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咨询问题：我公司是从事房地产开发企业，会计将饭费，烟酒等业务招待费用全部记入开发间接费了，几年下来金额也不小，前段时间土地增值税清算时，税局审核的人说，不能扣除，要调整，怎么办？ 呵呵，开发间接费用是个框，什么东西都想往里装，政策掌握不到位，结果企业很受伤。 以下回复，供参考。 一、开发间接费用的概念 ………… 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括①工资、②职工福利费、③折旧费、④修理费、⑤办公费、⑥水电费、⑦劳动保护费、⑧周转房摊销等。 注：政策原文没有标数字，笔者为了方便理解，加了数字标（下同）。 政策规定了房地产开发成本包括六大项（土拆、前、建、基、公、开），并且强调了直接性与实际发生的原则。呵呵，开发间接费用又具备＂直接性＂，政策就是这么＂有魅力＂。 对房开企业而言“开发间接费用”作为开发成本中的一项，在土地增值税清算时是可以享受加计20%扣除的，一定情况下，最高可以达到30%。 另：国税发[2009]31号：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 企业所得税关于开发间接费也是强调直接性的，相比土地增值税列举增加了两项，同样强调的是与工程、项目有关。 二、土地增值税清算时可扣除的开发成本中的＂开发间接费＂列举的8个项目显然是不包括业务招待费的。在土地增值税清算时，应将计入开发间接费用中的业务招待费调整计入“管理费用”科目，作为房地产开发费用的扣除范围，按照政策规定扣除。 三、如何扣除 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）关于房地产开发费用的扣除规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“①取得土地使用权所支付的金额”与“②房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 ＂其他房地产开发费用＂指的是会计上按规定计入＂管理费用＂和＂销售费用＂的内容。 财务费用按照上述条件据实扣除；（管理费用＋销售费用）≤（①＋②）×5%。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“①取得土地使用权所支付的金额”与“②房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 （管理费用＋销售费用＋财务费用）≤（①＋②）×10%。 四、防范要点 房开企业开发间接费用的归集是一个比较复杂的事情，一定要把握好政策条文，遵循合法性、真实性、相关性和实际发生等原则，明辩归集要求，防范涉税风险。 实务中，重点注意以下几点： 1.开发间接费用的发生是否有合法有效凭证作支撑。 2.涉及多个开发项目的，开发间接费用是否分项目核算。 3.开发间接费用是否与本企业开发项目相关。 4.将本应计入期间费用的计入开发间接费用中。 5.预提的开发间接费用清算时不允许扣除。 6.将竣工验收后的费用又计入开发间接费用中。 7.将社保费、差旅费、工会经费、教育经费等错误计入开发间接费用。 8.将应计入营业外支出的罚款错误计入开发间接费用中。 9.将借贷资金发生的利息费用错误计入开发间接费用中，且金额较大。 10.将企业总部管理部门为组织和管理生产经营而发生的相关费用错误记入开发间接费用。  |
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