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随着生活品质的提高，业主在买房前越来越关注小区的配套，即我们常说的房地产公共配套设施，常见的公共配套设施包括居委会和派出所用房、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等；高档小区还有有的配建有会所、游泳池、龙形水系、音乐喷泉等。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款提到了公共配套设施的处理原则，但是企业在清算时，时常感觉规定还不够具体，九鼎财税根据咨询中总结的经验进行解读说明。 （一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； “产权属于全体业主所有”是指下列情形之一的： 1.法律法规明确规定属于全体业主共有； 2.房管部门在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”的； 3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的； 4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的。 5.经人民法院裁决属于全体业主共有； 6.商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。 （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 这里包括两种情况： 1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书； 2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。 （三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 1.对于建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，并准予扣除成本、费用。 2.对于建成后产权属于房地产开发企业的经营性配套设施，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；出租或自用的，不予扣除成本、费用。 （四）建成后出租或自用或者交于关联方使用的，不予扣除成本、费用。 这种在实践中较为常见的情况是，小区按照规划配建了无产权的幼儿园。在土地增值税清算前，开发商经不住租金的诱惑，提前把幼儿园出租给第三方使用。 例如，《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。 如果按照上述地方规定，已经出租的公共配套设施在清算时成本不予扣除，则企业在清算时比较吃亏。如果不是公共配套设施而是有产权的开发产品，还要注意规避出租或者自用一定期限被认定为旧房的风险，旧房清算方式和开发产品有很大的不同。 因此，房地产企业在土地增值税清算前应该充分研究政策，避免为了一时的蝇头小利而造成大的损失。
除了上述原则，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号 ）第二十四条规定，审核公共配套设施费时应当重点关注以下三个方面：
需要提醒企业注意的是，土地增值税不像企业所得税，它不支持预提成本，“实际发生”并取得“合法凭证”是作为土地增值税扣除项目认定的底线。
除了考虑到上述因素，还要根据项目的特点和企业的规划，合理安排公共配套设施的建造时间。原因是国税发[2006]187号第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 但是，按照土地增值税相关规定，在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只能在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。 水至清则无鱼，正是因为土地增值税政策的复杂性，才决定了它存在巨大的筹划空间。 项目营销设施的处理房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等，房地产企业的营销设施类型不同及未来处理方式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条第（六）款指出：开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 从上述条款可以看出，企业所得税中明确把企业营销设施建造费计入开发产品计税成本中的开发间接费用。而土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 对比发现，所得税内容范围比土地增值税多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。根据土地增值税相关政策，工程管理费，符合土地增值税间接费用范围；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要具体分析营销设施的类型及未来处理方式然后确定。 房地产企业的项目营销设施根据类型及未来处理方式可以分为红线内和红线外两大类： （一）红线内 红线内的营销设施，根据建造位置和功能又分为如下三种： 1.红线内主体内 利用开发完成或部分完成的开发项目内的商品房装修、装饰作后为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。 主体内利用开发完成或部分完成的开发项目内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。 在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括开发项目主体之内的装饰、装修费用和开发项目之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将开发项目之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰根据具体内容和用途具体处理。 【案例】 A 房地产企业在开发的 B 小区某栋开发项目间开设样板间，建造成本50 万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出 30 万元。 （1）建造成本 50 万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30 万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。 （2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。 （3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。 （4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。 （5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。 （6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。 “开发间接费用”应当按照国税发[2009]31 号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。 另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31 号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 2.红线内主体外 利用开发小区内开发项目之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租的临时设施。 利用开发小区内开发项目之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。 企业所得税方面，作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31 号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。 土地增值税方面，在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 3.红线内配套设施改造 即利用开发小区内的规划配套设施（如：会所、物业管理用房）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用，使用完毕后还原至规划功能。 土地增值税按以下原则处理： ——建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 ——建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成 本、费用可以扣除。 ——建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 【案例】 九鼎花园房地产企业在开发的玫瑰园项目中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。 售楼部利用规划配套设施会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式： （1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，例如产权归全体业主所有， 则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。 （2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。 如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。 （二）红线外 如：在开发项目外租借或自建的售楼处、接待中心等营销设施。 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在红线外设置项目展示区、接待处、售楼部等。 例如，北京郊区的别墅项目，一般会在市区黄金地段设置接待处。这些设施有的是房地产企业从外部租借的，也有的是自建行为。 在红线之外的营销设施，税法没有相关规定，我们认为应该属于销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。 来源：孙炜财税课堂 我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！联系电话：13683631062房地产企业财税 |
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