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本文作者 引言/ 近几年来，因房地产企业破产案件数量上升，针对符合商品房交付条件的消费型购房人，以法律形式，确认申报的破产债权清偿具有优先性，且现今已形成较为统一的规范适用。然而，这一规定并未包含购买商业用房的买受人，但随着对房地产企业破产案件的逐步深入，发现对商业用房的买受人的破产债权认定却总是未发生较大变化，这无异于是损害商业用房买受人的权益，明显违背市场一般交易的风险规律，因此，如何在破产程序中保护商业用房买受人的债权是当下不容忽视的一大问题。 关键词：房地产企业破产、商业用房交付、破产债权 一 商业用房的概念 商业用房的概念有作广义和狭义区分，在广义角度中，商业用房被认为是各类从事商业活动和为居民生活提供服务的个人房屋、办公用房；但从狭义角度解释，则认为是房地产开发公司开发建设的供商业活动或提供其他服务的房屋，例如商铺、写字楼（本文所提及的商业用房，均作狭义解释）。一般而言，底层临街的房屋。商业用房的土地使用年限为40年。 二 在破产程序中商业用房买受人 请求继续履行的权利本质 根据《民法典》第二百零九条规定物权的设立、转让等方式，并在第二百一十四条明确规定不动产的转让公示途径为登记，即登记在不动产登记簿。而预售合同备案登记来源于《城市房地产管理法》第四十五条，二者均有法律明文规定。 其次，从登记内容看，不动产登记簿应记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。商品房预售合同登记备案簿需登记预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。二者相比较，不动产登记簿针对房屋所有权的登记内容与商品房预售合同登记备案簿登记内容相差无几。 再者，在目前的预售制度背景下，买卖双方协商一致签订买卖合同后，并在房产管理部门登记备案，一经备案，房地产企业无法自行解除备案或将特定不动产转移至第三方名下。然而目前主流观点以及司法实践中，备案制度与不动产登记簿的登记，仍存在有较大的区别，认为该预售备案不具备法律规定的公示效果。不过能值得确定的是，预售备案制度至少存在两个法律效果：一是阻止房地产企业将特定不动产转移给他人；二是确保条件成就时，特定不动产能够过户登记到买受人名下。 另外，在民事执行程序的相关规定中，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第２条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条至127条均规定，如满足已订立书面合同、合法占有标的物、支付全部价款或已依约支付部分且将剩余价款交付执行、非因买受人原因无法发生物权变动的买受人均可排除对出卖人名下不动产标的物的强制执行，即其名下不动产实质上并不属于出卖人，出卖人无权就该不动产变价清偿。 因此，商业用房买受人的权利本质，因其形式和特定物指向性，不能单纯将其视为一项债权，正如所有权保留买卖合同中买受人的权利一样，是具备了某些物权特征的。买卖合同也是如此，买卖双方事实上共享所有权，名义上的所有权人则只能为登记人，但买受人已经对所有权的取得产生强烈期待。 三 目前的司法实践普遍做法 在正确区分在破产受理时其商业用房现状的前提下，予以分别处理： （一）商业用房仍处于建设施工阶段 如商业用房仍处在建设过程中，房地产企业被申请破产，无论是基于生存权的住宅，还是商业用房，实践中，破产管理人较大概率会决定终止履行买卖合同，并书面告知债权人在限期内向管理人进行申报普通债权。破产管理人的这种做法原因有二，第一，从房地产企业角度考虑，如继续承担建设施工费用直至交房结束，中间所投入建设的成本是远远高于房地产企业的总资产，若无投资方介入房地产企业的破产程序，其基本无法实现。第二，即便以房地产企业现有财产及将来可供变现的资产投入建设，实质上是对商业用房买受人的个别清偿，将造成其他非商业用房买受人的破产债权清偿比例缩小的可能。因此，在债权人会议上，关于此类议案的通过率往往并不高，且在未有债权人会议与人民法院的支持下，管理人也不愿承担继续履行的风险。 （二）商业用房已竣工验收或达到验收标准的商业用房 1、在房地产企业申请破产之前房地产企业并未将商业用房交付给买受人，但买受人已办理预告登记。 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”原则上预告登记具有保护效力，但案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。买受人要求交付房屋并办理产权登记的请求不应予以支持。 2、房地产企业被申请破产前，已将商业用房交付给购房人占有使用 首先应明确，房地产企业的交付时间为房地产企业破产受理6个月前交付。其次，交付应当是普遍意义上的交付而非个别交付，占有应当系基于合同之债权的占有。实践中，均错误认为一旦房地产企业履行交房义务，买受人实际占有、使用该商业用房，就可以排除人民法院的强制执行。