 — 以下为正文 — 2023年一季度的进度条已经过半，上海楼市也逐步回暖，陆续恢复正常运营轨迹。其中，1月市场受集中供应和春节假期影响，供应和成交和成交双双回落。2月更是因为前期推盘节奏放缓，一度出现一周内无开盘的情况，数据层面表现依旧十分低迷。 据上海中原地产数据显示，2月上海新建商品住宅成交面积51.6万㎡，环比减少46.5%；成交均价为62810元/㎡，环比下跌11.2%。 二手房方面，迎来小阳春，据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交二手房1.9万套，环比增长139%，同比增长52%；成交均价39919元/㎡，环比下降4%，这也是自去年7月成交以来的高点。 01 2月新房成交51.6万㎡，环比减少46.5% 经过前期冲刺，2月楼市成交继续下滑，并且滑落幅度增加。据上海中原地产数据显示，2月上海新建商品住宅成交面积51.6万㎡，环比减少46.5%。 相对而言，2月豪宅类产品成交势头比1月减弱，10万+项目成交520套，环比减少70.1%，因此均价出现回落。2月成交均价为62810元/㎡，环比下跌11.2%。 从成交区域来看，传统交易大户——青浦表现相对稳定，成交13.9万㎡，环比减少19.2%。但是其他区，比如嘉定表现较弱，只成交5.2万㎡，环比减少72.9%。 从成交产品来看，中端改善产品相对活跃，成交面积前十榜单中4-6万/㎡的项目有7个。值得关注的是，豪宅类产品继续保持较高活跃度，榜单中还有2个10万+产品上榜。
数据来源:上海中原地产 另外，从榜单可以直观看出，八批次开盘的项目在其中占据了较大的比重，且TOP10的项目也大多是2月开盘的项目。由于政府放宽对大环境的把控，成交基本在当月开盘后及时得到了兑现，因此折射到榜单上也占据了较高的席位。 一直以来，内、中环项因其区位的稀缺性，在市场上十分抢手，比如海德壹号、城投·悦尚海和保利·珑誉均凭借区位优势，在开盘当日获得了良好的去化，所以在金额榜单上名列前茅。 供应方面，2月新建商品住宅供应面积为39.94万㎡，共13个项目，合计3706套房源。第八批房源所剩无几，虽然2月也推出今年第一批集中供应名单，但是能入市的项目不多。
从供应项目来看，热点区域投放依旧积极，比如临港有2个楼盘入市，大虹桥也有2个盘入市，市区东外滩近期项目扎堆，2月也有2个项目开盘。还有1月就爆出入围分超100分的前滩的海德壹号也于2月开盘，网红热盘带动市场交易情绪。
从开盘去化来看，虽然市场继续呈现冷热不均的态势，但楼市表现逐步向阳，红盘辈出，2月入市的13个项目中，超6成楼盘于开盘当日售罄。 位于青浦徐泾的蟠龙府二期、中铁虹桥逸都背靠大虹桥辐射红利，几次加推都备受青睐，2月开盘亦是不负众望，再创“日光”佳绩。 象屿招商公园1872南区除了坐享轨交便利，更是凭借区域内高性价比的优势，脱颖而出，重现“千人摇”名场面。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新房受制于供应节奏，而且从认筹到最后签约有滞后性。表面上数据上不太理想，但市场温度已经起来，售楼处看房人数明显增加，认筹效果也不错，项目正常去化没有压力。二手房市场也开始活跃起来，对市场心态以及最后转化为“打新”客户有帮助。市场已经休息1个多月，也积压一批客户，一旦项目抓紧入市，楼市成交数据会快速释放。 02 信心增加成交活跃，价格平稳刚需入市 节后的上海楼市呈现出积极的复苏迹象，据上海链家研究院的监控数据显示，2月份全市共成交二手房1.9万套，环比增长139%，同比增长52%，成交金额613亿元，环比增长118%，同比增长63%，成交均价39919元/平，环比下降4%，同比增长7%。 从区域来看，2月份成交量TOP3区域为浦东、闵行和宝山。从环比来看，各区域成交都大幅增长，增长幅度相对小的是普陀、长宁和静安。从累计同比来看，下跌的区域为虹口、宝山、杨浦、嘉定、奉贤、普陀和浦东。 从成交均价来看，成交均价TOP3区域为黄浦、长宁和徐汇。从环比来看，下跌的区域为长宁、虹口、浦东、松江、静安和闵行。从累计同比来看，下跌的区域为静安、虹口、杨浦和黄浦。
从成交房源的面积段来看，2月份90平以下刚需成交占比明显增加，较1月份增加了5个百分点。今年前2月，70-90平的占比25.8%，较去年同期增加了0.5个百分点。此外，110-200平的占比较去年增加了0.6个百分点，而50平以下的占比18.9%，减少了1.1个百分点。
从总价段来看，2月份600万以下的占比90.6%，较1月份增加了2.7个百分点。今年前2月，400-600万的占比11.8%，增加了1.4个百分点，而300-400万和1000万以上的占比各增加了0.7个百分点。300万以下的占比61.6%，减少了3.8个百分点。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2月份共成交二手房1.9万套，相当于去年刚解封后的成交水平，说明成交非常活跃。若剔除去年解封后，积压需求释放影响下的特殊成交情况，2月份成交量为近一年半以来，单月成交最高，说明节后的楼市有望逐渐步入正轨。 另外，成交回暖源于购房者的积极入市。在去年一系列楼市利好政策的作用下，市场信心得到极大的提振，购房者的观望情绪得到缓解。 |
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