土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括：企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括：个体经营者和自然人个人。
需注意：根据财税〔2008〕137号文，个人销售住宅的，暂免征收土地增值税。 但，若个人转让非住宅（如商业、公寓）的，则需要缴纳土地增值税。
土地增值税的征税对象、征税范围
土地增值税属于增值税的一种，也是对“增值额”进行征税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额进行征税。由此可见，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入行为征税。
需注意：
②地上的建筑物：指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。③征税范围不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。继承、赠与房地产虽然发生了物权转移，但是但原所有人（被继承人）没有取得收入，因此，不属于土地增值税的征税范围。④ 根据财税字〔1995〕48号文，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
土地增值税应纳税额=增值额✖️适用税率-扣除项目金额✖️速算扣除数
增值额=转让房地产收入-法律法规规定的扣除项目
增值率=增值额÷扣除项目金额
土地增值税实行四级超率累进税率，详见下表：
土地增值税的扣除项目较繁杂，房地产企业和非房地产企业的扣除项目有所不同；转让新房和转让旧房的扣除项目也不相同。针对不同情形，具体可扣除的项目如下：
上述表格是针对扣除项目的总体的规定，可将扣除项目简要记忆为：1地2本3费4税5其他。
在计算扣除项目时，需要特别注意：
①对于新建房屋，房地产企业比非房企业多一项扣除项目，房地产企业可以按照土地使用权所支付的金额和开发土地的成本之和，加计20%的扣除，非房企业则没有。
②对于转让旧房的，需要根据具体的情况来确认扣除项目，主要分为两种情形：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。或按照建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式分摊。
需注意：
②可转让土地面积是开发总面积扣减不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积（因道路、绿化等公共设施用地不能转让）。
关于土地增值税的申报、应纳税额以及扣除项目的计算都是一项比较专业、较复杂、繁琐的工作，本期就暂时分享到此。
