论业主的权利和维权的思路与策略

以下文章来源于赵律法学文集

【摘要】统一战线，诉讼维权，自身建设，是在与物业诉讼中，战胜物业的三大法宝。

【引言】目前，大部分小区的物业服务态度和水平是很好的，他们积极维护小区业主的人身安全和财产安全，维护小区的环境清洁，维修小区公共部位，改善小区绿化，真正做到了小区的管家的角色；但是有一部分物业公司，服务态度差，服务水平低，还收买业委会，抬高物业费，不公布和分配公共收益，赖在小区不走，不提供服务，侵害业主权利，甚至随意停水停电，拦截业主，胡作非为。对于这一类黑心物业，要积极维权，维护自己的合法权利。

【业主享有的合法权利】业主的合法权利主要有：知情权、撤销权、表决权、选举权和被选举权、收益分配权、同时履行抗辩权、停止侵害请求权等等。

所谓知情权，是指业主对于建筑物及其附属设施的维修基金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况等享有知情的权利。

所谓撤销权，是指业主对于侵害自己权利的业主大会及业主委员会的决定享有请求人民法院撤销的权利。

所谓选举权和被选举权，是指业主享有选举被选举为业主委员会委员和居委会委员的权利。

所谓表决权，是指业主享有是否选聘或者解聘物业以及小区和社区其他重大事项的表决权。

所谓所谓收益分配请求权，是指业主对于小区的公共收益，包括小区的电梯广告费、属于业主共有的车位、车库、游泳池、会所、架空层等共有财产的收益进行分割并获得自己应有份额的权利。

所谓同时履行抗辩权，是指在物业未提供相应服务时，可以拒绝支付物业费的权利。

所谓停止侵害请求权，是指业主在面对侵害业主共有财产的侵权行为和物业以及业委会针对自己的侵权行为享有要求其停止侵害的权利。

【为什么要维权】明白了业主享有的权利之后，我们再谈谈为什么要维护这些权利以及如何维护这些权利。首先，为自己的权利而斗争就是为了法律的生命而斗争，业主维护自己的合法权利同时也是维护法律的尊严，就是为推进建设法治社会。国家提倡公民自觉尊法学法守法用法，运用法律原则、法律规则、法律方法思考和处理问题、做决策、办事情，尊重法律权威，学习法律知识，提高用法能力，维护自身权利，维护社会利益。同时，业主维护自己合法权利更是为了自己下一代创造一个良好的居住环境，使小区业主真正成为小区的主人。

【业主如何维护自己的合法权利】那么业主在面临自己的合法权利受到侵害时，该如何维护自己的权利呢？主要有以下几点。

第一，请专业的律师

有业主说，不用请律师，自己学习、自己研究，可以自己维权。但是对于所有人来讲，时间最宝贵，自学成才当然是可以的，但是术业有专攻，如果为了维权放弃了自己的事业，这是不值当的。

第二，律师费的问题。

对于业主维权诉讼而言，“一荣俱荣，一损俱损”。一个业主赢了，其他所有的业主都受益。以这一点为前提，所有的业主都应当分担律师费。诉讼费分摊下来每户也就几百元。如果上千万的收益，官司打完分摊到每户的钱是诉讼费的好多倍，签个合同，按业主分摊诉讼费的份额比例分摊收回的公共收益。看看怎样？

第三，要有群众基础，要统一战线。

业主与物业打官司，也有三个法宝，统一战线，诉讼维权，维权代表自身建设，是在与物业诉讼中，战胜物业的三大法宝。

由于业主收到物业和开发商的压迫，在业主维权中建立统一战线的群众基础是十分广泛的。建立广泛的统一战线是向物业争取合法权利的基础。

为了业主维权统一战线的坚持、扩大和巩固，要实行“发展进步势力，争取中间势力，孤立顽固势力”的策略总方针。

业主中的进步势力，主要是指敢于起诉物业，敢于和物业打官司，争取业主的合法权利的业委会和业主们。他们是统一战线的基础，业主维权的主要依靠力量。为了发展进步势力，就要冲突物业和开发商的限制和束缚，放手发动业主主要是善良的业主，建立自己的微信群，宣传民法典，宣传业主的合法权利，进行维权诉讼。

