以案说法 | 商品房按揭贷款中开发商承担阶段性担保责任的解除期限如何认定？

阶段性担保责任设立本意系让房地产开发商为借款人在该阶段内（借款合同生效之日起至抵押权有效设立并将相关证明文件交付金融机构执管之日止）向金融机构履行还款义务提供保证，亦为金融机构获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证任务完成，阶段性保证期限届满之日即是金融机构获得借款人的房屋抵押担保之时。

近日，七星法院审结了一起金融借款合同纠纷案件，因A行对B房产的抵押权自预告登记之日起便已设立，其已享有对B房产的优先受偿权，故该法院对A行要求C公司（B房产开发商）承担阶段性担保责任的诉请不予支持。

案情简介

2020年，借款人邓某某因购买C公司开发建设的B房产资金短缺，向A行贷款70万元，并以B房产为该借款提供抵押担保，C公司亦为此提供阶段性担保责任，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。上述三方签订《个人购房担保借款合同》后，就B房产办理了以A行作为权利人的抵押权预告登记。

2021年，C公司对B房产申请办理了首次登记。借款人邓某某未按合同约定还本付息，A行催索未果，故诉至法院，并为此支付律师费2万元。

要求：1.借款人邓某某向A行偿还尚欠借款本金及支付相应利息；

2.借款人邓某某承担A行为实现债权产生的律师代理费2万元；

3.C公司就前述第1、2项债务承担连带清偿责任；

4.A行对借款人邓某某提供的抵押物（B房产)依法处置所得价款，在抵押担保范围内优先受偿。

法院判决

一、邓某某偿还A行尚欠借款本金并支付相应利息，利息计算标准以不超过年利率24%为限；

二、邓某某赔偿A行律师代理费损失2万元；

三、A行对邓某某购买的B房产经依法处置所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；

四、驳回A行的其他诉讼请求。

法官释法

本案争议点主要围绕在三个方面：

一、借款人邓某某是否应向A行偿还尚欠借款本金及支付相应利息、赔付律师费损失；

二、A行对B房产是否享有优先受偿权；

三、C公司是否应对上述债务承担阶段性担保责任。

一、邓某某、A行、C公司签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应依约全面履行己方义务。合同签订后，A行已经履行了发放贷款的义务，故邓某某应按合同约定偿还A行借款本息。上述合同明确约定邓某某未按时偿还借款本息，A行为实现债权而产生的律师费由邓某某承担，故邓某某应向A行赔付律师费损失2万元。

二、据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，A行已为B房产办理了预售商品房抵押权预告登记，C公司亦为B房产办理了首次登记，且不存在预告登记失效情形，因此，A行对B房产的抵押权自预告登记之日起设立。故A行对B房产享有优先受偿权。

三、C公司自愿为邓某某的上述债务承担阶段性保证责任，虽B房产未办理抵押登记，该保证责任的解除条件并未成就，但从上述合同约定的真实意思及C公司为B房产提供阶段性保证担保的合同目的考量，C公司自邓某某取得房地产权属证书，并办妥以A行为抵押权人的抵押登记手续起不再承担连带担保责任的约定之本意系保障A行就B房产的抵押权与C公司阶段性担保责任的有效衔接，故C公司的阶段性担保责任与B房产之抵押担保是前后衔接关系，并非重合关系。因A行就B房产的抵押权自预告登记之日起便已设立，其已享有对B房产的优先受偿权，基于缔约的本意及公平原则，C公司的阶段性保证责任应当解除，即C公司就上述债务不应再承担连带保证责任。

来源 | 桂林市七星区人民法院

原标题：《以案说法 | 商品房按揭贷款中开发商承担阶段性担保责任的解除期限如何认定？》