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78家非地产主业央企退出房地产大幕业已拉开，第一家退出的央企可能是中远集团。这场央企战略撤退的大戏中，香港上市公司远洋地产是最为业界熟知的，而刚在3月15日那场土地盛宴创下一个地王纪录的远洋地产，无疑成为了最重要的主角。 3月15日，远洋地产下属企业以40.8亿元的总价竞得大望京1号地，楼面价超过2.75万元/m2。 3月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，其余78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。3月19日，国资委召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制定有序退出的方案。 中远集团是国资委“限退令”发出后，首家明确给出退出时间表的央企。中远集团总裁魏家福3月19日表示“半年之内，退出远洋地产，地产再赚钱也要退。”这意味着中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内转让其间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权。中远集团下属的三级子公司中远国际目前拥有远洋地产16.5％的股份。中远国际为香港上市公司，中远香港集团拥有中远国际51％的股权。 4天后，远洋地产在香港召开2009年业绩发布会，同时公告人事变动。李明接替央企中远集团在远洋地产的代表人物李建红，出任远洋地产董事局主席。 远洋地产迎来新一任的管理层团队，与此同时，一份股权奖励计划披露，远洋地产高管将以信托形式持股。种种迹象表明，远洋地产在“去中远化”和“去国企化”的路上，又迈出了一步。 8%的遐想 远洋地产最新公布的2009年业绩公告显示，远洋地产于2009年获得了143亿元人民币的协议销售额。 在李明眼里，远洋地产的股权显然是“皇帝的女儿不愁嫁”。持有远洋地产16.85％股权的中远国际，在远洋地产公布业绩的第二天也召开了业绩发布会：截至2009年12月31日，中远国际净利润为8.44亿港元，同比增加71.8％，其中，联营公司远洋地产提供了约6亿港元的盈利贡献，约占公司整体利润将近7成。而中远国际的主业航运服务业务收入则下降45％，至11.09亿港元。 “中远集团从2003年就开始按照国务院国资委主辅分离的要求，逐步在减持和退出房地产业务，这次中远集团有关领导表这个态，与以往中远集团在主辅分离、逐步退出房地产业务这种经营策略上完全一致，没有冲突。”李明表示，近日收到不少投资者电话询问“退出”问题，除内陆地产界外，还有投行及不少大型机构问询。 资料显示：1998年以前，中远集团曾经南北两家房地产公司。北方的公司即为中远房地产开发有限公司，南方的房地产公司为中远置业集团有限公司。2000年以来，中远集团实施“由全球航运承运人向以航运为依托的全球物流经营人转变，由跨国经营向跨国公司转变”的发展战略，按照国资委确定的“主业三大板块”，推行主辅分离，全力剥离房地产。位于上海的中远置业集团有限公司于2005年被全部出售给社会资本。 “远洋地产不是央企，也不是国企，是一个独立的香港上市公司，只是在财务投资者中，有国企背景的公司和外商投资机构。”在香港举行的业绩发布会上，远洋地产董事局主席李明表态，会“完全尊重、理解和支持包括中远国际在内的所有的财务投资者做的任何决定”。并称，因为公司是一个完全独立的市场化公司，因此中远的退出对公司运营没有任何的风险。 他强调，中远集团及眼下远洋地产的最大股东中国人寿一直也没有要求加入远洋地产做管理，远洋地产只是拥有国企和央企的投资者，未曾与股东产生过关联交易，所以称远洋地产是央企确实是有点“勉强”。 远洋地产的另两位大股东对于8%的表态耐人寻味。 2009年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产定向发行的9.34亿股新股，成为该公司第二大股东，持股比例达16.57%。此时的第一大股东是中远国际，持股比例为16.85%，中化股份的持股比例则由原来的12.64%降至10.55%，位列第三。 半个月后的1月12日，中国人寿购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，成为公司第一大股东。中远集团则成为远洋地产的第二大股东。 分析认为，中化股份的控股股东中化集团，尽管主营业务包括房地产，但中化集团旗下已经有了方兴地产作为地产业务平台，在避免同业竞争方面，对于中化股份减持远洋地产早已有预期。通过售出部分股权予中国人寿，中化股份目前对于远洋地产的持股比例已经减少到5%以下。 据媒体报道，3月24日，中国人寿公开称短期内无意增持远洋地产股份。 3月25日，方兴地产相关人士在业绩说明会上表示，78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产，如果可能方兴有意收购这些企业转让的地产项目。 一种观点认为，中化是8%最有可能接盘者，本身作为远洋地产第三大股东，而且又是国资委钦定的16家房地产主业央企之一，做大资产是当务之急。3个月前刚刚减持的中化，是否通过方兴地产完成一个转身？带给业界更多的想象空间。 另一种观点认为，中国人寿入主远洋带来的收益也吸引着机构投资者关注着8%。 针对剥离的房地产业务谁来接手的问题，业内人士认为，从难易程度来说，主营地产业的央企接盘是最容易的方式，其次是退给地方国有企业，而交给民营企业的难度最大。 第二个万科？ 远洋地产想成为万科这样的公司，中国人寿尽管是公司的第一大股东，但却是一个财务投资人的角色，管理层将真正掌握公司的话语权。 