还有一类业主不愿意和物业同流合污，但是又不敢出面维权，因为不愿意招惹麻烦，这一类人占大多数，属于中间势力。要尽力争取他们，争取中间势力需要一定的条件：一是维权业主要有充足的力量；二是尊重他们的利益；三是同物业公司作坚决的斗争，并能一步步取得胜利。

星星之火，可以燎原，大多数业主都会支持的。主动积极沟通，团结力量发动广大业主投入来。

还有一类业主隔岸观火，既不支持业主维权，也不得罪物业。维权业主输了，他们就看笑话；赢了他们就偷偷搭便车，免费获取维权胜利的果实。属于两面派，对于这一类人，要采取既联合又斗争的方法。人生而平等，明确了业主之间人人平等，业主是一个命运共同体之后，才能真正理解为什么业主要团结起来的原因。

有一小撮人是必须严厉打击的，就是物业潜伏在业主群内的内奸。这就是统一战线中的顽固势力，他们表面上是支持业主维权，实际上专门提反对意见，专门搞破坏，三五成群，对提出正确意见的业主和律师群起而攻之，采取谩骂、恐吓、威胁的方式，摧残进步势力，让其知难而退。这股势力是危害极大的。还有的业委会也被物业收买了，与物业窜通一起，专门侵吞维修基金，公共收益，帮助物业收取物业费。对此类顽固势力要坚持有理、有利、有节的原则，不要和他们对骂，也不要和他们动手，以免被他们绕进去。

第四， 要坚持诉讼维权，与律师配合好，服从律师的指导。

没有胜诉判决，物业起诉业主交纳物业费，业主不交，那么就会被冻结账户，乃至上黑名单；没有胜诉判决，物业不会轻易公布和分配公共收益，就会赖在小区不走，抬高物业费，不提供服务，侵害业主权利。甚至随意停水停电，拦截业主，胡作非为。

有了法院的判决，才能巩固胜利的果实，才能真正借助国家的力量，维护自身的合法权益。

第五，维权业主要加强自身建设。

首先是维权的费用支出要透明，其次是自身要过硬，没有私心；其三是要有坚定的信念，不动摇，坚持走下去。这样的维权业主才能有群众基础，才能一步步领导业主们走到最后的胜利。有业主一个人都把与物业勾连在一起的业委会搞下台！就是因为邻居们信任她！有群众基础，如果连每个业主两百元的律师费都不能筹集，说明这个业主没有群众基础。

诉讼维权，一般经历的时间比较久，从一审到二审，有的长达一两年，甚至有的长达十年。一定要坚定不移，不因暂时的困难泄气和退却。业主与不良物业之间的纠纷是持久战。一方面，不良物业是强势一方，业主是弱势一方，决定了维权纠纷只能是持久战；另外一方面，不良物业是退步的，不合法的，在小区是失道寡助；而代表业主合法权益的维权业主和业委会属于进步的，受法律保护的，在小区属于得道多助。维权业主和业委会代表业主的根本利益，聘请专业的律师，最后的胜利又将是属于业主的。

【总结】综上所述，业主维权是一个极具创造性和挑战性的活动，需要有策略和智慧才能成功。以上五点，是业主维权的基本经验。统一战线，诉讼维权，维权代表自身建设，是在与黑心物业诉讼中，战胜黑心物业的三大法宝。

张海涛认为：清本朔源明确监管职责对物业问题源头治理，建立解决机制不要踢给法院让业主自诉消耗司法资源

进一步明确业主大会、业务委员会法律地位，充分保障业主的权利；明确政府的监管职责，对不合理的收费等问题建立反馈、投诉、回应及解决机制。非诉引导、多方联动、建章立制、保障有力，不要把问题都踢给法院，让业主自诉，造成积诉垒诉，消耗司法资源。同时，要对业主及其他物业使用主体予以监督，规范其使用物业设施设备、履行相关义务的行为。深入开展物业领域信访突出问题化解专项行动，排查物业领域解决群众急难愁盼的问题，排查一个解决一片推动矛盾纠纷妥善化解，得到系统性、政策性解决。

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