实则不然，如果房地产企业只是针对特定对象的交付或继续履行合同义务，在破产程序中明显侵害了其他债权人的利益，违背了公平清偿的原则。但是，若个别清偿最终使房地产企业受益的应予以剔除。 （三）买受人与房地产企业签订商品房买卖合同，并已支付相应款项，但尚未过户登记 根据《企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于房地产企业的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前房地产企业取得的财产，为房地产企业财产。由于商业用房尚未变更登记至买受人名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于房地产企业。债权人要求房地产企业继续履行买卖合同以及支付违约金的主张，实质上是要求房地产企业对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。 对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。买卖合同如果继续履行将构成个别清偿，并对其他债权人的利益造成损害，有违《企业破产法》中关于个别清偿的规定。另外，由于商业用房不同于商品房，用于居住的商品房的倾向保护政策是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为此，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。且由于买受人购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，符合消费者购房情形依据不足。 综上，截至目前，在司法实践中对于商业用房的破产债权保护仍仅停留在普通债权申报清偿阶段，但在生活中，存在部分居民购买商业用房具有居住和小本生意经营的功能的初衷，如坚持目前司法实践中最常见的做法，则该部分买受人的破产债权无法得到有效保护。 四 关于商业用房买受人救济权利之构想 为规范管理人对商业用房买受人的破产债权性质认定，保护买受人的合法权益，提出买受人参与破产程序的设想。 （一）规范适用对象 通过前文对商业用房买受人请求继续履行的权利本质的剖析，买受人的期待内容是获得标的物的所有权，在符合期待权构成要件时，买受人的权利本质应为期待物权。参照一般买受人的认定，其商业用房买受人期待物权构成要件至少应包括以下方面。 首先，双方应订立合法有效的买卖合同，并在买卖合同中明确约定交易的标的物，虽然标的物尚未最终形成，但通过合同中关于对标的物的描述，足以确定标的物的唯一性。 第二，双方对于订立买卖合同的意思表示均为真实有效，即买受人通过支付全部对价的形式将获取某个特定标的物的所有权，而房地产企业则是通过转移某样特定标的物的所有来获取一定的对价，二者对此均有清晰认识且极力促成交易的达成。 第三，买受人在签订买卖合同后，已完全按照合同约定将全部对价支付给房地产企业，即买受人已完全履行了合同义务。在此基础上，即便进入破产程序，买卖合同也不再属于双方均未履行完毕的合同，管理人无法随意决定是否继续履行或终止。另外，因买受人完全履行了合同义务，避免了买受人违约的可能，强化了对商业用房的期待权。 最后，买受人在与房地产企业签订合同后，应将签署的合同申请备案登记亦或是其他能够达到法律上的公示效果。 （二）应强化备案登记的法律效力 最后，在签订买卖合同后通过公示手段将对房地产企业的债权转化为物权期待权。简单来说，如无法通过正常登记手段进行公示，是否将签署的买卖合同通过预售备案的方式达到公示的法律效果。 如商业用房的预售合同能够备案登记，意味着房地产企业确有得到许可证，将要建设的商业用房在法律层面上为确定状态，进而可以推定买受人所购商业用房在事实上和法律上具备了不动产物的基本特征。且预售合同备案后，买受人拥有独立处分期待权的可能，可以依据期待权转卖、预出租、预抵押对应商铺，该处分权与处分债权最大的区别在于无需通知房地产企业，故该处分具有物权处分权能的特征。 综合前述的分析，笔者认为在不突破债物二分法立法体系的前提下，应当强化买受人对特定化的商业用房具有特殊的权利指向，并以此权利指向为基础，审慎分析房地产企业对已出卖的商业用房的权利及企业确定财产范围，不能简单粗暴地认定属于房地产企业财产，并在破产程序中要求买受人进行普通债权申报。 五 结语 截至目前，房地产破产企业中关于商业用房的法律研究较少，但随着房地产企业的破产案件逐年上升，关于商业用房的破产债权认定及清偿顺序是值得所有管理人、法官值得研究的一个课题。相信在大家齐心研究的情况下，通过实践实现理论与现实的完美结合，不断推动法律的进步，完善法律制度，建立健全比较符合实际，法律指引性强的房地产破产法律制度。 声明 以上所刊登的文章仅供交流之用，不视为仰格律师事务所及其律师针对任何案件或问题的法律意见或建议。如您对本文议题有任何想法、意见、观点，欢迎留言或者联系本所律师。 |
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