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1 我们经常出来调研，同一个楼盘要去很多次。 这么不厌其烦去做的原因是想及时了解市场最新鲜的信息。 最新鲜的信息，最重要的就包括价格。 在多雨的三月，我和同事又来佛山调研了陈村镇，这一次非常明显的体会到陈村房价的下跌。 是的，相较于去年上半年，陈村的房价下跌了。 新城盛悦之光，去年精装2.5-2.7万/㎡，现在精装2.3-2.4万/㎡，毛坯2.2万/㎡。 这还是经过2月火热行情之后调整后的价格，去年下半年匪夷所思的特价房1.8万/㎡起。 它的隔壁兄弟新希望悦珑湾，同病相连，去年2.4-2.7万/㎡的单价，今年降到2.2万/㎡。 陈村的地王华润置地顺德润府，2.2万/㎡的楼面价，当初拿地有多风光如今卖房就有多惆怅。去年5月95㎡和125㎡的户型2.5-2.9万/㎡，现在2.3万/㎡都可以挑到好楼层。2月还搞过特价房，低至2万起。  陈村位置最好，最接近广州，最能扛打的三个地铁盘已经碾落成尘，被按在地上摩擦摩擦再摩擦。 如果一个盘降价还难卖，是一个楼盘的问题。 而如果一个区域的楼盘共同沉落，那就可能是区域房地产市场存在的问题。 陈村房地产市场所表现出来的共性，是行业大环境与区域市场形成的叠加效应。 换句话说，曾经的当红炸子鸡陈村，在去年广州市场低迷之后跟着一起下沉。 2 我带着米宅的同事一起过来，我的同事第一次来陈村，他边走边吐槽。 一个容纳广佛候鸟的临广新城，一个制造业不错的千年名镇怎么就这样破旧。 走在佛陈路时这么说，路过陈村兰花市场也这么说。 同样的房子，同样混乱的感觉，让他产生了回老家村镇的亲切感。  确实，陈村真的挺破旧，城建几乎还停留在县城+乡镇的水平。 破旧的城建外表下掩盖了陈村经济基本面尚可的事实。 陈村的经济基本面值得拿来说道说道。 陈村镇2022年GDP301.5亿元，全镇拥有上市的企业4家，产值亿元以上的企业47家。 这是一个以花卉闻名的镇区，也是一个以发展陶瓷机械、特种空调、工程机械为特色的镇区。 它一直以来以镇区为特点的发展，以中低端制造业为依托的产业，使它显得很是粗糙。 陈村是典型的前店后厂的模式，在陈村一路上看到的都是三四层的民房，上几层住户，一层开店开厂。
镇区面貌靠长久以来的自然形成，形成之后就没有做大的变动。 没有拆迁，没有大面积的更新，就一直保持着村镇的城建和面貌。 这是陈村一直被诟病的地方。 本来它是除三山新城之外，距离广州最近的地方。又有连接广州的地铁2号线和7号线串联，三站即可到达广州南站。  与广州如此密切的联系，可以使它成为承接广州人口外溢的第一站。 奈何因为城市界面太差，广州外溢的刚需客户也是捏着鼻子在选。 有实力的广州外溢人口会去距离南站更近、城市界面更新，更有产业规划落地的三山新城。 剩余能承受2万多房价的广州刚需群体，才选择了陈村。 3 粗糙的城市界面，即是陈村的幸运，也是陈村的不幸。 幸运的是，正是靠着当初这种粗糙的运营模式，使它搭建起来了村镇经济的大厦，形成了自己现有的产业体系。 也是因为粗糙的城市界面，片区的房价一直被压抑，给了广佛候鸟们一个房价不高的选择地。 不幸的是，错过了大规模城市更新的历史阶段，以后它的拆迁、更新速度肯定会比较慢。 想要拆掉一个旧陈村，再建一个新陈村难上加难。 这背后的真实意思就是，它以后的城市界面想要获得大的改变可能性不大。 这也会限制陈村落地更高端的产业，在高科产业集聚方面很难与三山新城去竞争。 作为临广区域，陈村的房地产市场能够吸引广州客来这里安家的原因其实很简单。 就只有离广州近、有地铁、便宜这三点。 除此之外，别无其他。 这里很难吸引中高端的置业者，也很难吸引本地的改善群体，更难吸引投资客。 陈村的房地产市场，就是单纯由广州的刚需客和来此打工的外地刚需客撑起来的。 而刚需客的收入，近两年波动最大。 这也是去年陈村房价下跌的原因，主要购房群体的资产负债表受损，它的房价支撑就不会那么有力。 以后的陈村房地产市场，也不会出现房价的躁动。 刚需房产不保值，会成为扎心的事实。 这里的楼市，终将是一个没有故事可讲的市场。 本文完。 |
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