 （一）行政途径 投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。 1、行政诉讼。主要是对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。 2、民事诉讼。就是对开发商、物业公司提起民事上的违约或侵权之诉。 违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业公司签订的物业服务合同。 侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。 出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。 3、仲裁。这是指业主与物业公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。 （三）其他途径 1、业主与物业公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业服务合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。 2、由第三人调解。这是指业主与物业公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。 一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。 3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。 按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业公司。 《民法典》及《物业管理条例》明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业公司为其提供物业管理服务。 来源：四川渡攀律师 如侵权，请告知删除 主编：王梦乐 |
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