律师解读大家热议的房产交易“带押过户”“带押过户”是我们民间通俗

律师解读大家热议的房产交易“带押过户”

“带押过户”是我们民间通俗的说话，“带押过户”不是什么新鲜事。2020年5月28日全国人大通过的《中华人民共和国民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”《民法典》的颁布，为“带押过户”提供了法律依据。

由于城市房产价格非常较高，大部分购房者购买房产时，并不是向开发商直接支付全款，而是付首期款后，通过将购买的房产抵押给商业银行（或者住房公积金中心）而获得贷款，该贷款由购房者委托银行支付给开发商而完成全部购房款的支付。

因此，市场交易中的二手房，大部分处于抵押状态。而现在全国正在推行二手房“带押过户”，会给大家带来什么样的好处呢？

一、减少交易成本

实行“带押过户”前，带押房产在过户前，需要“赎楼”，即将卖方的银行贷款还清，注销抵押登记。“赎楼”往往需要一大笔资金，不论是买方还是买方进行“赎楼”，一般通过小额贷款公司进行，即我们所称的“过桥”。过桥时，小额贷款公司不仅收取高额的“手续费”，还有高额的利息。在最高人民法院修改民间借贷司法解释前，“过桥”的利率通常达到年利率36%，现在也不会低于14.6%。

在深圳交易二手房时，“赎楼”的费用往往高达几万元，不论是买方还是卖方承担该笔费用，“赎楼过户”为二手房交易增加了较大的成本。如果无需“赎楼”可以直接过户，则二手房交易可以减少交易成本，买卖双方减少负担。

二、增加交易的安全

由于“赎楼”往往通过小贷公司等进行，小贷公司为维护自身利益，要求“业主”即房屋卖方出具委托书，“赎楼”后的不动产权证书委托小额贷款公司领取和保管。实践中，也非常容易产生纠纷。

如果“赎楼”后，不动产权证书由卖方保管，买方担心卖方将交易房产“一房两卖”，也不放心。在实践中，大部分采取折中办法，不动产权证书是由房屋中介公司保管。

如果可以“带押过户”，卖方将不动产权证书直接交给房屋交易登记部门办理过户登记，注销旧的抵押登记，同时进行新的抵押登记，买方还清贷款后凭《还清房贷证明》直接到银行领取不动产权证书，保证了交易安全。

三、有关手续办理

1、银行与买方签订《按揭贷款合同》，买方贷款金额如果与卖方未还款项数额相等，则明确该贷款的性质为直接偿还卖方的贷款。同时由买方签署不动产抵押文件，银行出具解除卖方抵押文件，呈不动产登记部门一并办理。

2、如果买方贷款数额，与卖方尚未还款金额不一致时，应分两种情况处理：

（1）买方贷款数额高于卖方尚未还款数额：买方贷款金额除了偿还卖方贷款金额外，多余的贷款由买方委托银行直接向卖方支付，作为买方向卖方支付的购房款项。

（2）买方贷款数额少于卖方尚未还款数额：少于部分由买方或卖方依双方约定直接向银行偿付。

3、最好在同一家银行办理，可以减少相应手续，缩短办理时间。

综上所述，二手房“带押过户”给交易双方减少了交易成本，也使交易更加安全，但不会给二手房交易带来根本性的影响。影响二手房交易的主要还是政策性措施，比如购房资格、首期款支付比例、贷款利率等。