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问题的提出：俗话说：“品质即价值”，物业服务质量直接关系到一个小区的品质，如果服务质量低劣，那么这个小区的房屋价值就将直接受到不良影响。当业主委员会或者个别掌控业主委员会公章的人员擅自与物业服务企业签署物业服务合同，这样的物业服务合同是否有效？当这样的物业服务企业进驻小区后，其不仅不努力提高服务质量，反而一边收着物业费一边不作为，小区脏乱差开始出现，在这个时候，个别业主实在看不下去了，其能否向法院提起确认物业服务合同无效的诉讼？  一、基本案情 原告是某别墅小区的业主。业主委员会未经业主大会表决同意擅自解聘了原开发商聘请的前期物业公司并与新的物业公司签署了《物业管理服务合同》。新物业公司进驻后，小区内花木枯死严重，各种枯枝败叶及生活垃圾乱堆乱放现象严重，绿地杂草丛生，沟渠污水泛滥，公益性文体设施更是在杂草中腐蚀锈烂，小区温泉水也一直未正常提供，小区毫无绿化养护和共有设施设备的维护和管理，小区物业服务质量惨不忍睹。原告为了维护自己的合法权益，以业主委员会和物业公司为共同被告向法院提起了民事诉讼，请法院判决确认两被告签署的《物业管理服务合同》无效。 二、争议焦点 1、 原告是否有权提起本案的诉讼？ 2、物业管理服务合同是否有效？ 三、法院裁判观点 一审法院认为原告具有诉讼主体资格，物业管理服务合同无效。物业公司和业主委员会不服一审判决而提起上诉，经过二审法院审理，二审法院判决驳回上诉，维持原判。 二审法院认为： （1）建设单位依法与物业服务人签订的合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务人签订物业服务合同，对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会和业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位决定的。业主因其为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，业主当然有权提起相应诉讼。 （2）业主委员会基于执行业主大会决定而与物业服务人签订合同，是其作为业主自我管理机制执行机关的行为，所产生的一切后果，应由业主承担。对业主具有约束力的业主大会或者业主 一般业主撤销权，实质上是业主对自己的合法权益，包括物权、债权、知识产权等，在受到业主大会或业主委员会决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获得救济的权利。因此，业主撤销权，实质上是一种侵害排除请求权，具有请求权的性质。 实际上，单个业主起诉成功案例很少很少。在实体权益撤销权纠纷中，业主应当举证证明其实体权益因业主大会或业主委员会决议而受到侵害。业主个人无权就物业服务合同中的内容行使撤销权。如业主坚持要求撤销物业合同的内容，则法院可裁定驳回业主起诉。但物业服务合同的内容一般有业主大会或业主委员会的相应决议作为依据，业主可请求撤销物业服务合同订立所依据的业主大会或业主委员会的相关决议。 选聘或解聘物业公司应由全体业主共同决定。如业主大会或业主委员会作出选聘或解聘物业公司的决定系按照法律规定的程序进行，业主仅以该物业公司提供的物业服务存在问题或瑕疵而主张侵害其合法权益为由要求撤销选聘或续聘该物业公司的决议，法院不予支持。 |
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