效提升小区的绿化景观工程。 4.改造设计时要配建新三样设施：充电桩、智慧安防、快递存放处。努力使改造后的小区配套设施与新小区接轨，避免以后重复改造、重复建设，浪费财力。 5.改造设计时要配建适老设施、健身设施。老小区居住的多为老年人，占比普遍在30%-90%，但老小区内为老年人服务的设施严重匮乏，因此老小区改造配建适老设施尤为重要。 6.改造设计时要做好停车位与绿化场地的兼顾。一方面把绿化化整为简，腾出空间做停车位，另一方面可以把危旧房、闲置场地、违法建筑拆除改造成停车场。 （二）老旧小区改造过程中需要严格管控，确保施工进度、施工质量和施工安全。老旧小区改造不同于新房建设的管理流程（只要建设单位、施工单位、监理单位就行了），而是要全民参与监管，改造哪个小区，就必须让该小区的社区派员、居民业主代表会同设计、施工、监理建设单位、街道主管部门等成立管理小组，一起多方共同监督管理，碰到小区实际问题，及时碰头及时解决，同时可以对小区改造的质量、进度、安全、验收等全过程严格把关、实时监管，使广大居民群众满意。 （三）老旧小区改造工程必须设立一定的保修金、维修基金，制作改造铭牌，以确保改造小区的长效管理、运行、维修和追索。改造的老旧小区都是2000年之前建造的小区，时间长、年代久，原来建房成本低，提取的维修基金少，极大部分小区的维修基金已经早已用完了，所以趁这次改造的机会，在预算招标时考虑一定金额的保修基金给施工单位或维修基金给房管部门，这有利于小区以后的日常维修资金的保障。同时为了能直观追索改造工程实施的各单位，可以像新建小区一样，每幢房子定制一块铭牌，写明设计单位、施工单位、建设单位、监理单位，使小区改造工程一目了然，终身追责。 四、老旧小区改造完成后必须向市档案馆进行竣工备案。老旧小区工程与新建小区一样，有规划设计、施工图、建设单位资料、施工单位资料、监理单位资料等，这些资料在竣工验收后必须向市档案馆进行“竣工备案”，建设单位在签订施工合同中必须明确这一付款节点，这样的话，老旧小区改造工程就能像新建小区一样永久追索改造后小区的所有图纸资料，为小区今后的施工、维修提供便捷的资料保障。 |
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