中国人寿相当长一段时间甚至一直会在远洋地产中扮演财务投资者的角色，大股东为财务股东，这便意味着公司管理层对公司业务的主导能力非常强。分析认为，这或者意味着一个新“万科”的诞生。 远洋地产相关人士表示，远洋地产的三大机构投资者，都是财务投资者，对于远洋地产的日常运营与决策，均不“插手”，因此，远洋地产的投资者虽都是国资背景，但远洋地产充其量算是“红筹公司”，而远算不上“国企”或者是“央企”。 管理层将进一步获得股权与公司管理的控制权，随着央企大股东中远集团的退出，渐渐地明晰化。 远洋地产的掌舵者李明走到了前台。3月22日，远洋地产发布公告宣布远洋地产的人事变动。原董事局主席李建红及董事局副主席罗东江辞职，原任行政总裁的李明接任远洋地产董事局主席。 恰逢国资委要求78家央企退出房地产市场，远洋地产的这次人事变动引人注目。李建红一直被视作中远集团在远洋地产的代表，此次辞任引发了不少猜测。市场解读为远洋地产力求摆脱央企或国企的影子，尽量走向市场化的一步。李明在业绩发布会上，一再强调此次人事变动是董事局每年正常的人事变更，并称接任李建红董事职位的王晓东，作为中远国际董事总经理，更适合代表中远国际。此次人事调整同外界猜测没有关系，纯属时间上的巧合。 远洋地产官方网站资料显示，李建红职务为中国远洋运输(集团)总公司副总裁，由中远及其附属公司委任；罗东江为中化国际(控股)股份有限公司主席，由中化集团委任。此次远洋地产的人事变动，巧合还是有意之举，外界无从证实。被行业人士认为“去中远化”的重要一步。 在这一轮人事变动中，中远集团旗下的中远国际董事总经理王晓东，将出任远洋地产的非执行董事。同时，远洋地产的大股东中国人寿委任中国人寿资产管理部门总经理刘晖，出任远洋地产非执行董事一职。而负责远洋地产东北区域总经理王晓光任执行董事。 这次人事变动后，远洋地产董事局的布局，除4位独立非执董外，其他6席中，远洋地产管理层占3席，中远国际和中国人寿分别占2席和1席。而中化集团也彻底退出了远洋地产董事局。 人事更替背后，一份以信托为形式存在的股权代持计划即将启动，高管层将是其中的主力。根据公告，远洋地产将采取信托的形式。即受托人用远洋地产授出的现金，购入最多占公司于采纳日期已发行股本3％的股份，并以信托方式代相关经甄选的雇员持有，直至该等股份按该计划的条文归属该相关经甄选雇员为止。 远洋地产一直没有停止MBO的步伐。李明对远洋的企业改革，也体现在激励机制的改革上。在上市前，远洋地产制订了一个10年期权计划，用10年时间拿出总股本的10％来用于激励核心团队，首次授予2％，以后根据股东大会批准逐步实施。根据远洋地产的招股说明书，远洋地产的总股本大约44亿股，以上市当日股价11港元计算，10％的股权账面价值已经达到40多亿港元。此次信托持股，则被用于执行与“落实”这一规划。 事实上，在上市之前，李明就通过一系列复杂的交易投资远洋地产。远洋地产2009年半年报显示，李明目前拥有远洋地产1.37亿股，占2009年7月30日远洋地产总股本的2.92%市值逾9亿元。 从“三产”到上市公司 10年间，李明把一个不起眼的“三产”打造为香港上市公司。 公开资料显示，李明1986年毕业于吉林大学，1996年任中远国际货运有限公司副总经理。次年，李明调任中远房地产公司董事总经理、总裁。 1993年成立的中远房地产开始只是一个为中远集团盖写字楼并管理的三产公司。1997年，自李明调任中远房地产开始，公司开始涉足经营性地产开发。李明当时曾对媒体表示，全方位实现股权多元化，才是企业进行市场化改革的最好选择。 资料显示：2002年，中远房地产进行了资产重组，中化集团以3.757亿元入股。使公司由传统的非公司制的国有企业转变成由中远和中化各持50%股份的“有限责任公司”。 2003年，远洋地产再次重组引入新股东，中远国际的全资子公司颖博、天津中远、中化全资子公司立丰实业、中国经贸信托公司，以及独立第三方繁荣集团分别通过收购母公司股份和增资扩股的方式成为远洋地产股东，自此，远洋地产转制成为7家股东、所有制多元化的中外合资房地产企业。 2004年8月，中化集团旗下WCI收购了繁荣集团所持远洋地产的12%股权，WCI后被悦鹰收购。 至2006年，中远集团、中化集团以及悦鹰分别拥有远洋地产44%、44%以及12%的股份。该年9月，中远集团又将其分散于各子公司的远洋地产股份，集中合并在香港上市公司中远国际旗下，中化集团的股份则合并入中化香港，中化香港后被并入中化股份。远洋地产成为拥有国资背景的外商独资企业。为远洋地产的上市铺平了道路。 2007年9月28日，远洋地产控股有限公司（3377.HK）股票在香港联交所主板市场成功挂牌。募资创下全球地产企业募资额第三、中国第二的排名：在全球路演及公开发售阶段，远洋地产共向全球发行15.512亿股，香港公开发售1.5512亿股，国际配售13.9608亿股。其中，香港公开发售部分超额认购达206倍，国际配售部分认购金额逾1000亿美元，约合7800亿港元。 远洋地产这个从北京起家的地方企业，成功转型成为上市公司。远洋地产已经从13年前的那个“机关单位”，“进化”成一只优质红筹股，2009年销售额超过140亿元。李明预计，2010年远洋地产协议销售额将达到200亿元。 资料显示：2009年末，远洋地产持有的土地储备的总规划建筑面积为1381万m2，按权益计约1355万m2；其中1097万m2位于环渤海湾城市北京、天津、沈阳和大连，占总土地储备的79%；其他284万m2则位于杭州、黄山和中山。 另外，2009年末，远洋地产持有现金185亿元，且公司还锁定了约116亿元于2010年和2011年入账，总额相当于2009年营业额的132%。 对于公司未来发展，李明表示将在全国范围内重点开发二、三线城市，并且将加大商业物业的开发力度，争取在2至5年内使商业物业占比提高到10%。 |
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