对补偿安置不满，不签协议依法维权是当下越来越多被拆迁人的自主选择，这种难得的权利意识是极其宝贵和值得鼓励的。不过在具体个案中，也并非所有情形下依法救济权利都能“前景一片大好”，不是所有案件都适合走法律途径，毕竟当事人也要考虑一个成本、代价的问题。 什么病都能治，什么药方都敢开的医生未必是神医，倒可能是骗子。本文，在明律师就给大家讲讲实践中的4种不适宜救济权利“过于执著”的情形。  【情形一：被拆除房屋确系“私搭乱建”】“私搭乱建”并非一个法律上的定义，而是一种对违建事实状态的生动描述。在违建领域内，与之相对应的概念是“历史遗留原因形成的无证房屋”。 对于那些建造于20年前甚至更久的无证房屋而言，是不是违建仍有待严格审核判定，取得“适当补偿”也一般有其政策依据。但所谓“私搭乱建”，则多指近几年建成的，完全未办理任何规划许可手续，未取得包括村委会、社区在内的任何组织部门同意的情况下擅自建造的房屋，典型者如城市小区里擅自扩建的“阳光房”、顶层加盖建筑、院落内圈地建棚等等。 私搭乱建，当事人自己是明知的，由不得自欺欺人。如果房屋确系私搭乱建，侵占了社区内的公共空间，那么在老旧小区改造、城市更新等项目时该拆就得拆。委托律师维权的意义通常是有限的。 【情形二：被拆除房屋涉嫌“严重违法占地”】违法占地可被理解为性质最为严重的违建行为，其所触犯的已不是《城乡规划法》，而是《土地管理法》。 违法占地根据形成年代、占地面积、占地用途、是否破坏耕地资源等在实务中也可有一般和严重之分。笔者认为，情节严重的违法占地行为救济空间是不大的，在近年来自然资源领域持续的高压打击态势下，怎么占的恐怕得怎么给人家恢复原状。至少以下4种情形下的违法占地难有救济的空间： 1. 房屋、养殖场等确系违法占用永久基本农田甚至高标准农田的； 2. 近两三年来新增的违法占地建筑； 3. 违法占地面积大且已破坏耕作层的； 4. 违法占用耕地、林地等农用地或侵占自然保护区建别墅、楼堂馆所的。 不过需要指出的是，所占土地究竟是不是永久基本农田、一般耕地、林地等，倒是值得被拆迁人充分了解自然资源主管部门查处时所依据的证据的。 如果被拆迁人对房屋、养殖场的事实认定存在疑问，要及时咨询专业律师，在律师的指导下启动程序对乡镇街道、县级自然资源主管部门的查处行为予以审查。  【情形三：针对被拆迁房屋作出的补偿决定、限期拆除决定已过起诉期限的】一处被拆迁房屋到底还有没有的“救”，除了看实体层面是不是合法，还要看程序推到了哪一步。推得太靠后了，救济权利的空间就被挤压殆尽，走法律途径的效果也就容易不佳。 从理论上讲，征拆、拆违进展的任何一个阶段都存在权利救济的可能性，什么时候咨询律师介入都不能算晚。 但从客观、务实的角度看，确实是存在“及时”和“晚”这样的界限的。笔者认为，在征收拆迁中错过对补偿安置决定的起诉期限，在拆违中坐失对责令限期拆除决定的起诉期限，这就叫做“晚了”！ 道理在于，房屋征收补偿决定或者征地补偿安置决定都是由县级政府作出的对给予被拆迁人补偿安置数额、方式、项目、标准等“盖棺定论”的决定性行为。 一旦复议期限、起诉期限都错过了，几乎意味着补偿安置结果被彻底“锁死”，变得不可撼动，被拆迁人后续的权利救济也难免显得缺乏着力点。 同理，责令限期拆除决定会产生将涉案房屋“钉死”成违法建筑的效果，它如果没诉后面即便强拆违法当事人也往往难以翻盘。 故此，无论我们怎样强调个案中情况的特殊性，在明律师还是建议大家在“补偿决定”的救济期限内及时咨询律师，再晚依法维权就会面临重大困难了。 【情形四：属于“已签已拆（占）”情形的】征收拆迁中“签”和“拆”是两个最关键的动作。对于已签订补偿安置协议，且房屋已被强制拆除，土地已遭施工强占的情形而言，依法救济权利的希望通常是渺茫的。 在“已签已拆”这个状态表述中，“签”要比“拆”更要命。单纯的房屋已被误拆、帮拆或者偷拆，被拆迁人仍有很大可能通过确认强制拆除行为违法，进而主张行政赔偿来争取公平、合理的利益弥补。 但若被拆迁人已自愿签订了补偿安置协议，则意味着当事人自行处分了自己的合法财产，同时认可了征收方所提出的补偿条件，再想“反悔”那将是非常困难的。 这里要强调的是，所谓“自愿签约”包括实践中那种“本来不太情愿，觉得补偿安置偏低，但迫于（面子、xx身份等）……勉强签约”的情形。 “违法逼签”的认定是需要证据和一定的“逼迫强度”的，征收方单纯请村委会、社区的人上门谈话、做工作，即便多找了几趟也难以认定为逼签。 也就是说，被拆迁人一定要牢牢控制住底线，万不可在对补偿利益不满的情况下让自家的房屋、土地沦为“已签已拆（占）”的状态，那将几乎标志着权利救济的终结。 在明律师最后要提示大家的是，“什么时候开始依法维权都不算晚”在战略上是正确的，但在战术层面则更像是一碗心灵鸡汤。被拆迁人一定要树立“维权须趁早”“未雨绸缪居安思危”的强烈意识，尽早敏锐地捕捉到项目的违法点和不合理之处，尽早咨询专业征拆律师。同时，在租地、建房时也要尽量确保行为的合法性，将合法性瑕疵减到最少，这样才能在拆迁腾退来袭时占据有利的情势，为自己和家人争取到更加圆满的补偿安置结果。 |
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