【君熙法悟】租赁合同无效，违约金条款的效力问题

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：“ 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”所谓的自始没有法律约束力，就是指民事法律行为被确认无效后，将溯及既往，从行为成立之时就无效。所以合同若被确认无效，也是自始无效。那么合同被确认无效后违约金条款是否继续有效呢？

本文旨在对租赁合同被确认无效后，违约金条款的效力问题进行分析。

一，合同无效，违约金条款无效。

有观点认为，合同确认无效，即溯及既往，自始至终合同的全部应当是无效，那么违约金作为合同中的部分条款，也应当是无效的。

在王兰、郑胜利房屋租赁合同纠纷一案中【（2021）鲁民再284号】，山东省高级人民法院认为，涉案租赁合同虽然无效，但王兰存在实际占用涉案趸船码头经营的情形，郑胜利有权参照合同约定的租金标准向王兰主张房屋占有使用费，青岛海事法院适用法律并无不当。对于违约金，因涉案合同无效，违约金条款自始无效，青岛海事法院未支持郑胜利违约金的主张，亦符合法律规定。

同样，在北京神龙金典商贸有限公司与严财庆房屋租赁合同纠纷一案中【（2019）京0112民初1869号】，北京市通州区人民法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于神龙公司主张的违约金，因合同无效，违约条款亦无效，故对该部分诉讼请求本院不予支持。

二、也有以“争议解决条款的独立性”条款以及“结算、清理条款效力的独立性”条款，认为违约金条款并不当然无效。

1、违约金条款是否属于有关解决争议方法的条款？

根据立法的释义，《中华人民共和国民法典》第五百零七条规定，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力，旨在解决争议方法条款效力独立性问题。所谓争议方法，仅包含仲裁条款，选择管辖法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，法律适用的条款，很显然，解决争议方法的条款自不包括违约金条款。

2、违约金条款是否属于结算和清理条款？

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

首先，根据立法解释，结算是经济活动中的货币给付行为，结算的方式主要有：银行汇票结算，商业汇票结算，银行本票结算，支票结算，汇兑，委托收款等。清理指对债权债务进行清点、估价和处理，比如约定进行清理的主体，清理的范围，清理的方法等。那么在此意义上，违约责任的违约金和定金的约定也可以被认为是结算和清理条款。

其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第20条的规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款，人民法院应予支持”。最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据《合同法》第98条的规定进行处理”（合同法98条同民法典567条一致）。基于前述规定，我们也可认为违约金条款即属于合同中的结算和清理条款。

但是，我们是否忽略了一个前提，那就是，合同解除，合同权利义务关系的终止，能否等同于合同无效？

《中华人民共和国民法典》第五百五十七条 有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；（二）债务相互抵销；（三）债务人依法将标的物提存；（四）债权人免除债务；（五）债权债务同归于一人；（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

合同解除的，该合同的权利义务关系终止。

本条明确规定了权利义务终止的情形，也明确指出解除合同导致合同整体权利义务关系终止。我们知道，合同的解除适用于已经具有法律约束力的合同。合同只有在具有法律约束力以后，才存在解除，不具有法律约束力的合同不发生解除。不生效，未生效，无效的合同，不适用解除，也不属于权利义务终止的情形。

另，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“ 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”也明确了导致合同无效的情形。

综上，我们认为即便违约金条款属于合同结算清理条款，但在合同无效的情况下，也不适用《中华人民共和国民法典》第五百六十七条“结算和条款的独立性去”去支持违约金。

结语

笔者认为，租赁合同无效，违约金条款无效是审判实务中的主流观点。当然，这并不代表，合同无效后，租赁期间的使用费不需要支付，也不代表，过错方就不需要承担任何责任，只是说合同中的违约金条款不能直接拿来适用，以作赔偿的依据。出租人还是有权获得租赁物占用使用费，受害方也能通过举证证明自己的损失，取得相应的赔偿。

附法律法规：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021）第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依据民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条 的规定处理。