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物业公司收取的暖气费一般分为三种情况：一是代收代付；二是转售暖气；三是自营供暖，即物业公司有自己的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。 一、增值税处理。代收代付符合条件无需缴纳增值税。物业管理公司受供气公司委托代收暖气费，同时具备以下条件的，不征收增值税，否则按照转售暖气缴纳增值税：1、持有相关代收协议；2、物业公司不垫付资金；3、代收暖气费时，将供气公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。如果物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款的同时，另外收取手续费，那么手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税。 转售暖气和自营按销售暖气缴纳增值税。根据税务总局公告2019年第39号，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%：自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品； 税收优惠：根据财税〔2019〕38号，自2019年1月1日至2020年供暖期结束，对供热企业向居民个人（以下称居民）供热取得的采暖费收入免征增值税。 向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。免征增值税的采暖费收入，应当单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。物业公司单独核算，针对居民个人免征增值税。向单位收取的暖气费不能享受免征增值税的优惠。 二、企业所得税处理。代收代付不组成企业所得税收入。转售暖气和自营按销售暖气缴纳企业所得税收入。财税〔2008〕151号规定，企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收（但不包括企业按规定取得的出口退税款），除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额，计入政府补贴的免征增值税税金应征收企业所得税。 三、会计处理：代收代付按往来款处理；转售暖气和自营按销售暖气确认收入，并结转成本。 借：银行存款/库存现金 贷：应交税费——应交增值税（销项税额） 其他业务收入 借：其他业务成本 贷：银行存款 借：应交税费——应交增值税（减免税款） 贷：其他收益/营业外收入  |
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